問題樓房大搶修

水泥墻用塑料袋和泡沫板填充，室內門梁是半截的，電視機背景墻是紙板，踢腳線都發霉了，下雨天陽臺水直接倒灌室內，家具泡水，地板滲水起翹……花了700多萬買的房子，入住一年問題不斷，業主一怒之下拆掉了家里的精裝修。拆了一看，結果觸目驚心。

這樣奇葩的房子，圈姐早已見多不怪。作為自媒體“杭州業主圈”的創始人，圈姐平時經常跑樓盤，只要有業主爆料，她就去施工現場核實，一旦發現問題便予以曝光，督促開發商及時整改。

2020年1月5日左右，杭州的樓盤工地基本都停工了，建筑工人陸續返鄉。最后一波跑盤跑哪里，圈姐正策劃一次“年末跑盤打榜”，他們在后臺收到近萬條留言，88個樓盤上榜，其中最多的一個樓盤留言有1800多人。

留言質疑最多的是“裝標減配”。位居杭州錢塘新區核心的高端住宅區——未來海岸的裝修就與樣板房不符。圈姐跑盤發現，小區目前吊頂均已完工，墻面經過了初步粉刷，廚衛部分的瓷磚已經貼好。但地面遍布粉末，看不清是否有裂縫。現場堆滿了雜物和垃圾，施工團隊沒有清理，而是就地掩埋。

去年9月，有業主爆料，未來海岸存在水電同槽的問題。轉眼過了3個多月，業主沒能等來整改的消息，圈姐卻發現施工隊迅速填埋了地暖工程。“水管與電線套管同槽，如果水管出現滲漏或者熱水管表面產生冷凝水，浸泡到電線，容易發生短路、漏電，留下安全隱患。”圈姐說，此次復盤并未發現整改痕跡，“他們只是把問題藏起來了，但早晚會爆發。”

“我也想請圈姐去跑一跑我家的樓盤。”在杭州一家互聯網公司上班的林琳最近挺鬧心。她在湖南長沙購置的房子遭遇問題混凝土，目前整個樓盤正在拆除重建。林琳不知道何時能收房，她更擔心房子住進去是否安全，會不會 塌。

此次問題混凝土事件波及的還有長沙59個工程項目。與此同時，杭州一些樓盤也相繼曝出水泥質量及施工問題，危及主體結構安全。在施工現場，圈姐時常發現一些水電路同槽、貫穿性裂縫、漏水滲水等問題，這些都是精裝修下的隱蔽工程。

“我們根本看不到這些問題。”業主們擔心有安全隱患，懷疑開發商在工程建設過程中存在偷工減料、監管不力，房子質量堪憂。

圈姐在杭州一年跑了上百個樓盤，她發現業主爆料多的樓盤大部分是高周轉房企開發的項目，開發商們為盡快回籠資金進行快周轉，樓盤質量出問題的風險一時陡增，業主普遍反映交付的房子質量差。

今年1月開始，一些樓盤又相繼到了交付日，業主和開發商又將陷入房屋整改的扯皮之中。拆了重裝，拆了重建，頻頻出現的問題樓房，經過一番搶修之后，業主們能否安心入住？他們心中仍存有疑問。

問題水泥頻出

去年十月初，林琳聽從父母的建議，在湖南老家長沙購置一套房產，想著日后回來也算有個落腳點。她最終看中了新華聯夢想城一套120平米左右的戶型。這座樓盤坐落在望城區銀星路上一個商業街區，周邊生活配套設施一應俱全，林琳滿心歡喜，趕上國慶假期便交了首付。

林琳憧憬著新家的生活，她甚至想好了裝修風格。然而，不到三個星期，長沙問題混凝土事件曝光于公眾視野，在業主群里引起一陣恐慌。林琳擔心自己的房子也有問題，一整天忐忑不安，無心工作。

2019年10月28日，離新華聯夢想城不遠的一座樓盤，新城國際花都公開給業主發出了《告知函》，決定對其中一棟樓進行返工重建。

“一個錨固點意外從混凝土墻體中松脫了。”新城國際花都客服負責人楊妍說，錨固點就是一個嵌入樓房墻體混凝土的螺栓，以支撐、固定著整個爬架。當時以為是爬架出現了故障，他們請來了爬架公司，卻沒有排查出問題。第二天，望城區質監局每月例行檢查，開發商主動告知這一情況。隨后，經過相關單位一系列回彈、鉆心的檢測，最終確定了C10棟12層及以上的樓層，混凝土強度不夠。

