農村住房抵押的法律困境及政策建議

王悅悅

(中南大學 法學院，湖南 長沙 410083)

目前，隨著我國經濟不斷發展，城鄉發展一體化，以城帶鄉，促進鄉村發展及三農問題等政策的出臺，對農村問題不斷予以重視，以期實現城鄉統籌發展，實現全民小康。但這些問題并不夠全面，并沒有抓住農村經濟發展不起來是因為融資能力弱，沒有充足的資金進行投資再生產，尤其是因為農民可投入資金少，沒有可抵押的物產，僅有住房這一物產。但為了保障農民的權益，同時，也為了保障擔保行業及農村市場的穩定性，我國的《物權法》和《擔保法》嚴格規定禁止農村住房財產抵押，直到最近國家才逐漸放寬政策，退出了試點地區記性農村住房抵押的辦法，這些辦法為農村住房抵押提供了一定的法律依據，一定程度上可以解決農村住房抵押面臨的法律困境，對解決農村融資問題提供了一定的措施，但由于這個制度還處于實施初期，所以，想要達到預期效果還有很長的路要走，面臨諸多的難題有待克服[1]。

一、農民住房財產權實現的意義

在我國農民屬于主要群體，從古至今，農村的發展對我國的經濟發展作出了貢獻，國家為了農村經濟的發展不斷進行改革，傳統的小農積經濟，自給自足，后來的土地革命，以及至今的三農政策等都是為了發揮農村的發展潛力，利用農村強大的發展力量促進國家的發展。但由于質地和法律上的種種原因，農村的經濟發展一直較為緩慢，處于一個較低的水平段，主要是因為農村融資能力低，發展資金不足，所以，要促進農村住房財產權抵押的實現，發揮農民的力量，挖掘農村的發展潛力，促進農村的發展。農村作為我國一種重要的存在形態，必須進行經濟發展，這樣才可為我國大部分人民謀福利，有利于提高農民的生活水平。改變單一的農業為主的農村經濟結構，促進農村經濟的不斷發展，從而促進國家整體的發展，提高經濟實力及國家的競爭力，實現民主、富強、文明、和諧的現代化國家建設，以及中華民族偉大復興的中國夢。

二、農民住房財產權抵押的法律困境

1.我國《物權法》規定仍舊不完善

改革開放以來，我國的經濟以及人們的生活質量等各方面都得到了長足發展，但我國農村的發展仍然比較緩慢，發展潛力依然很大。農村發展缺少足夠的發展資金，并且大部分農民沒有融資能力，僅僅依靠收獲農作物和農閑時打零工取得一些微薄的收入，這些資金只能維持其日常生活，卻并不能夠作為進行投資可用的資金，也沒有融資可以用來抵押的物資，僅有的房屋財產卻不能抵押。根據相關法律規定我國的建筑物流轉和抵押實施是“房地一體”原則，意味著抵押房產不僅失去了房產，也失去了宅基地的擁有權[2]。我國相關法律還明確規定，一方面，從宅基地及房屋財產權的界定上，我國的宅基地不能進行抵押。另一方面，從農民對宅基地所享有的權力上來講，我國《物權法》明確規定，農民對宅基地只有占有和使用權，并不享有處分權。

除此之外，我國的《擔保法》也明確說明對抵押物的處分必須要享有處分權，所以，相關法律法規的存在表明我國農民對自己的房產并不能像城鎮居民那樣進行抵押，雖然從某種法律層面來看，宅基地的使用權屬于一種用益物權，本身就具有實用價值和經濟價值，正是因為為保證農村房產市場的穩定及對農民本身的保障，我國出臺了相關的法律規定以禁止其進行抵押，所以，宅基地的用益物權也就不能得到體現。由于農民的融資能力非常小，沒有可以用來進一步的發展資金，因此，大部分農民仍然是做著“日出而做，日落而息”的工作，所獲收益也非常少，農村的經濟結構也比較單一，難以改變，從而限制了農村的進一步發展，導致農村發展速度緩慢，跟不上國家經濟的發展進程，城鄉差距不斷加大。

