試論住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的作用

何章明 六安市住房公積金中心霍邱縣管理部

近幾年，房地產(chǎn)的整體發(fā)展邁入空前繁榮階段，在推進了房屋建設規(guī)模化、集成化發(fā)展的同時，居高不下的高價住房問題也成為群眾關注的重點問題。公積金政策的出臺是政府從宏觀角度對居民住房矛盾進行調(diào)控的重要手段，合理利用公積金政策，不僅可以提升房屋建設資金方面的支持力度，還能夠為居民基本住房提供保障，為現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的長效、穩(wěn)定發(fā)展提供了支持。

一、當前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展領域公積金政策的重要作用

（一）增強了房屋建設的經(jīng)濟基礎

在計劃經(jīng)濟發(fā)展時期，單位為滿足職工的住房需求，往往會按照一定的標準為滿足居住條件的職工提供分配性的房屋，針對性的解決職工住房問題。在市場經(jīng)濟推行的環(huán)境下，原有的由單位建設房屋的形式發(fā)生了轉變，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)的綜合成本不斷提升，單位建設的資金支持不足，分配性住房的數(shù)量降低；另一方面，人口數(shù)量的不斷增加與人們住房需求的差異化表現(xiàn)，也使得原有的房屋建設無法滿足居民的實際住房要求。針對該種情況，國家通過推行公積金制度，由國家、單位及個人定期進行住房建設資金費用繳納。這不僅有效緩解了我國住房建設資金緊張的現(xiàn)狀，還為增強了房地產(chǎn)建設行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟基礎，居民在購買房屋時，可以通過提取公積金、銀行貸款等形式，進行購買，增加了房地產(chǎn)行業(yè)資本流通的速率。

（二）促進了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展

在過去，受傳統(tǒng)購房思想的影響，部分居民即使具備購買能力，但由于沒有迫切的購買需求，使得房地產(chǎn)市場處于緩慢發(fā)展狀態(tài)，房屋開發(fā)的資金相對緊張。當住房分配制度逐步取消后，職工購房需求大幅度提升，隨之而來的房產(chǎn)價格也在直線上漲，居民負擔不了過高的購房成本，部分開發(fā)樓盤的購買量較低，有價無市，這種情況在一定程度上制約了房產(chǎn)市場的發(fā)展。而在住房公積金政策推行后為百姓購房提供了充裕的資金保障，同時也改變了百姓的購房形式。在房屋購買方面，人們不再僅僅將其視為解決住房需求的消費形式，而是作為一種投資方式，在一定程度上為房地產(chǎn)及其相關領域的繁榮發(fā)展提供了助力。

（三）緩解了人們的購房壓力

住房公積金制度的全面推行也為政府社會保障與服務職能的有效發(fā)揮奠定了基礎，緩解了日益增長的房價與居民緊迫住房需求間的矛盾，通過經(jīng)濟杠桿、調(diào)節(jié)與宏觀統(tǒng)籌等作用的發(fā)揮，促進了房地產(chǎn)經(jīng)濟的平衡發(fā)展。一方面，公積金與購房貸款等相關政策的推行，增強了居民房屋購買能力，居民可以在不具備購房經(jīng)濟實力時，提取個人賬戶住房公積金、申請住房公積金貸款及組合貸款等多種方式，提前解決住房問題，然后利用定期還貸的形式，逐步償還購房消費成本；另一方面，公積金政策通過國家、單位與個人的聯(lián)合，為房屋建設產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展提供了資金方面的支持，從宏觀層面上減少了因資金鏈斷裂產(chǎn)生的經(jīng)濟風險，為維護社會穩(wěn)定發(fā)展提供了重要的保障。

二、優(yōu)化公積金制度在房地產(chǎn)經(jīng)濟領域運用形式的有效對策

（一）逐步擴展公積金的適用范圍

在推行公積金住房政策以來，人們住房壓力得到了有效的緩解，促進了房地產(chǎn)交易市場的繁榮發(fā)展，同時，也對于我國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的長效、穩(wěn)定發(fā)展有著重要作用。新時期，為進一步提升制度實行的質(zhì)效，需要政府相關部門在公積金的實際適用方面做出合理的調(diào)整，擴大政策覆蓋面。從政府管理角度出發(fā)，首先，在符合政策實行標準的情況下，可以適當在農(nóng)村住房中推廣公積金政策，按照不同比例進行繳納；其次，合理劃分以公積金作為基礎獲取的政策性資金，選擇一定比例的收益進行風險管理資金，用于建設保障性住房以及應對突發(fā)風險問題，資金剩余部分交由財政部門。

（二）嚴格落實公積金貸款機制

在公積金政策推行階段，為保證政策的有效、全面落實，應加強制度方面的建立健全，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形勢的變化，合理調(diào)整政策實行目標、要求與路線。各地政府在實施此項政策時，要嚴格遵守國家相關規(guī)定，立足于當下房地產(chǎn)的實際情況從而制定合理地應用策略。如，當房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢過熱時，為避免虛假繁榮帶來的高風險問題，政府相關部門可以通過提高帶寬要求的方式，降低房屋購買消費貸款的業(yè)務辦理認識，對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)進行科學、合理的調(diào)控；如果房地產(chǎn)消費市場處于低迷狀態(tài)，政府可以通過降低貸款限制、銀行基準利率等形式，刺激人們的購房消費需求，推動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

（三）加強對公積金利用的監(jiān)督管理

在房地產(chǎn)市場中，為全面、有序的推進政策的應用，應逐步加強監(jiān)管機制的建設投入，對政策性住房資金的實際利用情況進行全過程監(jiān)管，做好風險預防與管控工作。具體來講，管理中心可以設置專門管理的委員會，人員配置均由審計部門的工作人員和銀行的工作人員構成，以此使資金監(jiān)管部門的監(jiān)管力度得以提升。與此同時，還應明確不同管理人員的崗位職責，提升公積金整體管理與監(jiān)督工作的質(zhì)效，保證委員會能夠結合房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的動態(tài)變化形式，及時進行管理決策與政策調(diào)整。此外，管理中心還應逐步構建動態(tài)化的資金利用監(jiān)管機制，定期、不定期的對資金實際利用狀況進行的調(diào)查、審核，完善公積金的管理體系。

三、結語

在房地產(chǎn)領域合理運用公積金的雙向調(diào)控作用，可以在緩解群眾住房壓力的同時，為房屋建設產(chǎn)業(yè)提供更可靠的資金支持，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮、穩(wěn)定發(fā)展有著積極意義。為有效提升公積金政策的實行質(zhì)效，政府部門與相關單位、個人應在正確認識公積金制度重要作用的同時，發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能，通過擴展公積金的適用范圍、嚴格落實公積金貸款機制以及加強對公積金利用的監(jiān)督管理等方式，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、有序發(fā)展。