后經專家組調查發現，這批次的問題混凝土來自湖南拓宇混凝土有限公司，該公司在混凝土生產過程中未嚴格按國家標準規范要求進行質量控制，施工單位違反規范強制性條文，在混凝土澆筑過程中有隨意加水現象。

很快，新城國際花都七八個工作人員給一百多名業主打電話告知實情。楊妍說，公告發出后，每天會有一二十名業主前來咨詢，其他樓層的業主也人心惶惶。

事件發酵后，長沙住房和城鄉建設局接連三封通報，向公眾告知了這次問題混凝土事件。全市共有59個項目在同一時期內使用了同一家公司的混凝土。目前已經查明，望城區的新城國際花都五期三標C10棟12-27層、新華聯夢想城項目1.1號地二期二標13棟21-25層這兩個項目的部分混凝土存在質量問題。

林琳購買的房子正好在新華聯夢想城13棟，10月30日得知問題混凝土流入市場后，她迅速給自己的置業顧問發去信息，得到答案的那一刻，她有些絕望。目前，13棟已停止施工。

因為被及時發現，長沙問題混凝土并沒有釀成嚴重的安全事故，但在業主圈卻炸開了鍋。在新華聯夢想城，記者看見一些小區業主紛紛議論著已交付樓棟的質量問題。一想到住進去整個樓都可能塌了，林琳隱隱不安。

一直以來，混凝土及水泥質量引發的建筑質量事故備受關注。前不久，杭州融創江南府曝出水泥質量及施工問題，危及主體結構安全。緊接著，融創微風之城也發現同類問題，地面到處開裂如蛛網。

如此高頻次地出現基礎工程問題，多個融創項目的業主擔心會有安全隱患，他們強烈要求圈姐幫忙排查自家樓盤是否存在問題。圈姐跑盤也發現問題不少，諸如外立面起殼、地面裂縫、墻面大面積修補以及滲水痕跡。

2019年7月，新城集團董事長王振華猥褻女童案引發了一系列的連鎖反應，璟雋公館是新城在杭的項目之一。該項目東部緊鄰高鐵線，幾乎每三分鐘就能聽到一輛高鐵呼嘯而過。圈姐跑盤發現小區也存在水泥施工質量差、養護不到位等問題。

其中一戶主臥墻面大面積空鼓，部分出現水泥開裂、酥軟的情況，客餐廳地面出現裂縫，其余區域，水泥涂抹工藝也很粗糙。“這些一看就知道是施工質量差導致的。”圈姐說。

修補新樓房

目前，新城國際花都第五期仍有十多棟在建樓房，這些樓房一般是34層，每層7套住宅。大多數樓房都在頂層圍著淺藍色的爬架，工人的身影隱沒在樓頂的爬架中，記者遠遠只能看到塔吊的巨臂，在樓頂伸展著。

當其他樓層逐漸升高，C10棟則以更快的速度在拆除。靜力切割設備被搬上頂樓，它把剪力墻切割成0.5到1噸的大小，然后由塔吊將這些混凝土一一運送下來。在C10棟樓下面，整齊堆放著一堆混凝土方塊和磚頭。

“十來層樓呢，一直在拆，這下損失可大了。”在新城國際花都的施工現場，一名建筑工人對記者說。

據新城國際花都客服負責人楊妍介紹，去年5月，新城國際花都C10棟12-27層被發現建筑物開裂問題后，開發商請第三方機構做了不少檢測，結果顯示為混凝土強度低于設計要求。專家最初的建議是搶修加固，“但我們在評估風險后認為，拆除重建更保險。”

新華聯夢想城這邊，問題似乎更復雜一些。最初，開發商回應業主稱，“這都是謠言，我們的房子沒有問題。”后來長沙住房和城鄉建設局通報，新華聯夢想城13棟項目才立即叫停。

10月22日，業主們等來了一場“新華聯夢想城13棟21-25層部分剪力墻置換加固公示說明會”。

開發商在說明會上出具了專家審查意見和復核報告，專家一致認為，該工程混凝土抗壓強度不滿足設計要求及施工質量驗收規范要求，可以進行加固處理，不需要重建。開發商介紹稱，已經與湖南大興加固改造有限公司簽訂加固合同。