2.農民住房財產權抵押的制度困境

農民住房財產抵押所面臨的法律困境并不是導致農民住房不可抵押的所有原因，另外，還涉及到我國的制度阻礙，主要有宅基地制度和城鄉土地二元制度，這兩種制度在一定程度上限制了農民住房財產權抵押的實現。首先，宅基地制度，“房地一體”原則，為了保障農民的權益，使其有地可棲息，居者有其屋，避免由于一些商人或不法分子利用資金對農村房屋進行侵占，同時，也為了公平分配，保障農民基本的生存權利，規定宅基地嚴格限制流轉[3]。而且我國宅基地的取得是按照集體組織成員的身份取得的，只允許在集體經濟組織內進行流轉。其次，城鄉土地二元制度，是造成我國城鄉差距不斷加大的原因之一，也是使農民住房抵押不能實現的重要原因之一。

在城鄉二元制下，國有土地制度和集體土地制度是不同的。農民雖然有住房和宅基地，但卻和城鎮的處理方式不同，城鎮的可以抵押，但農村的不可以抵押，這歸根到底還是制度上的原因，制度在某種程度上不利于自愿的分配，阻礙了農村經濟的持續穩定發展，使我國的農村經濟一直處于較落后的地位，阻礙城鄉差距的縮小和國家綜合國力的提升。因此，制度上的原因致使我國農民的融資能力弱，農村經濟發展緩慢，經濟結構單一，這些問題也是不容忽視的，必須予以重視，有針對性地提出解決措施，有的放矢，這樣才能走出農民住房財產權抵押所面臨的制度困境，促進整個國家的進步，實現中國夢。

3.抵押物不真實或不合法

目前，我國個人住房貸款中存在著比較嚴重的問題。一些抵押人用同一個房地產來重復抵押，也就是抵押人以同一個房地產在不同的商業銀行設立抵押，或是同一個房產在不同的主管部門有兩個房產證，然后分別對這兩個房產證進行抵押。還有一種情況，就是抵押人用一些非法的房產來做抵押，這些非法的房產，包括一些用于公共事業的房地產或一些有爭議的房地產等。這些非法的房產一旦用來抵押將會產生非常嚴重的后果，帶來不可估量的損失。

4.住房抵押擔保難

目前，我國很多個人信用制度仍舊不完善，所以，很多個人資產都是難以調查的。很多商業銀行和城市在對居民個人申請住房貸款的規定中都采用了一定的方法，當前，我國大多數地區的實際收入水平偏低，在已經開展的各類住房貸款中充當第三方擔保的主要都是一些開發商，但在這個過程中就會存在一些問題。如果房地產開發商的銷售狀況比較好、銷售獲利比較多就不會去冒險來充當擔保人，出現這種狀況就會導致各種住房抵押貸款無法大規模地開展。

三、農民住房財產權抵押制度的出路

1.改變現有的法律和制度

針對上述問題的探討，不難發現，我國農民住房財產抵押所面臨的困境非常嚴峻的，而這些問題的解決也是促進農民融資能力提升的有效措施之一，同時，也是促進農村經濟結構得以改善的方法之一，因此，必須深入分析這些問題。首先，不斷探索解決途徑，而且解決這些問題必須從法律和制度兩方面進行。其次，還要改變農民固有的思想，長期以來保守思想使其較為傳統，害怕因此而失去自己原本擁有的一切，不敢進行投資，也因為農民不懂投資，錯失了很多發展良機。

首先，在法律制度上，實現土地的“兩權分離”，將土地的所有權和使用權分離開來，使農村土地在集體經濟下可以使其使用權在市場上進行流通。

其次，明確農村土地和房屋的權力歸屬，進行登記注冊，明確房屋的權利歸屬狀態，這樣才能保障農民住房財產抵押交易的安全性，如果產權不明確是不能夠進行抵押的，所以，明確產權必不可少，不然難以實現擔保[4]。

