長(zhǎng)三角區(qū)域一體化、高質(zhì)量的融合發(fā)展
——長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)論壇綜述

由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院、上海師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心聯(lián)合舉辦的“長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)論壇”，于2019年10月26日上午在上海興華賓館興華廳順利召開(kāi)。作為上海市社聯(lián)第十三屆（2019）學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)活動(dòng)月的內(nèi)容之一，此次論壇向人們展示了上海的專(zhuān)家學(xué)者圍繞長(zhǎng)三角一體化的國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略所進(jìn)行的研究及取得的初步成果。主題演講分別是：華東師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部王盛副教授“長(zhǎng)三角一體化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響”，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮副院長(zhǎng)“實(shí)施住房發(fā)展協(xié)同規(guī)劃服務(wù)長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略”，上海師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心崔光燦教授“長(zhǎng)三角區(qū)域一體化歷史傳承與現(xiàn)實(shí)沖突”，上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)戴曉波研究員“長(zhǎng)三角都市圈產(chǎn)城一體發(fā)展”。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)丁健教授在聽(tīng)完主題報(bào)告后有感而發(fā)，也提出了自己獨(dú)到的建議。

會(huì)議由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)沈正超會(huì)長(zhǎng)主持，上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)江綿康會(huì)長(zhǎng)出席了論壇，來(lái)自學(xué)會(huì)、高校以及社會(huì)各界人士70多人參加了論壇。現(xiàn)將論壇專(zhuān)家演講的主要觀點(diǎn)綜述如下。

一、長(zhǎng)三角區(qū)域一體化的歷史淵源

（一）歷史上我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心南移，成就了長(zhǎng)三角區(qū)域的三次繁榮

1. 南宋時(shí)期的第一次。由于自然、政治、人口等因素，歷史上曾發(fā)生多次北方人南遷，全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心南移。我國(guó)古代經(jīng)濟(jì)中心南移可謂至北宋末年得以初步形成，到了南宋時(shí)期才逐漸完成，南方最發(fā)達(dá)的江浙地區(qū)長(zhǎng)期成為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心。

2. 明清時(shí)期的第二次。江南經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了自然經(jīng)濟(jì)向商品經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)全國(guó)范圍內(nèi)建立起發(fā)達(dá)的商品流通網(wǎng)，江南對(duì)中央的作用越來(lái)越大。一是漕運(yùn)，設(shè)立了漕運(yùn)總督；二是重賦，是國(guó)庫(kù)的財(cái)源。

3. 近代時(shí)期的第三次。上海行政管轄區(qū)的形成，逐步走向繁榮。元朝設(shè)立上海縣，清康熙二十四年（1685年）清政府在上海設(shè)立海關(guān)，乾隆六年(1741年)欽定江南分巡蘇松太兵備道，清道光二十二年（1842）清政府與英訂《南京條約》，開(kāi)埠上海、廣州、福州、廈門(mén)、寧波為通商口岸。

最初，長(zhǎng)三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心在蘇州，由于當(dāng)時(shí)上海的快速發(fā)展，“大上海”曾被稱(chēng)為“小蘇州”。隨著航運(yùn)中心逐漸轉(zhuǎn)向了兼具海運(yùn)與長(zhǎng)江航運(yùn)的上海，上海逐漸成為區(qū)域乃至全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、工業(yè)與金融中心。蘇州府移往上海縣駐址，管轄蘇州府、松江府，太倉(cāng)直隸州的蘇松太分巡道也駐址上海縣，1914年設(shè)江蘇省滬海道。

上海作為經(jīng)濟(jì)中心的地位確立。1930年上海紗廠占全國(guó)總數(shù)的48%。1932年有67家銀行的總行設(shè)在上海，占全部銀行資本的63.8%，26家上海銀行公會(huì)會(huì)員約占中國(guó)所有銀行總資產(chǎn)的3/4。1936年上海中外資本工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)11.82億元，約占全國(guó)工業(yè)總產(chǎn)值的50%。

三次繁榮證實(shí)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的“集聚與擴(kuò)散”效應(yīng)。

（二）長(zhǎng)三角一體化需打破行政區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的壁壘

民國(guó)十六年（1927年），組建上海特別市，作為從傳統(tǒng)的省制中脫離出來(lái)并將與省建制具有同等行政地位的直轄市（特別市）建制。在當(dāng)時(shí)，松江等縣直屬于江蘇省政府。由于毗鄰租界的各縣對(duì)江蘇省的發(fā)展具有重要意義，江蘇省在上海特別市行政區(qū)劃方案上與中央政府存在利益分歧，因此，中央政府制定的上海特別市方案并未如期實(shí)施，上海市當(dāng)時(shí)實(shí)際轄區(qū)仍只有原上海縣和寶山縣的17個(gè)市鄉(xiāng)。1958年1月，江蘇省的嘉定、寶山、上海3個(gè)縣劃歸上海市管轄。