“標題就是加固會，完全不是想跟你溝通的樣子。”林琳說。臺下的業主有些氣急敗壞，恨不得沖上去打一架。

幾乎所有的業主都不能接受加固的方案，尤其是有新城國際花都的做法在先。“為什么不能跟他們一樣推倒重建？”林琳說，她擔心自己的房子，會因為加固不妥而“倒掉”。業主們堅決反對加固的另一個原因，是誰也不希望看到自己的新房子突然變成了修修補補的二手房。

此前據《長沙晚報》報道，長沙縣楚天世紀城就因為加固方案過于敷衍，該小區7棟負一、負二層地下車庫主梁有嚴重開裂現象。

然而，從事房產加固工作的周工看完加固方案后，他對記者表示，“加固方案是可行合理的。”事實上，近年新樓盤修修補補的現象并不少見。一個新樓盤，可能會有不少需要補救的地方，最常見的就是滲水。

新城國際花都涉事樓棟正在實施拆除。（勞駿晶 攝）

2015年9月15日， 海南省陵水縣，黎安鎮大墩村樓房傾斜，相關部門開展搶險工作。（圖蟲 圖）

周工之前接觸過一些新樓盤滲水的案例，他們公司參與了加固維修。“樓面、屋面、頂層或者樓板，可能都有裂縫，就會滲水，還有外窗戶這些地方，是最常見也最容易發生滲透情況的部位。”

周工的公司也經常為老舊房屋提供加固工作，他認為，加固工作并不會影響未來房屋的使用，一些新樓盤出現問題，也大多選擇加固。最大的影響可能是打了補丁以后，外觀會難看一些。 “我們建筑產品不一樣，一次投資就幾千萬，或者上億，那你不能說有一點問題就推倒了。”周工說，“如果完全推倒的話，這個經濟損失太大了。”

對開發商而言，拆掉重新施工，這樣不僅會造成材料損失，還會耽誤工期。新華聯新聞發言人毛竹對記者表示，“我們現在正做專家論證，拆除和加固兩種方案以專家意見為準，我們企業對業主負責，但也要考慮成本。”

新華聯夢想城說明會上，相關專家也解釋，雖然加固和重建都可行，但兩者的成本可能相差十倍以上。這仍然不能說服業主們，一位業主要求開發商說明這兩套方案，成本到底差了多少，臺下響起一片掌聲。

維權促整改

這場說明會過后，林琳和業主們前往省政府信訪辦。等待接訪的過程中，“大家一起吃了一頓午飯，決定湊一筆‘維權基金。”林琳說，最后統計新華聯夢想城13棟共有81名業主，每人交了500元，他們連基金財務也安排好了。

在微信維權群里，業主們七嘴八舌討論出了兩個核心訴求，要么重建21-25層，并對其他樓層重新檢測，要么開通綠色通道，允許大家能夠順利退房。他們甚至還定下了“和平理性”的維權方案。

“長沙這兩年，維權的人特別多。”林琳聽業主議論，其中大部分是因為房屋的質量問題。在她工作的城市杭州，業主維權則幾乎成為常態。杭州人李天目也正和開發商“斗智斗勇”。他和父母名下現有5套新房待交付，其中三個樓盤，李天目正參與維權。

圈姐幾乎每天收到一些業主的維權問題，比如精裝減配、施工工藝過于粗糙、樣板與實際不符等。

對此，杭州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室曾下發了《關于進一步規范商品房銷售現場公示和代理銷售行為有關事項的通知》（以下簡稱通知），該通知明確規定在售商品房為全裝修銷售的，應公開裝修價格和裝修明細。

“如果業主認為開發商的裝修價格偏離了市場實際價格，可以根據《合同法》第5條的公平原則，通過訴訟要求開發商將裝修對價調整到符合市場的真實對價。”圈姐說。

林琳和業主們發現，在專家審查意見和復核報告上簽名的項目負責人，同時是湖南大興加固改造有限公司的董事長，也是這次實行加固方案的公司。業主們進而對13棟20層及以下的檢測數據產生了懷疑，這位專家能否站在客觀的第三方角度進行檢測和評審？

