探討住宅電梯質(zhì)量投訴的應(yīng)對(duì)措施

張旭

隨著全國城市化的高速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)增加，大多數(shù)開發(fā)建設(shè)單位出于提高用地利用率和降低總成本的考慮，越來越多選用高層住宅這種建筑形式。但是高層住宅建筑在居住和使用中也暴露出諸如消防救援、高空墜物、電梯可靠性不足等問題，尤其是近年來出現(xiàn)的多起因電梯質(zhì)量問題所引發(fā)的“困人、掉梯”事件，屢屢被投訴平臺(tái)和媒體所披露，讓行業(yè)管理部門繃緊神經(jīng)，為此探討住宅電梯質(zhì)量投訴的應(yīng)對(duì)措施很有必要。

一、住宅電梯質(zhì)量投訴的管理

伴隨著公民自我維權(quán)意識(shí)的顯著增強(qiáng)，面對(duì)住宅電梯質(zhì)量問題，人們紛紛向有管轄權(quán)的部門投訴。

一方面住宅電梯的質(zhì)量監(jiān)督管理涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和多個(gè)職能部門。

由于住宅電梯質(zhì)量形成涉及生產(chǎn)、安裝、使用和維修與保養(yǎng)三個(gè)環(huán)節(jié)。電梯生產(chǎn)上具有結(jié)構(gòu)復(fù)雜、技術(shù)參數(shù)較多、專業(yè)化要求高等特點(diǎn)；電梯安裝上具有交叉立體施工、施工交界面多、工藝較復(fù)雜、施工難度較大等特點(diǎn)；使用維保具有專業(yè)性高、周期性特點(diǎn)。因此給予職能部門對(duì)住宅電梯質(zhì)量監(jiān)督管理帶來難度。

根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》和《湖北省電梯使用安全管理辦法》之規(guī)定，特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)成品質(zhì)量和維保環(huán)節(jié)的管理；建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)建筑物中電梯井道和機(jī)房、電梯選型、數(shù)量配置等工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理，即安裝質(zhì)量的管理；房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)使用和維保的管理。電梯在生產(chǎn)、安裝、使用和維修的各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)督管理需要有管轄權(quán)的多個(gè)職能部門相互銜接，同時(shí)有必要把住宅電梯質(zhì)量投訴管轄權(quán)問題進(jìn)一步厘清。

另一方面住宅電梯的質(zhì)量投訴大量涌向建設(shè)行政主管部門。由于建設(shè)行政主管部門下屬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)實(shí)施住宅電梯的質(zhì)量監(jiān)督管理和受理住宅電梯安裝質(zhì)量的投訴，面對(duì)大量的住宅電梯質(zhì)量投訴問題，因此亟需對(duì)住宅電梯質(zhì)量投訴成因和對(duì)策進(jìn)行探討，以便有效應(yīng)對(duì)。

二、住宅電梯質(zhì)量投訴問題的成因及對(duì)策

根據(jù)荊門市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)近年受理的住宅電梯質(zhì)量問題的群眾投訴件整理與分析，存在有以下個(gè)主要問題：

1.電梯轎廂凈空尺寸不足

成因：由于規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)電梯轎廂凈空尺寸未作明確規(guī)定，建設(shè)單位出于成本考慮極力選用較小凈空尺寸的電梯，給業(yè)主生活和使用造成不便。目前，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)擔(dān)架電梯的要求只表述為可容納擔(dān)架，而容納擔(dān)架的最小尺寸是多少？怎樣才算容納？均未詳細(xì)說明。其實(shí)擔(dān)架也因?yàn)橛猛静煌叽绮町愝^大，也沒有統(tǒng)一的國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。何況建設(shè)單位和業(yè)主們理解電梯轎廂凈空尺寸不同，因此，即使業(yè)主認(rèn)為電梯轎廂凈空尺寸難以容納裝載正常人的擔(dān)架，建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)也無法認(rèn)定為違規(guī)行為來處理。

