維修基金成了誰(shuí)的唐僧肉

陳斌

日前，南京市東方天郡小區(qū)部分業(yè)主稱(chēng)，從2017年開(kāi)始，該小區(qū)有超過(guò)800萬(wàn)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金被違規(guī)使用。他們發(fā)現(xiàn)，資金支取材料中多次出現(xiàn)公示未完成、施工卻已經(jīng)完成等情況，有的材料甚至連小區(qū)地址都是錯(cuò)的。多位業(yè)主表示材料上自己的簽名是偽造的。虛假材料+偽造簽名套取維修資金，這一指控如果屬實(shí)的話(huà)，可能涉嫌犯罪。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是一筆大錢(qián)。根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部2008年施行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主按照所持物業(yè)的建筑面積交納自己的份額，具體數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%-8%；“屬于業(yè)主所有”。

從程序上看，提取使用顯得很?chē)?yán)格，甚至有些繁瑣。小區(qū)有業(yè)主大會(huì)的，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)歸其管理。要使用資金需要七個(gè)步驟：一、物業(yè)公司提出使用方案；二、業(yè)主大會(huì)通過(guò)；三、物業(yè)公司組織實(shí)施；四、物業(yè)公司向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；五、業(yè)委會(huì)審核同意、報(bào)主管部門(mén)備案；六、業(yè)委會(huì)向銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)的通知；七、銀行劃轉(zhuǎn)。

所謂業(yè)主大會(huì)通過(guò)，現(xiàn)實(shí)中很難。根據(jù)2010年施行的住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，要同時(shí)達(dá)到兩個(gè)“三分之二”，占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意，占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)，顧名思義，是全體業(yè)主參加的大會(huì)，召集起來(lái)很麻煩，故而出現(xiàn)了變通。根據(jù)2017年施行的《南京住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，南京市的變通方法是，取得這兩個(gè)三分之二業(yè)主的“書(shū)面簽字”就行了。但是，書(shū)面簽字比現(xiàn)場(chǎng)投票更方便，偽造簽名也比做票更方便。把南京市東方天郡小區(qū)部分業(yè)主的指控，放到這一背景之下，是不是好理解多了？

接下來(lái)，就有必要理解一些組織行為學(xué)了。理論上，該小區(qū)的維修資金歸業(yè)主所有，由業(yè)主大會(huì)管理。但業(yè)主大會(huì)并不常設(shè)，且基本處在閉會(huì)狀態(tài)，甚至申請(qǐng)使用資金時(shí)都不開(kāi)會(huì)，取得兩個(gè)三分之二的業(yè)主書(shū)面簽名就行了。這種情況下，維修資金的實(shí)際控制人是誰(shuí)呢？常設(shè)的機(jī)構(gòu)就兩個(gè)：物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)管理委員會(huì)）。

根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成；業(yè)委會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任。

請(qǐng)注意，業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)很少，沒(méi)有任期限制，理論上可以長(zhǎng)期任職、終身任職。人數(shù)少，就有兩種可能，一種是這些人可以結(jié)成利益共同體、共進(jìn)共退，或者少數(shù)活躍的委員實(shí)際操控業(yè)委會(huì)；另一種是更便于物業(yè)公司收買(mǎi)、操控這些人，或與少數(shù)活躍的委員互相勾連。業(yè)主委員會(huì)或少數(shù)活躍的委員，或者物業(yè)公司通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或少數(shù)活躍的委員成為維修資金的實(shí)際控制人，決定啟動(dòng)哪些維修工程、聘用哪家建筑裝修公司、籌劃多少預(yù)算等；甚至每到年底，各大銀行搶存款，讓一大筆錢(qián)搬一次家，會(huì)有一般人想象不到的好處。

理解了這一點(diǎn)，我們?cè)倏茨暇┦袞|方天郡小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的怪現(xiàn)狀：大多數(shù)資金申請(qǐng)的材料上，都有業(yè)委會(huì)委員喻某的簽名，但另一位業(yè)委會(huì)委員孫紅梅則表示，自己并未聽(tīng)說(shuō)過(guò)使用維修資金的情況，“業(yè)委會(huì)半數(shù)以上的成員，不知道有財(cái)務(wù)章。我們大多數(shù)人（業(yè)委會(huì)委員）不知情的情況下，出現(xiàn)了這樣的事情，我們甚至沒(méi)有普通業(yè)主知道得早。”

業(yè)主大會(huì)形同虛設(shè)、業(yè)委會(huì)權(quán)力利益巨大缺乏有效監(jiān)督，是普遍性問(wèn)題。應(yīng)對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行改革，使人員規(guī)模大到這樣的程度，既不能抱成一團(tuán)或被內(nèi)部少數(shù)人操控，也不容易被物業(yè)公司操控；縮短委員任期，盡可能地分批輪換，杜絕長(zhǎng)期任職、終身任職；同時(shí)公開(kāi)透明，可以讓每一位業(yè)主都進(jìn)行監(jiān)督，讓缺位的業(yè)主權(quán)利歸位、讓?xiě)铱盏男^(qū)自治落地。