按照《建筑法》第六十一條規定，建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用。業主認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，要求開發商按照相關標準進行修復，直至合格。如果維修以后還達不到業主要求，業主可自行委托專業施工隊進行維修，但費用需由開發商承擔。

“這種質量問題，業主要啟用第三方來評估或者介入的話，基本上是行不通的。”根據以往的維權經驗，李天目認為，“第三方介入周期太長，開發商也會在施工過程中各種刁難。”

對開發商而言，誰施工誰來修。“出了問題找總包，有質保期，結構五十年，防水十年。” 廣東一家建筑公司的項目負責人對記者說。新城國際花都客服負責人楊妍也表示，目前拆除工作由總包負責。

圈姐跑盤發現，未交付樓盤另找工程隊搶修并不多見，“他們都有施工方，若搶修失敗，這責任誰又擔待得起。”

杭州融創江南府曝出水泥質量問題后，開發商后來向業主澄清，他們已經排查，并請來專業的機構去檢測，“具體情況怎樣，我們也很難鑒定他是不是已經做了。”圈姐說，有時候開發商派個搶修隊偷偷把問題處理掉了，業主自己都不知情。

對于維權者來說，圈姐建議業主收集好證據，比如沙盤圖、宣傳單頁及視屏等，最順利的方式是和服務提供者協商和解，或者尋求消費者協會及其他行業協會的幫助，再者可以向有關行政部門投訴或者申請仲裁，迫不得已還可以提起訴訟。總之，“不能采取堵門、暴力等極端的維權方式。”她說。

這兩年的房子最差？

前不久，杭州碧桂園天麓府數百戶業主集體拒絕收房。有業主進樓后發現，戶內門框處墻體，可用手掰下水泥。甚至有內部消息稱：后期房源的混凝土強度下降，引發業主對房屋質量的擔憂。

與此同時，碧桂園在蕭山一個項目——越溪府，業主也爆料稱，水電預埋工程管線布線混亂不堪，套管缺失。

碧桂園這幾年工程項目問題頻發，一次又一次被圈姐置于曝光臺前。對比之前所跑的樓盤，圈姐發現越溪府的園林和內裝施工進度過快。“只圖快，不圖質。”她說，比如水電預埋后水泥養護，需要一定時間才能達到規定的強度，倘若時間未到，后續施工承接過快，可能會導致質量不達 標。

在長沙問題混凝土事件中，湖南省砂石協會專家委員會執行主任宋笑認為，砂石是近兩年來質量水平降低幅度最大的材料。“隨著天然砂石的禁采，機制砂石供應的青黃不接，各種劣質砂大行其道。”他說。

此外，混凝土在現場加水、超高下料、非均勻布料、振動棒趕料等過程中也都可能造成質量問題。同時工期本身也會直接導致混凝土強度降低。宋笑稱，“由于水泥水化具有較長齡期，一般到 28天混凝土強度才達到峰值。”

踢腳線發霉。

電視背景墻是紙板。

建筑垃圾代替水泥糊墻。

但工期長短又直接影響盈利，“有的開發商5天蓋一層，或者10天蓋一層，根本不可能等28天，在混凝土達到最高強度再往上加材料。”廣東一家建筑公司的項目負責人稱，正是因為強度不夠，支撐不起新增材料的重量，混凝土就會開裂，從而影響到結構安全。

有關數據顯示，2019年上半年，碧桂園實現營收2020.1億元，同比增長53.2%，銷售金額位居行業第一。碧桂園連續3年成為行業的領頭羊。圈姐納悶，“千億”碧桂園，為何造不出“好”房子？

業內人士普遍認為“高周轉”是罪魁禍首。前幾年央行降準，資金面寬松，各大房企紛紛舉債貸款來跑馬圈地。從2018年開始，正好趕上國家全面去杠桿，再想要借新錢還舊債很難。一些房企不得不轉向境外融資和房地產信托，但最近這兩條路也被堵死，只能通過高周轉來盡快回籠資 金。

在圈姐跑過的樓盤中，她發現業主爆料多的樓盤大部分是高周轉房企開發的項目，因為周轉速度過快，樓盤質量出問題的風險就會提升，而設計、施工、審批等環節進度加快，自然就會有大概率的風險產生。尤其在各種安全環節中，因進度加快會導致各部門倉促完成任務，減少審查，最終質量無法得到保障。