1958年11 月21日，國(guó)務(wù)院第82次會(huì)議決定將江蘇省的川沙、青浦、南匯、松江、奉賢、金山、崇明7個(gè)縣劃歸上海市管轄。

地區(qū)間政府競(jìng)爭(zhēng)（主要是經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)）作為中國(guó)特色的制度安排，一直被很多學(xué)者認(rèn)為是創(chuàng)造中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡的關(guān)鍵性推動(dòng)因素之一。地方政府的行為主體是地方官員，地方官員既要參與經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)，謀求轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還要參與政治競(jìng)爭(zhēng)，在官場(chǎng)上尋求晉升。中國(guó)特色的政府治理模式巧妙地將二者結(jié)合，形成“政治錦標(biāo)賽模式”，該激勵(lì)模式是中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡的重要根源。

（三）長(zhǎng)三角一體化發(fā)展既是歷史的傳承又是現(xiàn)實(shí)的需要

長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展是國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的需要，是“一帶一路”的交匯點(diǎn)，也有其天然的產(chǎn)業(yè)鏈、歷史、人文、習(xí)俗等方面的基礎(chǔ)。長(zhǎng)三角區(qū)域各地的產(chǎn)業(yè)布局是同構(gòu)的，體制政策相互之間是競(jìng)爭(zhēng)的，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)明顯，供需替代性強(qiáng)。

上海、浙江、江蘇、安徽三省一市，以占全國(guó)1/26的空間，集聚了全國(guó)1/6 的人口，創(chuàng)造了占全國(guó)近1/4 的經(jīng)濟(jì)總量。長(zhǎng)三角區(qū)域一體化將構(gòu)建“一核五圈四帶”的網(wǎng)絡(luò)化空間格局，發(fā)揮上海龍頭帶動(dòng)的核心作用和區(qū)域中心城市的輻射帶動(dòng)作用，推動(dòng)南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈、寧波都市圈的同城化發(fā)展，強(qiáng)化沿海發(fā)展帶、沿江發(fā)展帶、滬寧合杭甬發(fā)展帶、滬杭金發(fā)展帶的聚合發(fā)展。

長(zhǎng)三角城市群規(guī)劃范圍包括三省一市26個(gè)城市，要成為引領(lǐng)全國(guó)、輻射亞太、面向全球的世界級(jí)城市群，其一體化發(fā)展的體制機(jī)制需更加健全，阻礙生產(chǎn)要素自由流動(dòng)的行政壁壘和體制機(jī)制障礙基本消除，統(tǒng)一市場(chǎng)基本形成，公共服務(wù)共建共享，省際毗鄰重點(diǎn)地區(qū)一體化步伐加快，多元化主體參與、多種治理模式并存的城市群治理機(jī)制建設(shè)取得突破。上海周邊城市的發(fā)展由“對(duì)接”上海到“協(xié)同”發(fā)展，未來(lái)的方向取決于兩個(gè)平衡關(guān)系：一是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的兩個(gè)效應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的效率vs地方保護(hù)主義帶來(lái)的資源失配；二是區(qū)域一體化帶來(lái)的兩個(gè)效應(yīng)，協(xié)同效應(yīng)vs市場(chǎng)機(jī)制下降。

二、比較全球都市圈城市群對(duì)長(zhǎng)三角城市群的認(rèn)識(shí)

1976 年，法國(guó)地理學(xué)家戈特曼將2500萬(wàn)人口作為劃分城市群的標(biāo)準(zhǔn)，目前全球范圍內(nèi)公認(rèn)的大型世界級(jí)城市群有美國(guó)東北部大西洋沿岸城市群、北美五大湖城市群、日本太平洋沿岸城市群、英國(guó)中南部城市群、歐洲西北部城市群。中國(guó)的長(zhǎng)三角城市群將作為第六大城市群出現(xiàn)。城市群是城市發(fā)展到成熟階段的最高空間組織形式，城市群是在地域上集中分布的若干特大城市和大城市集聚而成的龐大的、多核心、多層次城市集團(tuán)，是大都市區(qū)的聯(lián)合體。

長(zhǎng)三角作為我國(guó)綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市群，與其他五大世界級(jí)城市群相比，其地域遼闊，人口眾多，但在發(fā)展的水平和質(zhì)量上還存在諸多差距，尤其是人均GDP，僅相當(dāng)于其他五大城市群的20%左右。六大世界城市群的數(shù)據(jù)比較見(jiàn)表1、表2。

表1 六大世界城市群的數(shù)據(jù)比較

表2 世界五大城市群一體化的表現(xiàn)

關(guān)于長(zhǎng)三角一體化內(nèi)涵的研究結(jié)論：1. 長(zhǎng)三角城市群是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的概念；2. 長(zhǎng)三角一體化是在統(tǒng)一規(guī)劃的統(tǒng)領(lǐng)下，以上海市為長(zhǎng)三角城市群的龍頭帶動(dòng)作用，以區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、G60科技走廊、建設(shè)區(qū)域協(xié)同創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)為抓手，通過(guò)產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場(chǎng)一體化、公共基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的一體化，進(jìn)而引領(lǐng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，服務(wù)全國(guó)發(fā)展大局；3. 長(zhǎng)三角城市群無(wú)論在城市綜合價(jià)值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施、固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)化發(fā)展水平等方面均存在較大的差異性；4. 長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，三省一市政府正積極推動(dòng)交通一體化、產(chǎn)業(yè)布局一體化、市場(chǎng)一體化、信息一體化等。