對(duì)策：一方面主管部門牽頭，組織行業(yè)專家論證，推動(dòng)規(guī)范的修訂，加強(qiáng)新規(guī)范的指導(dǎo)作用，明確電梯轎廂選型應(yīng)選用的最小凈空尺寸，特別是擔(dān)架電梯轎廂的最小凈空尺寸。

另一方面通過圖紙審查把住住宅電梯的設(shè)計(jì)選型第一關(guān)，通過住宅電梯的質(zhì)量監(jiān)督把住安裝驗(yàn)收第二關(guān)。通過事前、事中管控手段使得電梯選型規(guī)范而不小，更好地能滿足業(yè)主的使用要求。正是由于質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的呼吁，湖北省于2018年2月1日公布實(shí)施了《住宅電梯配置和選型標(biāo)準(zhǔn)》，明確擔(dān)架電梯應(yīng)容納的擔(dān)架尺寸和電梯轎廂的選型布置方案。

2.電梯在高溫天氣出現(xiàn)驟停

成因：夏季高溫天氣電梯頻繁使用，電梯的機(jī)房通風(fēng)設(shè)備難以滿足電梯高溫工作環(huán)境，超過一定溫度后易引發(fā)自動(dòng)保護(hù)程序啟動(dòng)，出現(xiàn)驟停現(xiàn)象。由于電梯故障的停運(yùn)不僅給業(yè)主帶來生活上的不便，而且一定程度還威脅到業(yè)主的人生安全，因此不得不重視。

對(duì)策：建設(shè)行政管理部門應(yīng)采取出臺(tái)相關(guān)文件，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)，要求電梯機(jī)房安裝空調(diào)機(jī)或電扇滿足降溫需要，有效控制電梯機(jī)房工作溫度，避免電梯高溫驟停。

3.電梯基坑積水導(dǎo)致故障

成因：一是因地下室滲漏。雨季的大量地表水流入電梯井基坑，積水過多可能會(huì)泡壞底坑緩沖器開關(guān)和線路，一旦未及時(shí)采取有效措施，易引發(fā)電梯短路或斷路等故障；二是由于在地下室基礎(chǔ)施工中，電梯基坑的埋深比基槽和筏板的標(biāo)高更低，電梯基坑部位降水不到位，或基坑所處土層為滯水層，導(dǎo)致地下水從電梯基坑側(cè)壁及底部滲漏，造成電梯基坑長(zhǎng)期積水，引發(fā)電梯短路或斷路等故障。

對(duì)策：一是及時(shí)做好地下水底板和外墻的滲漏維修工作。可考慮增設(shè)排水溝的方式有效排水；二是加強(qiáng)基坑降水方案編制和施工的監(jiān)督檢查，保證基坑降水施工質(zhì)量，同時(shí)嚴(yán)控底板防水施工的質(zhì)量，消除地下水滲漏的隱患。三是對(duì)于已積水的電梯基坑，應(yīng)及時(shí)抽排積水，并做好堵漏和防滲處理。

4.電梯運(yùn)行噪音過大

成因：盡管電梯在安裝后投入使用前經(jīng)過了特種設(shè)備檢驗(yàn)部門的檢測(cè)，基本指標(biāo)符合國家相關(guān)規(guī)范要求，但從高層住宅建筑全過程分析，一是電梯井道周圍墻體未設(shè)置有效的隔音措施，會(huì)造成夜間電梯運(yùn)行噪音擾民；二是隔音措施施工不符合要求；三是建設(shè)單位交房給業(yè)主，業(yè)主裝修房屋這段期間，部分業(yè)主根據(jù)裝修要求私自拆除了電梯井道周圍墻體上隔音棉，或者業(yè)主在使用電梯運(yùn)輸裝修材料過程中散落到電梯井道內(nèi)，影響電梯的正常運(yùn)行，增加運(yùn)行噪音。