2018年8月2日，在博鰲房地產論壇上，綠城房地產建設管理集團有限公司董事長、總經理李軍表示，中國的房地產開發模式現在差不多走到了一個死胡同，形勢逼著開發商進行快周轉、控成本、降標準，房屋質量也越來越差。

“這兩年是中國房地產業最糟糕的兩年，我們看到了市場的瘋狂，我一直勸同事不要買房，很多同事想不明白，覺得會錯過很多增值的機會。但我想說的是，這兩年買到的房子可能是最差的。”他說。

房產研究和評論專家丁建剛也認同這種主觀感受，“新樓盤的品質至少可以用停滯不前甚至下滑來描述。”但他認為，這兩年發生的新房質量問題在于“限價”。“限價是一個‘惡邏輯。”他解釋道，被限價的樓盤，有很大一部分處于虧損的狀態，對開發商來說，做好了是賣，做不好也是賣，這樣沒有人愿意去管理質量問題，多數在對付。

“給我們敲響了警鐘”

2019年12月4日，湖南新華聯房地產開發有限公司向業主發布了“關于混凝土事件正式通告”，表示對13棟21-25層拆除重建，計劃在12月10日正式進場拆除施工，預期施工工期約60天。

林琳終于可以松一口氣。通告發布后兩天，“維權基金”的兩位財務忙著給業主們退錢，扣除了維權時的集體午飯、律師咨詢費，以及送給信訪辦的兩面錦旗制作費，每個人拿回了400多元。林琳把這視為一次“階段性勝利”。

不過，業主們依然擔心拆除再建的施工質量。按理說，一棟樓房建設中使用的混凝土，至少需要通過混凝土公司、施工方、監理方以及建設工程質量監管部門的層層檢測檢查把關。但此次質量事故中，問題混凝土是如何過關的？除了不合格混凝土生產企業已被立案調查外，各方管理是否完善，日常監管是否到位？林琳心中仍充滿疑問。

長沙市住房和城鄉建設局副局長陳杰剛在接受央視采訪時承認，“我們監管部門在問題出來以后，處置沒有采取斷然的措施，在監管環節還有漏洞。”

實際在工地上均設有監理方，工程施工管理、建筑材料和施工工序，都是監理范圍。但在長沙混凝土問題中，監理似乎并沒有發揮作用，任何一批混凝土都應該測試過，應該在問題混凝土進入工地使用的幾天后就能夠發現問 題。

“監理其實是一個雞肋的行業。”廣東一家建筑公司的項目負責人對記者說，雖然按照規定，監理是必須在工地上，也會拍照，向工程方提出問題，但問題能否被妥善解決，監理往往不是那么嚴格。他透露，一些工程方還會給監理本人發工資，每個月兩三千元。

針對問題樓房頻現，中國社科院法學研究所研究員周漢華此前接受央視《今日觀察》采訪表示，一些地方出現了政府和開發商利益趨同的現象，這樣無形當中就使應該起到一個中立、公正的監管者作用的政府監管出現了失靈。

新城國際花都客服負責人楊妍對記者表示，“這次事件也給我們敲響了警鐘，對整個行業會有一個很大的推動，現在業主的維權意識強，我們會加強溝通，也可能給行業提供處理方案的借鑒。”

最近，林琳和業主們向開發商建議派兩名業主代表，其中包括一位懂建筑行業的業主，作為監工監督施工過程。

“但現在工地管得跟監獄一樣，業主想進入非常困難。”李天目說，工地對業主一般有開放日，他們也可以進去看一次，但開放的區域有限，“他想給你看什么就看什么，他不想給你看，你是永遠看不到的。”李天目說，現在最大的問題是業主沒有監管的渠道，他們大多也外行。

圈姐現在跑盤的同時，會委派驗房師幫業主在收房之前查驗把關，目前這一做法普遍流行。但眼皮底下都是精裝修的房子，實際水電、地暖等隱蔽工程已被覆蓋。圈姐說，“有時候光看還發現解決不了問題。”

“這些主體工程還有明文規范。”房產研究和評論專家丁建剛則擔心，裝修工程目前既沒有規范也沒有標準，一直處于政策模糊地帶。“坦白說，精裝全憑良心。”（應采訪對象要求，林琳、李天目均為化名，文內部分配圖由杭州業主圈供圖）