房地產企業融資存在的問題及對策探析

方永晟

[摘 要]房地產行業是我國重要的經濟支柱行業，整個行業鏈與民生經濟息息相關。房地產行業是國家財政收入主要來源之一，推動了城市現代化建設，帶動了相關行業飛速發展，提供了大量就業崗位，提升了人們的生活質量和幸福感等，其重要性不言而喻。房地產不同于其他行業，其項目開發資金要求極大，因此房地產企業融資是其生存與發展的關鍵。隨著國家相繼出臺一系列調控政策，導致目前房地產企業融資受到很大限制。文章就當前市場環境下房地產企業融資現狀、通常采取的融資方式、存在的問題及原因進行淺析，并就相關問題提出了一些應對方案。

[關鍵詞]房地產;融資方式;問題;對策

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.078

1 房地產企業融資概述

房地產企業融資，是指發生在房地產經濟活動中的，通過各種信用方式、方法和工具為房地產業融通資金的金融行為。在這里可以通俗的理解為房地產企業通過各種合法渠道，籌集資金，用于房地產項目開發。

2 房地產企業融資主要方式

房地產企業融資方式較多，其融資主要注重的是規模和放款的及時性，在不同開發階段采用的融資手段也不盡相同，大致如下：

其一，在獲取土地前期主要采用的融資方式有：信托、資管計劃、舊改貸、并購貸、并購基金、舊改基金等;其二，在獲取土地取得“四證”之前主要采用結構化融資;其三，在取得“預售證”之前主要采用的融資方式有：開發貸、信托、資管計劃、地產基金等;其四，在取得“預售證”之后，竣工驗收前主要采用的融資方式有：按揭貸款、購房尾款、ABS等;其五，交付使用時候主要采用的融資方式有：經營性物業貸款、租金收入、ABS等。

3 當前市場環境下房地產企業融資存在的問題及原因

3.1 融資渠道受限，難以達到融資規模

2017年2月13日中基協發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號——私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。私募資產管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產收（受）益權等方式向以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權的房地產開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金;不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

2018年4月印發的《關于規范金融機構資產管理業務的指導意見》（銀發〔2018〕106號），其中第二十二條規定，金融機構不得為其他金融機構的資產管理產品提供規避投資范圍、杠桿約束等監管要求的通道服務。該規定直接導致之前通過通道實施的違規為房地產開發企業發放貸款用于支付土地出讓金的棚改貸款業務，或者違規為四證不全、資本金比例不到位項目發放房地產開發貸款的開發貸款業務被叫停。

由于國家對房地產行業相繼出臺了一系列調控政策，對房地產企業融資沖擊很大，導致房地產企業融資渠道受限，難以達到融資規模。

3.2 融資周期長，變化因素多，致企業財務壓力大

根據房地產項目開發特點，導致其財務壓力非常大。其一，項目周期性較長，且前期投資巨大。房地產項目從取得土地到竣工驗收是一個長期而復雜的過程，目前絕大多數房地產企業項目資金以銀行貸款為主，需要支付高額債務利息。其二，政策因素的影響。近幾年國家對房地產宏觀調控比較頻繁，一旦出現政策調整，企業將面臨計劃內的融資渠道受限、利率上調、房產限售限購等政策因素變化的影響，原定的融資計劃很可能破產。其三，開發成本越來越高。隨著物價的上漲，各建筑材料、人工成本也在上漲，導致建筑施工成本不斷提高，工程款項支付壓力增大。其四，資金周轉率低。項目開發中晚期才有回款收益，如果沒有足夠的項目資金支撐，容易導致資金鏈斷裂，工程停滯，影響工程進度。其五，項目期間不確定性因素較多。項目前期通常會涉及土地性質變更、容積率調整、項目設計調整、綠化率是否達標以及人防工程對接等一系列問題，這些事項手續復雜，都會延長項目周期。工程施工過程中的安全事故也會導致項目停工，巨額賠償等。

