探討商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題

章淵潔 寧波東遇文化發(fā)展有限公司

由于企業(yè)性質(zhì)的不同，成本核算方法也存在著一定的差異性。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金的投入量、周期更長，成本核算的復(fù)雜程度也相對較高。為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，并在日益激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，對成本核算工作中的相關(guān)問題進(jìn)行探究極為必要，同時(shí)，要在此基礎(chǔ)上形成強(qiáng)化成本核算的策略。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算的主要工作內(nèi)容分析

（一）確定成本核算對象

對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，成本核算對象的細(xì)致程度不高是核算工作中面對的主要問題。但是，若是企業(yè)的成本核算項(xiàng)目過于細(xì)致，則會(huì)導(dǎo)致大量間接費(fèi)用分配煩瑣、計(jì)算過程復(fù)雜程度提升等問題的發(fā)生，總體成本核算工作量增加。基于此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參考自身實(shí)際情況以及成本管控的現(xiàn)實(shí)需求，完成成本核算對象的確定。

（二）確定成本結(jié)算項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本普遍由管理費(fèi)用以及直接費(fèi)用構(gòu)成，應(yīng)當(dāng)設(shè)置的成本核算項(xiàng)目包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)（包含維護(hù)）、管理費(fèi)、其他直接費(fèi)用等等。

（三）所得稅申報(bào)

案例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，第一期包括：住宅1棟（完工在售）、住宅2棟（在建在售）、住宅3棟（未建在售）、商業(yè)區(qū)1棟（在建在售）。第二期包括：住宅區(qū)1棟（在建在售）。

在該案例中，成本核算對象的層級(jí)主要如下：第一層為該房地產(chǎn)項(xiàng)目第一期與第二期；第二層為該房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)；第三層為該房地產(chǎn)項(xiàng)目的住宅1棟、2棟與3棟。在該案例中包含已完工以及在建兩種類型，實(shí)踐中，完工的1棟按實(shí)際毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其他在售無論在建還是未建均按預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后各期均按當(dāng)期完工產(chǎn)品實(shí)際與預(yù)計(jì)的毛利額之間的額，計(jì)入當(dāng)期企業(yè)所有項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額即可。

二、強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的具體措施探究

（一）加大對成本核算的審核力度

第一，審核開發(fā)項(xiàng)目成本與預(yù)算之間的配比。參考施工圖紙、預(yù)算定額、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)完成對象項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)算，并實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目報(bào)價(jià)的確定以及項(xiàng)目未來成本的預(yù)估。實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)避免將直接費(fèi)用作為成本考核對象，將相關(guān)間接費(fèi)用（如管理費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用）計(jì)入期間費(fèi)用。誠然，這樣的方式能夠降低項(xiàng)目成本，但是卻促使當(dāng)期損益有所提升，導(dǎo)致控制與決策不配比，難以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目成本的正確核算。

第二，跨年成本問題的處理。一般來說，所有的工程項(xiàng)目均面對著跨年成本問題，提升了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的難度。實(shí)踐中，對于跨年度的項(xiàng)目，可以按年累計(jì)發(fā)生成本，逐項(xiàng)展開成本結(jié)轉(zhuǎn)，以此確定出收益與成本之間的配比。依托這樣的方式，能夠提升會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)形成更科學(xué)的投資決策。

第三，材料費(fèi)的處理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，材料費(fèi)是一項(xiàng)重大支出。實(shí)踐中，需要重點(diǎn)完成的核算內(nèi)容包括：確定庫存材料明細(xì)賬的詳細(xì)程度與真實(shí)性；判斷是否存在材料挪作他用的問題；材料的消耗量是否處于正常狀態(tài)；明確庫存材料清點(diǎn)結(jié)果的真實(shí)性；判斷原始憑證的真實(shí)性；確定是否存在項(xiàng)目成本人為加大的問題。

第四，審核人工費(fèi)。以年度一次為頻率，對薪資變化的合理性進(jìn)行檢查，確定應(yīng)付工資計(jì)算的合理程度；審核是否存在舞弊現(xiàn)象，人工費(fèi)用支出知否與預(yù)決算工程量相匹配[2]；審核是否存在工資項(xiàng)目作為直接費(fèi)用被記入“開發(fā)成本”，避免項(xiàng)目成本失真問題的發(fā)生。

（二）強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量成本管理

第一，按工序完成工程項(xiàng)目。針對所有工序展開事前技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督；強(qiáng)化對施工班組的技術(shù)培訓(xùn)；派遣專業(yè)的質(zhì)量管理人員，組建施工技術(shù)監(jiān)督組織；引入獎(jiǎng)懲制度以及考核機(jī)制，調(diào)動(dòng)施工班組的工作積極性。

第二，對額定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格掌控。在保證施工質(zhì)量的前提下避免材料浪費(fèi)問題的發(fā)生；控制施工過程中材料及人工消耗均出處于定額水平以下；結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分配材料與人工，達(dá)到物盡其用的效果。

第三，加大質(zhì)量管理力度。嚴(yán)禁使用失效、性能下降的材料，形成完善物資管理制度，實(shí)現(xiàn)物資采購與使用的全過程質(zhì)量管理；引入采購驗(yàn)收制度，拒收劣質(zhì)材料，并向材料供應(yīng)商索賠；組建項(xiàng)目質(zhì)量專項(xiàng)管理小組，展開日常性的質(zhì)量管理，并定期、不定期展開質(zhì)量檢查。

通過這樣的方式，能夠更好的維護(hù)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量，以此達(dá)到控制產(chǎn)品成本的效果。

（三）推動(dòng)費(fèi)用支出管理規(guī)范化

在商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)展開費(fèi)用支出管理的過程中，應(yīng)當(dāng)確保相應(yīng)管理工作在企業(yè)整個(gè)經(jīng)營過程中得到貫徹落實(shí)，并結(jié)合實(shí)際情況形成全面性、精細(xì)化的費(fèi)用支出管理制度，達(dá)到強(qiáng)化成本管理可控性的效果。實(shí)踐中，要求重點(diǎn)保障各項(xiàng)開支費(fèi)用的合理性，對費(fèi)用支出流程進(jìn)行規(guī)范化管理，提升對企業(yè)所有費(fèi)用支出的管控力度。同時(shí)，不得忽略一些小額開支費(fèi)用的管理，要嚴(yán)格保證所有的開支費(fèi)用均符合商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理生產(chǎn)需求，杜絕一切不必要的支出，達(dá)到防范財(cái)務(wù)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的效果。基于此，可以更好的實(shí)現(xiàn)對商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營成本的管控，營造更好的營商環(huán)境，推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

三、總結(jié)

綜上所述，為了保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，并在日益激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，對成本核算工作中的相關(guān)問題進(jìn)行探究極為必要。在明確成本核算的主要工作內(nèi)容的基礎(chǔ)上，通過加大對成本核算的審核力度、強(qiáng)化項(xiàng)目質(zhì)量成本管理、推動(dòng)費(fèi)用支出管理規(guī)范化，實(shí)現(xiàn)了成本核算工作的升級(jí)，推動(dòng)了商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。