探討商業銀行抵押資產價值評估與風險管理

張宇華 浙江安吉農村商業銀行股份有限公司遞鋪支行

不同的商業銀行，對抵押資產制定的標準不同，但大部分銀行都以抵押資產的合法性為主要原則，然而在抵押資產的某些方面（比如抵押資產的變現能力，及內在價值等），未制定有效措施；基于計量凈值計算，在對抵押品變現能力的分析過程中，往往由于未進行全面考慮，而忽視變現可能產生的稅費；對于抵押品的評估而言，采用不同的評估方法，其評估結果極有可能存在差異。

一、商業銀行抵押資產的概述

針對于抵押資產而言，是指第三方為擔保商業銀行有關業務（比如質押及抵押等），以此來緩解信用風險的權利。依據相關資本協議，可以將抵質押品劃分為以下幾類，既是應收賬款、房地產（分為商用類及居住類）以及金融質押品等。基于相關規定，且針對于商業銀行，可以將抵質押品劃分以下內容：運輸工具、在建工程、房屋以及土地使用權等。在對抵押資產進行管理時，需對其公允價值進行計算，依據合適的抵押率，能提高違約成本費用，且能降低發生違約的情況，由此能降低客戶的信用風險。

二、商業銀行貸款抵押資產價值評估管理存在的問題

內部評估能力有待提升：針對于抵質押品而言，由于缺乏專業的評估人員，以至于商業銀行不能有效判斷評估方法的合理性，及不能有效判斷評估結果的合理性，在這樣的情況下，無法對抵押資產價值進行再次審核，由此抵押品的價值只能基于評估機構的評估結果，最終導致資產評估價值與資產實際價值存在一定的偏差。另一方面，有關抵押資產的內控制度不夠完善，參與評估的人員職業素養參差不齊，未認真落實對抵押資產的評估，在評估過程中，缺少合法性及合規性，在此情況下，不僅給抵押品的價值帶來風險，也提高了抵押品來源的風險。

對于抵押資產價（房地產）值評估而言，所采用的評估方法不夠合理：針對于房地產的評估方法而言，主要包括收益估價法、比較估價法以及成本估價法等。對于抵押品的評估而言，采用不同的評估方法，其評估結果極有可能存在差異，主要是由于在評估過程中受到多方面參數的影響，比如市場環境及價值特征等。針對于現如今的評估技術而言，主要基于市場交易原則，對于抵押品的評估較于理想化，在交易市場不活躍，及未識別相關法律規定的情況下，在較短時間內，就對抵押品的變現能力作出決定，由此會導致評估價值與抵押品實際價值不符，進而不能降低借款人的信用風險。基于計量凈值計算，在對抵押品變現能力的分析過程中，往往由于未進行全面考慮，而忽視變現可能產生的稅費，比如抵押資產轉讓稅費（房屋契稅及土地增值稅等）。與個人住宅相比而言，商業用房所要繳納的稅費更高，在此情況下，致使商業用房存在以下的缺點：其流動性較差，商業用房的變現能力較低，存在的抵押風險更高，由此導致抵押資產凈值不抵債。

三、商業銀行優化資產評估與風險管理的策略

提高內部評估能力：對于商業銀行來說，為有效防范抵押資產價值評估風險，應提高管理人員的風險管理意識，制定有效的風險管理機制；為鞏固商業銀行內部評估，及確保抵押資產評估價值的合理性，且在對抵押資產價值進行評估時，不受到評估機構評估結果的影響，應建立一批專業的評估團隊，并組建相應的監管部門；另一方面，為確保有效審查及判斷抵押品，應加強對信貸人員的培訓，培訓相關的專業知識，以此來提高信貸人員的工作水平，在此情況下，還能避免不合理現象（比如在對抵押品價值進行評估時，主要基于外部評估機構的評估結果）的發生。對于抵質押率而言，應謹慎審理其上限值：對于商業銀行而言，為有效確定抵押價值（比如清算價值及貸款價值等），應充分考慮貸款期間抵押資產的損失情況，為確定合理的抵質押率上限，應充分結合多種因素（比如抵押資產在變現過程中所涉及的稅費等），并有效結合外部環境（比如市場環境及經濟環境等）與風險情況等，對抵質押率上限進行合理的調整，通過這樣的方式，能提高借款人的違約成本費用，且能降低抵押資產評估價值的風險。

把抵押資產管理劃入綜合風險管理體系：為提升對信用風險管理的水平，及鞏固對抵押資產的管理，對于商業銀行而言，應將抵押資產管理劃入綜合風險管理體系。依據相關的規定，進而確定資產估值的主體，并明確對抵押資產的估價方法，及相關的評估流程，針對于第三方的評估結果而言，應有商業銀行專業人員進行審核及確認；為有效制約信息系統，及避免抵押業務上存在風險，應在信息系統中融入業務管理規則，對于不同級別的業務人員，給予不同的權限；當抵押資產存在過高比例時，對于同一類抵押資產而言，極有可能帶來集中性的風險，在這樣的情況下，要采取有效的防范措施進行管理；當對抵押資產進行測試時，應充分結合其風險情況，及抵押資產的重要性，結合抵押資產的測試結果，以此來制定應對信貸風險的措施。

四、結論

通過以上的分析可以得知，為有效防范抵押資產價值評估風險，應提高管理人員的風險管理意識，制定有效的風險管理機制；為確保有效審查及判斷抵押品，應加強對信貸人員的培訓；為有效確定抵押價值，應充分考慮貸款期間抵押資產的損失情況；為提升對信用風險管理的水平，及鞏固對抵押資產的管理，應將抵押資產管理劃入綜合風險管理體系；為有效制約信息系統，及避免抵押業務上存在風險，應在信息系統中融入業務管理規則。