人口老齡化背景下CCRC模式養(yǎng)老地產發(fā)展的路徑

王 冠

(大連財經學院，遼寧 大連 116000)

CCRC這種新興養(yǎng)老模式在世界上其他國家已經取得了一定發(fā)展規(guī)模，最初開始發(fā)展于美國。具體說來，就是集中各方面資源建立一個完善的養(yǎng)老社區(qū)，針對每個需要養(yǎng)老人士的具體情況，采取最佳的養(yǎng)護方法。根據其具體規(guī)范要求，將需要養(yǎng)老的人士劃分為以下三種類型：一是自己能夠照顧自己的老人，這種類型的老人不需要過多的看護資源；二是具有一定自理能力的老人，但還需要一定的看護資源，也被稱之為介助型老人；三是自己無法照顧自己的老人，需要社區(qū)任何時段看護資源的投入，也被稱為介護型老人。

一、CCRC模式的內涵

CCRC的含義就是持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)(Continue Care of Retirement Community)，該種模式的養(yǎng)老基于對養(yǎng)老人群的科學劃分而進行，一般說來，養(yǎng)老群體可根據自身實際情況劃分為自理類型、半自理類型、完全需要專業(yè)照顧三種類型，除需要為以上養(yǎng)老群體提供基本的生活及醫(yī)療方面的護理行為，還要充分考慮到其精神文化需求，進而為其提供全方位的綜合服務[1]。當前，美國各個地區(qū)已在很多方面探索養(yǎng)老地產的具體形式，當前，已形成了別具特色的差異化養(yǎng)老社區(qū)，很多地方還建立了較為時尚的太陽城模式，但在這些所有模式當中，由于持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)模式比較流行。因為這種模式具有很多獨有特征，比如，第一，這種模式的各方面機制構建相對完善，而且費用方面與市場需求較為一致；第二，建立了非常穩(wěn)定的客戶渠道，人們對于持續(xù)接受照護也開始逐步認可；第三，能夠滿足各種情形的養(yǎng)老需求。

二、CCRC模式具有的特色功能

1.提供全流程服務，更加關注老人的綜合需求

老人隨著身體機能的逐步消退開始需要其他人員提供各種生活照料，大多數都不愿意離開熟悉的生活住所。所以，自理養(yǎng)老社區(qū)模式已難以滿足社會需求，但廣為流行的持續(xù)照護養(yǎng)老社區(qū)可以很好地滿足養(yǎng)老群體各種需求。根據當前機制模式，老人一旦來到CCRC社區(qū)，不論之后需要采取什么樣的看護措施都不需要再尋找其他地方，在原有社區(qū)就可以獲得有效滿足。如剛開始老人在自理生活區(qū)居住，如果身體機能消退需要他人提供照料，則搬到半自理生活區(qū)即可。同樣，身體機能如果消退到完全需要他人專業(yè)照護程度，則再次搬到全護理生活區(qū)域。因此，功能齊全的養(yǎng)老模式在為老人提供基本的身體照顧的同時，可以充分考慮其在精神心理方面的有效需求，更具有人性化、科學化屬性。各種服務非常齊全，很多老人都非常認可該種模式，因此，在行業(yè)當中具有一定的競爭力。

2.科學設計建筑設施風格，為老人提供更加舒適的環(huán)境

為使老人身體及心理方面都具有一個非常舒適的外部環(huán)境，在進行地理位置選址時，CCRC通常選擇那些氣候舒適、空氣良好、自然風景優(yōu)美的地區(qū)，從而使老人們在呼吸良好空氣的同時，心情也非常愉悅。建筑物在功能設計上也是以實用、簡單為主，在最大程度上為老人提供幸福、舒適的感覺。具體說來，按照以下要求設計一是方便性原則。老人因為機能消退很難向年輕人那樣獨立輕快行走，所以，社區(qū)各個地方都進行無障礙式設計，讓老人不需要費多大力就可以自助行走，以及進行其他活動。二是堅持最大程度滿足老人各種需求原則。老人盡管生活可能需要別人照顧，但心理及精神方面也有正常需求，所以，要高度重視這些需求，可以積極引導老人進行各種學習活動，讓老人對自己始終充滿自信，并且不斷通過學習體現(xiàn)出自身價值。