再次，我國長期實施城鄉二元結構，想要徹底改變是相當困難的，所以，在原有的城鄉土地二元結構下，適當放寬農村房屋進入市場的政策，這是農村房屋抵押必須解決的一大困境。如果還是嚴格禁止農村房屋入市政策，那么農村住房財產抵押就永遠不可能實現，可以在試點地區允許農村房屋入市進行流通，這樣使得一些地理位置比較優越的農村房屋的價值得到更好的發揮，從而，帶動周邊的發展。長期以來，對農村的經濟結構多元化也會作出貢獻，促進農村經濟的發展，促進城鄉經濟差距不斷縮小，也減少了風險。

最后，允許城鎮居民購買農民住房，只有這樣農民的住房才能賣出去，才能取得財產性收益，我國的政策嚴格限制城鎮居民購買農村住房，如果這項政策不改變，那么即使農民的住房可以抵押，農民擁有一定的處分權也不能夠得到實現，其融資能力也并不能提高。允許城鎮居民購買農村住房還可促進農村房屋的增值，從而提高農民的抵押興趣，進行投資。對農民進行思想宣傳和知識指導，使農民首先改變固有的、不敢放棄住房、不敢進行擔保的傳統思想，不斷傳授經濟知識，使其懂得一定的投資常識，激發其投資興趣，愿意抵押住房，這樣可提高農民投資意識，防止被一些不良分子欺騙，失去一切。只有做好這幾點，農村農民的住房財產抵押才能得以實現[5]。

2.建立個人資產風險評估體系

目前，我國借款人的信用會直接影響到所能貸款的金額，所以，必須要加強對借款人信用等級及還貸能力的調查。在對借款人的資信狀況進行調查過程中，主要可以采用兩種方法：一是通過經驗來判斷，這種方法主要就是銀行的工作人員根據經驗來對借款人的信息進行一個基本的判斷；其次，是對借款人建立一個信用等級評分體系。目前，我國各地區都在建立消費信貸管理機構，通過這個機構來建立一個更加標準化的工作流程，建立一套更加可信的個人信用等級評分標準來判斷貸款人的等級信用，通過這種方法來對現有的資源進行合理的分配，優化現有的服務水平。

3.采取更加多元化的還款方式并簡化住房抵押辦理手續

目前，我國個人住房抵押貸款大多數都是采用一些固定的方法，但由于個人住房抵押貸款的年限比較長，所以，可以借鑒一些國外的經驗來開發一些新型的、適合于我國國情的新方法來規避現有的風險。目前我國很多地區的住房抵押辦理手續都是非常繁瑣的，在一些發達國家貸款流程都是非常簡潔的，從審查、登記到最后的簽合同只需要很少的時間就能完成，因此，我國也應當簡化現有的住房抵押手續，為農民住房財產權抵押提供更多的便利，而這些新的住房抵押辦理手續為農民住房財產權抵押創造更多有利條件，提高農民的生活水平。

四、結語

綜上所述，目前，我國農民住房財產權抵押仍然面臨較為復雜的困境，需要從制度和法律兩方面進行改革。而制度和法律的改革又非一朝一夕就可以完成的，況且這些制度和法律都是相互聯系、相互制約的，制度又是根據我國的發展和實際情況進行的，具有特色性。除此之外，我國農民的數量比較大，發展面臨的困難比較大，因此改革的路途比較坎坷，因此需要從試點開始，由試點的發展使我國其他地區的農民看到希望，從而帶動整體的改變，不可急于求成，因小失大。只有這樣才能促進農村房屋抵押得以成功實現，改變農村的經濟結構，促進農村經濟的大發展，展現農村的發展潛力，為國家的進一步發展做出巨大貢獻。