3.3 銀行對房地產企業融資門檻設置較高

通過前面的論述可以看出，房地產企業對銀行貸款融資的依賴程度非常高，而銀行對房地產企業融資的準入條件又非常高。銀行對房地產企業貸款融資條件有一定的限制，如是否屬于全國100強（部分銀行要求120強）企業、信用等級是否達到2A以上、是不是城中村改造項目、商業地段是否非常好且商業運營良好，商業占比是否達到50%等。很多中小型房地產企業都無法滿足上述條件，導致很多企業貸款融資受限。

3.4 內控體制不夠健全，缺乏管理型人才

我國房地產市場起步較晚，普遍存在內部控制制度缺失或不健全。很多企業在內控實施環節沒有嚴格執行，“特事特辦”成為了一種慣性，風險意識不強，資本結構不合理。在人才儲備和培養方面不夠重視，追求短期利益，沒有實施長遠合理的人才培養計劃。

4 房地產企業融資的優化對策

4.1 拓展融資渠道，順應國家政策導向

首先，房地產企業應當充分發揮自身優勢，實現規模化發展，主動適應外部環境，積極創新融資方案，保證每個環節資金需求。其次，需多參與政府支持的項目，如城中村改造、安置房、公租房項目建設等，充分利用國家優惠政策，獲得政策性優惠貸款支持。再次，要積極參與地標性建筑項目，提升企業知名度及品牌形象。最后，廣泛開展合作，實行多元化發展，實現資本積累。

4.2 調整資本結構，降低財務風險

首先，控制項目周期，加強項目監管，保證項目順利正常推進。發揮資源優勢，多方合作，獲取資金保障。其次，建立多個融資備選方案，積極應對國家政策調控對企業帶來的風險。與銀行簽訂固定利率貸款，以免利率變動造成財務壓力。制訂科學全面的銷售計劃，合理保證資金快速回籠;與下游企業通力合作，必要時采取并購策略或成立建筑公司，緩解工程施工款支付壓力;提高資金周轉率，盤活存量資產，防止資金鏈斷裂。再次，從各部門抽調專業人員，設立專門團隊，熟悉運用相關政策法規，掌握各個環節流程，保證各項手續得以順利推進，發揮團隊協調作用。最后，需要對施工單位嚴格監管，安全、質量、效率等納入日常監督范圍，一旦發現隱患，一定要及時處理，對安全事故零容忍。同時要求施工方為施工人員購買相應保險，應對意外風險。

4.3 向銀行設置的貸款條件靠攏，爭取銀行貸款支持

企業要與銀行等金融機構建立良好的長期合作關系，努力提高企業信用等級，這是一個漫長而嚴謹的過程。人無信而不立，以誠信為本，企業才能長久立足。企業要把誠信意識作為一種企業文化進行宣傳，與業務緊密結合，從企業層面、業務層面和個人層面建立誠信意識。同時要加強與百強企業合作，提升企業知名度和形象。積極參與政府支持項目，獲得政府信任，爭取進入銀行授信貸款范疇，為企業長遠發展鋪路。

4.4 健全內控制度，建立人才培養機制

首先要重視內控制度的建設，實施全面預算管理，進行風險管控，優化融資方案。尤其在融資方面，要遵循低成本、規模適度、結構優化、把握最佳時機、風險可控等原則。其次要引進人才，以德才兼備、以德為先為原則，注重人才儲備和培養。建立公平、公正、合理的獎懲機制，發揮人才作用。企業還應當積極培育具有自身特色的企業文化，引導和規范員工行為，打造以主業為核心的企業品牌，形成整體團隊的向心力，促進企業長遠發展。

5 結語

房地產行業雖然市場競爭激烈，融資受到各種條件限制，但也不必悲觀。目前我國經濟飛速發展，政府對企業開放了許多優惠政策，出路有很多。為了企業健康長遠發展，必須遵紀守法，適應復雜的社會環境。同時對企業要實行規范化管理，發揮優勢，創新思路，拓寬視野，抓住機遇。

參考文獻：

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