3.實施綜合運營手段，促進社區(qū)各方面功能充分發(fā)揮

一般說來，CCRC將一部分生活區(qū)出租出去進行運營，另一部分則采取銷售方式進行運營。如果是銷售方式，那么則需向其繳納固定月費后就可以享受到各種照護服務。如果是出租方式，則需同時繳納月費及入門費這兩種類型的費用。從整體布局來看，獨立生活區(qū)所占比重要比自理區(qū)、半自理區(qū)大很多。在該區(qū)域生活的老人總體服務需求少，由此產生的服務費用不高，但社區(qū)收取了較高的費用。所以，來這里接受服務的老人通常家庭條件不錯，自己擁有一定的收入基礎[2]。CCRC模式可以提供多種不同的功能：一是基本的居住功能，科學設計各個設施，使老人可以進行各種無障礙活動；二是各種各樣的服務保障功能，提供照料、護理及其他方面的服務，確保老人各種服務需求得到滿足；三是各種各樣的商業(yè)體系功能，老人生活娛樂所需的各種商品在這里供應充足；四是專業(yè)化的醫(yī)療功能。很多老人需要專業(yè)人士提供一些醫(yī)療服務，如各種機能調理等。五是精神文化方面的服務功能。老人們也需要進行一些諸如唱歌、下棋、觀看影視方面的精神消費。社區(qū)建立了完善的文化娛樂設施，可以充分滿足不同老人的精神消費需求。

4.采用更加穩(wěn)定的經營模式

通過CCRC模式進行養(yǎng)老的老人需要繳納兩種類型的費用：一是基本的入門費用，該費用相對來說非常高，只有經濟條件雄厚的老人才能完成繳納，入門費用，如果按照人民幣進行計算，通常可以達到20萬元以上，入門費用是根據所住房間的大小進行確定，大的房間涉及的入門費用肯定高，而面積越小則入住者繳納的入住費用也就越低。二是需要繳納的費用為服務費用，服務費用則完全取決于老人接受的服務內容，如果自己能夠完全照顧自己，一個月大概需要繳納3 000元左右，需要一定照顧的介助型老人則一個月需要繳納4 000元左右的費用，完全沒有自理能力需要社區(qū)全面照顧的介護型老人一個月需要繳納5 000元左右的費用。除以上這些服務，如果還有其他方面的服務需求，則需要繳納相應的費用。

5.能夠提高較高的管理質量

CCRC模式的高效運行需要很多專業(yè)化的服務人員，而且為老人的生活居住環(huán)境足夠安全，配置了足夠數量的安保人員，因而，整個社區(qū)具有非常高質量的管理。為使看護資源能夠發(fā)揮最佳價值，社區(qū)根據各個生活區(qū)的實際老人情況，合理配置看護人員。一般說來，在半自理及不能自理區(qū)域，會配置大部分的看護資源，因為這兩個區(qū)域老人隨時需要別人的幫助，為滿足老人各種基本生活，不至于發(fā)生意外狀況，看護人員需要全天候到位。較高的安保質量也是社區(qū)服務的一大特色，首先，具備足夠力量的安防工作人員，建立了完善的安防機制，防止一些犯罪分子入內等。其次，就是設立流動看巡制度，避免老人在戶外活動時受到扭傷及其他方面的傷害，另外還安裝了很多監(jiān)控以及報警設施，對別有目的人員的侵入起到了很好的預警作用。

三、國外CCRC模式對我國養(yǎng)老地產發(fā)展的啟示

1.引入多種社會力量，進一步完善向制度政策

當前，國內地產養(yǎng)老盡管開始逐步探索最佳模式，但很多方面存在不足。從開辦主體來看，國外基本都是一些非盈利機構進行各種模式的開發(fā)與運營，這些機構不以獲取利潤作為運營目標，運營主體包括政府機構、社會上一些非盈利組織等。而國內的開辦主體屬性則恰恰相反，大部分都是以營利作為根本目的的房地產開發(fā)企業(yè)，在進行運營時通常從利潤創(chuàng)造角度考慮，從而忽視了養(yǎng)老人群的真正需求。盡管國家有關部門根據行業(yè)發(fā)展不斷制訂一些政策，但這些政策都是關于路線、方針等方面，沒有對行業(yè)運行提供具體要求。CCRC養(yǎng)老社區(qū)在硬件建設上取得了一定成就，但提供具體看護功能的人員卻嚴重不足，很多養(yǎng)老設施同國外相比功能不夠全面。綜合來說，國內尚無建立更加專業(yè)、一體化的養(yǎng)老體系，需要更多的社會主體參與進來，并且不斷為行業(yè)發(fā)展出臺更加科學的政策及制度。