對(duì)策：一是應(yīng)通過加強(qiáng)《住宅使用說明書》和小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的宣傳，加強(qiáng)業(yè)主裝修施工的正確引導(dǎo)；二是對(duì)發(fā)現(xiàn)電梯隔音措施不符合設(shè)計(jì)要求的部位，責(zé)令施工單位進(jìn)行整改和返工，確保施工質(zhì)量；三是定期做好電梯的維保工作，及時(shí)清理井道的雜物，保障電梯的正常運(yùn)行。

5.電梯因使用不當(dāng)出現(xiàn)故障

成因：業(yè)主的不正確操作，造成電梯運(yùn)行程序出錯(cuò)，自動(dòng)停運(yùn)。如有些業(yè)主在使用電梯時(shí)，為等待同行人一起乘坐，有意阻止電梯門的正常閉合，累計(jì)到一定次數(shù)后，造成電梯運(yùn)行程序誤判，出現(xiàn)故障代碼。

對(duì)策：及時(shí)與電梯維保公司對(duì)接，在小區(qū)內(nèi)加強(qiáng)電梯正確使用方法的宣傳，或電梯內(nèi)標(biāo)識(shí)電梯操作圖，讓每名業(yè)主都能學(xué)會(huì)正確操作和規(guī)范使用電梯。

6.電梯未定期維保出現(xiàn)故障

成因：物業(yè)單位未委托電梯維保單位進(jìn)行定期維保，對(duì)電梯部件進(jìn)行檢查、加油潤(rùn)滑、清除積塵、調(diào)試安全裝置，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，從而造成按鍵、對(duì)講失靈、電梯門開關(guān)不正常等故障的出現(xiàn)，甚至可能誘發(fā)制動(dòng)裝置失靈、曳引鋼絲繩因疲勞損傷嚴(yán)重等重大問題出現(xiàn)，導(dǎo)致電梯墜落事故發(fā)生，威脅人身安全。

對(duì)策：對(duì)于群眾反映的或巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)行政主管部門應(yīng)與特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門聯(lián)合執(zhí)法、加大查處力度，提高責(zé)任單位違法違規(guī)成本，規(guī)范責(zé)任單位行為，保證電梯正常維保工作的實(shí)施。

三、創(chuàng)新住宅電梯質(zhì)量監(jiān)管的建議

住宅電梯質(zhì)量投訴問題關(guān)系到業(yè)主的維權(quán)和人身安全，甚至社會(huì)穩(wěn)定，需要相關(guān)職能部門共同努力，創(chuàng)新監(jiān)管模式，消除質(zhì)量隱患，保證電梯使用安全。

一是政府部門和企業(yè)共同制定電梯維修保養(yǎng)的行業(yè)指導(dǎo)價(jià)，堵住低價(jià)競(jìng)標(biāo)的漏洞。

二是加快出臺(tái)相關(guān)優(yōu)撫政策，鼓勵(lì)電梯安裝維保企業(yè)的專業(yè)化、技術(shù)化發(fā)展。

三是運(yùn)用新手段加強(qiáng)監(jiān)管。引入物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段提高維保質(zhì)量和救援效率，提升電梯監(jiān)管信息化水平。

四是建立電梯安裝維保企業(yè)誠信檔案，對(duì)維保安裝環(huán)節(jié)實(shí)行職能部門監(jiān)管和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合。

四、結(jié)語

通過不斷探討住宅電梯質(zhì)量投訴的應(yīng)對(duì)措施，極大地有效指導(dǎo)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)處理好住宅電梯質(zhì)量投訴，加強(qiáng)與住宅電梯質(zhì)量其他相關(guān)監(jiān)管部門的溝通，做好住宅電梯從生產(chǎn)、安裝、使用維保等各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，能夠更好地保障廣大人民的人身安全，提高人民的居住幸福指數(shù)。