探究房地產住宅項目建筑安裝工程經濟技術

王軍

隨著經濟水平的不斷提高，人們對住宅產品的需求不斷升級，房地產住宅項目開發經營管理模式需要不斷調整完善。在住宅項目開發過程中，除了土地、規劃、區位環境等因素外，建筑安裝工程處于重中之重，決定著項目的品質和效益，由于新技術、新工藝、新材料的推廣使用，建筑安裝工程持續完善和成熟，有必要從以前的施工過程中汲取技術經驗，并采取相應的改進措施，在保證住宅建設品質和使用功能的前提下，優化更新住宅開發項目建筑安裝工程經濟技術指標，提高住宅開發項目的整體建設水平。

自1998年建立商品房制度以來，隨著住房制度改革的快速推進，相應的銀行信貸、土地管理等配套政策相繼出臺，我國房地產產業快速發展。2016年以來，伴隨著供給側結構性改革的步伐加快，房地產業由“黃金時代”轉入“白銀時代”，房地產行業傳統的靠單一土地增值形成的價值鏈被打破。原有的拿地就賺錢的粗放開發經營模式，不再適應激烈的市場競爭。為了適應行業發展需要和滿足業主對住宅品質的需求，加強房地產開發全過程管理，特別是建筑安裝工程管理變得尤為重要。為此，有必要研究分析已竣工住宅開發項目的各項技術經濟指標，總結積累經驗，建立數據模型和量化考核指標，為新建住宅開發項目建設安裝工程設計和施工提供參考。

一、工程設計

工程設計是住宅開發項目建設的先決條件，研究表明，由于建筑物的平面布置、結構形式、外觀設計、裝修標準及主要設備全部在設計階段確定,因此，設計階段對項目經濟的影響可達到70%～95%，是整個項目成本控制的決定性階段。設計質量的好壞直接影響施工建設費用的高低和項目建設周期，也直接影響項目總投資，是房地產開發項目成本控制的重點和關鍵。

1.設計方案比選

優秀的項目設計方案是項目盈利的保障，住宅開發項目應實行設計招標，優選設計單位和設計方案，從技術、經濟、市場的角度對項目總體布局、功能分區、結構形式、戶型結構、建筑節能、材料和設備選用等多方面進行對比，盡量采用成熟的設計，充分考慮施工的可能性和經濟性。通過方案優化，實現在滿足使用功能和質量的前提下，盡可能節約投資的目標。

2.設計與經濟性的協調與優化

長期以來，工程設計和經濟一直是相互分離的，從設計角度來看，項目的建筑和安裝成本幾乎沒有得到控制。通過優化設計，可在初始階段控制建筑安裝成本，并在隨后的施工階段控制經濟成本。負責工程和建筑設計的工作人員要深入了解項目實際情況和項目建筑的要求，然后按配額協調和優化建筑設計，強化設計經濟責任制，通過提升設計水平提高住宅品質、降低建筑安裝成本，增加效益。市場上的高端住宅項目對建筑安裝成本有很高的要求，初始設計階段可能會更長，對設計人員而言也是一項嚴峻的考驗，要不斷進行調整和優化。房地產開發企業的工程造價人員要與設計部門緊密配合，及時提供詳實的工程基礎資料。在施工過程中，相關人員應根據項目的具體進度和實際要求，對設計方案進行適當的修改和調整，使建筑安裝項目的設計工作貫穿于整個項目施工過程。

3.配額設計

要按照批準的投資估算控制初步設計，用批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業在保證使用功能的前提下，根據配額進行方案篩選和設計，嚴格控制不合理變更，以保證總投資不被突破。研究表明，配額設計是促進設計單位改善管理、優化結構、提高設計水平、確保投入產出比最大的有效途徑。要借鑒先進經驗，采用類比法，利用同類建筑工程的技術經濟指標進行科學分析、比較，不斷優化設計，合理控制工程造價。在保證功能及技術經濟指標的前提下，合理分解和使用投資限額，將施工圖設計和施工預算融為一體，把技術和經濟有機結合起來。

二、建筑安裝經濟技術指標

建筑安裝工程費按照費用構成要素劃分：由人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金組成。在建設安裝項目中，直接成本約占建設安裝成本的80%，其中材料成本所占比例最大，占建設安裝成本的50-60%。當建筑項目中使用新技術和新材料或是新型施工工藝將會改變材料成本的比例。

（1）土建單位成本管理。住宅開發項目的建安成本在很大程度上受到土木工程結構單位成本的影響。特定建筑中土建結構的單位成本受多種因素影響。不同類型的建筑材料取決于工程條件和設計方案。而且設計方案對于建筑項目所需的建筑材料以及進場規模需求也不同，因此在控制土木工程結構的單位成本方面存在一些困難。另外，在建設項目的建設過程中，應注意項目建設順序與項目總體設計的協調，并充分考慮基礎結構的功能是否健全。要加強施工質量安全進度管理，依據施工質量要求，結合國家的相關法律法規、設計文件、現行規范、招投標文件等，有序地組織施工，并完善質量保障體系。