2.從各個功能入手，構建一個功能完善的產業(yè)發(fā)展模式

對養(yǎng)老地產一定要定位為全面化、一體化服務機構，首先，基本的居住功能必不可少，老人可以在這里安心的頤養(yǎng)天年。醫(yī)療服務也是基本服務手段之一，因為大部分老人在身體機能方面都出現(xiàn)一定的問題，而且很多老人還患有各種疾病，需要專業(yè)的醫(yī)療服務進行呵護。此外，還需要關注老人精神方面的需求，根據具體情況引入各種文化娛樂功能，充分滿足老人的心理娛樂需求。其次，還要積極進行各種其他類型的服務，如保險服務、一定的金融服務，為老人構建一個全面服務體系，真正把老人服務作為發(fā)展理念。國家在稅收等方面要給予一定支持，因為開發(fā)建設成本很高，沒有國家或當地政府的支持很難完成。因此，通過政府與社會力量的大力合作，養(yǎng)老地產一定能夠為老人提供一個舒適高質量的養(yǎng)老環(huán)境。

3.構建完善的融資體系，促進高質量運營

發(fā)展養(yǎng)老地產需要投入大量的建設資金，無論是基本的建筑物建設，還是設施購置、專業(yè)看護人員聘用都需要規(guī)模龐大的資金基礎。很多社會組織都是由于缺乏足夠的資金導致無法高效介入該種模式。當前CCRC進行了費用收取機制建設，按月收取服務費用作為入門費用，在一定程度上解決資金不足問題。當前，國內很多提供養(yǎng)老服務的社會組織或單位無法實現(xiàn)盈利，因此，在運營時也就缺乏了改善各方面服務的動力。但越來越嚴重的老齡化問題卻要求社會必須大力發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，因此，銀行等機構需要為產業(yè)發(fā)展構建一個完善的金融扶持機制，促進該模式實現(xiàn)高質量運營發(fā)展。

4.促進人們轉變養(yǎng)老理念，進一步增大設施建設力度

國內外出現(xiàn)通常都具有節(jié)儉生活觀念的大量的養(yǎng)老人群，因為，這些人大都經歷過困難時期，所以，在消費觀念及養(yǎng)老理念方面上難以對時尚的養(yǎng)老模式進行認同。養(yǎng)老如果需要投入巨大的資金，就會難以接受，尤其是在我國，老人都是希望能為后代多留存一些積蓄，更愿意在自己家里養(yǎng)老，這樣就能把資金節(jié)省下來。所以，需在更大程度上轉變人們的養(yǎng)老理念與消費觀念，并不斷投入資源進行相關設施的建設與配備[3]。

5.推動養(yǎng)老地產具有更大的發(fā)展空間，實現(xiàn)真正意義上的可持續(xù)發(fā)展

養(yǎng)老地產因為具有商業(yè)性質，因此，獲得一定的利潤及在各個方面實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展至關重要。目前，國內CCRC發(fā)展通常是進行住宅的出售，同時伴有持有型輔助住宅、持有型護理中心等模式。一般說來，在初期階段，由于資金回籠緩慢，需要銷售一定數量的產權，進而滿足可持續(xù)運營，并實現(xiàn)一定比例的收益。后期則主要是通過提供各種服務并收取相應的服務費用來進行運營維護。各個階段采取不同的資金回籠機制，促進該產業(yè)在最大程度上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

6.在最大范圍上滿足各個年齡階段及不同身體機能人群的養(yǎng)老需求

養(yǎng)老人群有的能夠實現(xiàn)生活自理、不需要別人照顧；有的具有一定程度的自理能力、需要看護人員提供必要的照顧；有的則是完全失去自理能力、需要看護人員全天候照顧。對于以上各種養(yǎng)老人群，需制訂相應的服務機制，構建與之匹配的服務體系，投入合適的看護資源，確保所有人群的養(yǎng)老需求都能得到滿足。

7.提升服務品質，確保中高端老齡人口的需求得到有效滿足

除面向最廣大群體提供基本的養(yǎng)老服務外，還要不斷提升服務品質，擴充服務功能，積極開發(fā)拓展更高品質的養(yǎng)老地產項目，進而為具有中高端需求的老人提供專業(yè)化服務[4]。當前經濟發(fā)展不斷進步，很多具有一定經濟實力的人群都希望能獲得更高品質的養(yǎng)老服務，所以，應該滿足這部分人群的養(yǎng)老需求。

四、結論

CCRC模式可以集聚養(yǎng)老資源，通過科學體系的建立為老年人打造一個舒適、自由的養(yǎng)老環(huán)境，無論是具有何種養(yǎng)老需求，都可以在這種模式下獲得有效滿足。該模式對我國發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)具有很多啟示作用，如構建多主體參與的養(yǎng)老模式機制、針對不同人群提供專業(yè)化服務、提升服務品質、滿足中高端人群的各項需求。當前，國內養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展還存在很多不足，包括政府在內的有關各方都要給予足夠關注與資源支持，只有這樣才能促進養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展取得進步。