關(guān)于世界六大城市群比較的研究結(jié)論：1. 世界六大城市群比較，長(zhǎng)三角城市群雖在人口規(guī)模和面積上有優(yōu)勢(shì)，但在GDP、人均GDP、占全國(guó)GDP比重等方面與其他五大城市群有較大差距，說(shuō)明長(zhǎng)三角城市群仍有較大的提升空間；2. 五大城市群發(fā)展的主要經(jīng)驗(yàn)是政府發(fā)揮重要的規(guī)劃引導(dǎo)和跨區(qū)域的組織協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)交通一體化和產(chǎn)業(yè)空間布局合理化；3. 核心城市的住房租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)。

關(guān)于長(zhǎng)三角一體化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究結(jié)論：1.城市再定位引起城市綜合價(jià)值的變化；2. 長(zhǎng)三角一體化將促進(jìn)長(zhǎng)三角內(nèi)部進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的垂直分工；3. 城市常住人口規(guī)模增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)有著顯著影響，須加大住房供給；4. 軌道交通的溢出效應(yīng)顯著；5.上海、杭州、蘇州、南京等城市仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及社會(huì)固定資產(chǎn)投資的重點(diǎn)；6. 城鎮(zhèn)化發(fā)展水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有顯著的影響且存在顯著的邊界效應(yīng)；7. GDP、第三產(chǎn)業(yè)GDP占總GDP比重、常住人口數(shù)量、房地產(chǎn)投資都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有著顯著的正向影響。

主要建議：1．長(zhǎng)三角一體化需要加強(qiáng)城市群內(nèi)部的協(xié)同；2．推動(dòng)房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)的一體化；3．加快上海等核心城市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展；4. 打破長(zhǎng)三角城市群內(nèi)部行政壁壘，促進(jìn)生產(chǎn)要素自由流動(dòng)，進(jìn)而推動(dòng)法律政策一體化。

三、長(zhǎng)三角區(qū)域一體化對(duì)住宅和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對(duì)人口產(chǎn)生吸納作用，新增勞動(dòng)力人口及隨遷子女增加，也給轉(zhuǎn)入地帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。不同產(chǎn)業(yè)對(duì)人口的吸引力不同，高端產(chǎn)業(yè)對(duì)人才吸引力更大，為轉(zhuǎn)入地帶來(lái)住房的剛性需求。

高鐵對(duì)房?jī)r(jià)具有提升效應(yīng)，具有建造效應(yīng)，或者說(shuō)建造期產(chǎn)生的預(yù)期效應(yīng)，但高鐵對(duì)一個(gè)城市群中不同規(guī)模的城市的影響具有異質(zhì)性。長(zhǎng)三角地區(qū)已形成全國(guó)最為密集完善的高鐵網(wǎng)， “1小時(shí)至3小時(shí)生活圈”夢(mèng)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。目前只有宣城和舟山尚未開(kāi)通高速鐵路。2020年商合杭高鐵將徹底貫通 ，宣城也將結(jié)束無(wú)高速鐵路的歷史。舟山也已規(guī)劃建設(shè)寧波北侖至舟山島鐵路，有利于舟山全面進(jìn)入長(zhǎng)三角城市發(fā)展體系。隨著滬通鐵路的開(kāi)建，南通將真正成為上海“北大門(mén)”。

2019年4 月8日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，要求在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶(hù)限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)—300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶(hù)限制，城區(qū)常住人口300萬(wàn)—500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開(kāi)放寬落戶(hù)條件，超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶(hù)政策。目前，無(wú)錫、寧波和揚(yáng)州三個(gè)長(zhǎng)三角Ⅱ型大城市均實(shí)行限購(gòu)政策。待取消落戶(hù)限制后，會(huì)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房需求的脈沖式釋放。

住房工作既涉及民生，又關(guān)乎發(fā)展，是長(zhǎng)三角高質(zhì)量一體化發(fā)展的重要內(nèi)容，要立足長(zhǎng)三角一體化謀劃住房發(fā)展。

表3 上海及周邊城市實(shí)施限購(gòu)限貸政策的情況

表4 “長(zhǎng)三角一體化”示范區(qū)區(qū)域比較

圖1 “長(zhǎng)三角一體化”示范區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)

由表4、圖1數(shù)據(jù)可知，雖然上海青浦居民的收入要比臨近的江蘇吳江和浙江嘉善低，但因青浦位于上海行政區(qū)，其房?jī)r(jià)要高于吳江和嘉善兩地。可以預(yù)計(jì)，長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將產(chǎn)生一定的影響。