（2）水電安裝單位成本管理。住宅開發項目的水電建筑安裝主要包括給水、排水系統、電路傳輸的放置和預插入以及供暖系統等項目，良好的水電安裝質量不僅是高品質生活的保障,而且決定了整個房地產建筑工程的經濟效益和社會效益。在進行水電設備安裝時，必須根據建設項目規模和實際建筑設計情況進行有關預算支出。水電設備安裝的單價在一定程度上受到市售材料單價的影響，在特定的安裝和施工過程中，需要根據其自身條件進行合理的調整和更改。此外，有必要充分考慮市場因素，對相關材料的單價進行全面的調查和研究比價，選擇最合適的性價比高材料進行使用。

（3）外立面門窗單位成本管理。由于此項管理會受到各種因素的影響，在外立面門窗的選擇過程中必須考慮各種因素，并全面進行材料的選擇和建筑物的實施。例如：在門窗安裝的初始階段，管理人員需要考慮到要安裝的整個建筑物。一些門窗必須具有隔熱功能，在選擇門窗材料的過程中，要做到實際與規劃相結合的原則，需要根據實際情況進行更改。在選擇材料的過程中，管理人員還可以使用更合理的購買計劃來增加對成本因素的考慮，并實現高效率、高質量的工程。

（4）外墻單位成本管理。外墻的單價成本通常由外墻的面積來衡量和計算，并且外墻建筑也是有不同的建筑做法。大部分常見的施工方法主要有涂料、真石漆、瓷磚和石材。在選擇過程中，通過充分考慮各種施工方法，可以實現以最低的成本完成施工。例如，涂料是建筑過程中最經濟的方法，但是某些住宅項目對立面的要求更高，因此質量保證應成為材料選擇過程中的首要標準。

（5）裝配式技術的應用。裝配式建筑是用預制部品、部件在工地裝配而成的建筑，發展裝配式建筑是建造方式的重大變革。在建設房地產住宅項目時，必須充分考慮裝配式技術的應用。在房地產住宅項目中，樓層布局更為復雜，但對于大型房地產住宅項目來說，在制定計劃時只要平面設計一經確定，則計劃幾乎沒有變化，而普通住宅項目的大型和特殊構件則較少，較為適用于裝配式建筑。但是，裝配式建筑也有其自身的缺點，例如對后期安裝的技術要求較高，早期節省的經濟成本以及安裝后期的人工成本會增加。另外，裝配式建筑適合于大型項目，利用規模效應來降低建筑和安裝成本，反之如果項目較小，則很難實現。

（6）產品系數控制。主要包括含鋼量、砼含量、窗地比和墻地比，其中：鋼筋含量是建筑鋼筋總重量與建筑面積之比，該指標與結構，建筑風格，層高和朝向密切相關。建設項目鋼筋含量是影響項目建設質量的重要因素，也是保證項目質量的重要標準。通常6層以下的建筑物的鋼筋含量為38-42kg/㎡，而樓層較高的建筑物的鋼筋含量較高。砼含量是混凝土體積與建筑面積之比，約為0.3—0.42m3/㎡。不同的建筑類型對窗戶與地板的比率有不同的要求。例如，與傳統的房地產建筑和房屋相比，別墅的建造需要更高的窗地比。另外，由于其地理位置和氣候，南部和北部地區對住宅建筑物的窗地比有不同的要求，北部地區則具有較高的隔熱要求和較低的窗墻比。由于建筑風格和市場定位的影響，不同市場定位的房地產住宅項目的（墻地比）外墻系數存在一定差異，在實際施工過程中，必須嚴格控制外墻系數。

三、竣工決算

竣工結算是建筑安裝成本控制的重要環節，關系到住宅開發項目成本高低。施工單位編制的工程結算普遍存在冒算多算、高套定額、高套取費標準以提高結算價的問題。開發企業要組織造價工程師對照招投標文件、承發包合同、施工圖紙、設計變更、簽證、材料設備采購單、專業分包合同等，對工程結算書進行認真細致的審核。

四、結語

隨著房地產市場的不斷發展，房地產行業的競爭變得越來越激烈。住宅開發項目是重要的房地產開發項目，在房地產業中占有很高的比重。對房地產住房項目建設和安裝的經濟和技術要點進行詳細的分析和研究，不僅有助于房地產開發企業和建筑施工企業管理成本，同時還對新建住房項目的建設和安裝以及工程設計選擇提供參考。