生態(tài)園區(qū)開發(fā)建設項目風險控制初探

陳燕嫻

隨著國家對自然環(huán)境的重視，如何打造更加宜居的生態(tài)園綜合片區(qū)是近年來建設領域的熱點，在項目運營管理中，經常會遇到各種問題，本文嘗試做風險點的歸納，并提出控制措施建議，以在后續(xù)工作中減少此類問題的發(fā)生頻率。

一、相關概念闡述

1.生態(tài)園區(qū)

是指用生態(tài)、節(jié)能的方法，解決片區(qū)景觀、水質、水量和防洪排澇問題，提升片區(qū)生態(tài)功能的片區(qū)建設概念。如漳州的碧湖生態(tài)園、西湖生態(tài)園等，漳州碧湖生態(tài)園片區(qū)目前已投入使用，在防洪排澇、城市綠化景觀面提升上，取得較好的成效。西湖生態(tài)園片區(qū)作為碧湖生態(tài)園片區(qū)的升級版，目前正在開發(fā)建設中。我國于 2017 年頒布《綠色生態(tài)城區(qū)評價標準（GB/T 51255—2017）》，這意味著生態(tài)城區(qū)、園區(qū)建設的標準化進程對國家而言具備重要意義。

2.項目管理

項目管理就是以項目為對象的系統(tǒng)管理方法，通過一個臨時性的、專門的柔性組織，對項目進行高效率的計劃、組織、指導和控制，以實現(xiàn)項目全過程的動態(tài)管理和項目目標的綜合協(xié)調與優(yōu)化。涵蓋風險管理、費用管理、質量管理、人力資源管理、招投標管理等等。

3.風險管理/控制

風險的基本含義是損失的不確定性。風險管理/控制是指利用過去的經驗、項目環(huán)境等能收集到的信息，對風險進行識別、評估、采取相應的對策，從而有效地管理、控制風險。

二、生態(tài)園區(qū)開發(fā)建設項目管理風險識別

1.前期工程階段

生態(tài)園區(qū)開發(fā)建設，作為項目業(yè)主，無論是政府方也好，還是地方國企或者民營資本，前期主要工作內容是土地整理（征遷）、規(guī)劃設計、投資測算、基礎設施建設。項目開發(fā)建設大致流程如下：片區(qū)劃分——調研分析——詳細規(guī)劃——選擇地塊——選擇建設單位——拆遷安置——土地平整——開發(fā)建設。整個開發(fā)建設過程，耗時長，范圍廣，金額大，涉及土地用途多，存在風險點多。容易涉及的風險點識別如下：

（1）政策層面。從2009 年的BT、BOT 到2018-2020 年的棚改、PPP、舊改、城市更新，隨著國家發(fā)展的需要，主流的片區(qū)開發(fā)模式不斷變化。而耗時較長、資金流不夠穩(wěn)定的BT 模式，也隨著政策的變化，逐漸退出歷史舞臺。目前生態(tài)園區(qū)開發(fā)建設的模式主流為舊改、城市更新搭配綠地、公園等綜合建設模式。

（2）審批層面。由于生態(tài)園區(qū)涉及用地規(guī)模大，涉及土地類型較多，農轉用地流程長、牽涉部門多，在目前多規(guī)一表尚未落實的情況下，涉及林地審批、地塊內文物保護等均需不同部門審批，流程較為復雜。

（3）城市規(guī)劃層面。

①理念過時：城市規(guī)劃對城市、片區(qū)的發(fā)展影響相當深遠，過時的規(guī)劃設計理念，將會給建設過程增添許多陣痛。

②數據偏差：指標偏差、高程偏差、坐標偏差等；

（4）資金層面。未合理考慮資金周轉，導致資金鏈斷裂等。

2.生態(tài)園配套基礎設施建設階段

配套基礎設施項目開發(fā)建設流程如下：項目建議書——選址意見書——用地規(guī)劃許可證 ——設計方案——可研報告—— 初步設計及概算——施工圖設計——工程規(guī)劃許可證——施工許可證——項目開工——施工建設——竣工驗收——規(guī)劃驗收——竣工備案。

配套基礎設施的開發(fā)流程較為常見，但涉及的領域廣，開發(fā)速度要求快，需在開發(fā)速度、產品質量、建設成本、后續(xù)運營四者中取得平衡。容易涉及的風險點識別如下：

（1）項目建議書階段：

①拆遷問題對工期的影響，周邊寺廟、高壓線、大型公建（如變配電廠、污水處理廠）等對項目的影響，項目定位與決策風險（如市場數據精確度、測算準確性等）。

②合作風險（若有）。合作方毀約、合作方資金鏈斷裂等。

（2）前期階段。開發(fā)節(jié)奏安排不合理，導致前期手續(xù)耗時較長，影響項目開發(fā)進度等。

（3）招標管理階段。入圍單位的考察不到位、供應商履約能力評估偏差等風險。

（4）設計階段。指標偏差風險，設計不合理、不合規(guī)范等風險。

（5）施工階段。工程安全、質量問題、設計圖紙與施工存在偏差、超概等風險。

三、生態(tài)園區(qū)開發(fā)建設項目風險控制措施

1.前期開發(fā)風險控制措施

（1）政策層面。緊跟國家政策動向，避免項目違反相關政策。如結合近期主流的舊改、城市更新、TOD 等模式進行生態(tài)園區(qū)的開發(fā)建設。

（2）審批層面。盡早掌握地塊范圍內林斑、耕地紅線，儲備林耕指標，同時向相關部門申請辦理相關林耕轉用手續(xù)，避免后續(xù)因林地耕地手續(xù)問題影響項目進度。對地塊范圍內的文保單位進行排查，向相關部門申請確定紅線，避免其他地塊用地紅線與文保單位保護紅線重疊。

（3）城市規(guī)劃層面。

①對城市氣候、通風廊道、生活習性、城市地形地貌進行深入研究。結合地形地貌對項目進行合理高程設計，最大限度地保持原始地貌。特別在于公園、景觀設計過程中，結合原始地形地貌進行設計，控制土方偏差，增加空間趣味。

②聘請有相近業(yè)績的設計院（設計團隊），在規(guī)劃階段與設計團隊先行考察相近項目，確保以發(fā)展的理念進行未來10-20 年的城市（片區(qū)）規(guī)劃。在上位規(guī)劃階段，給城市發(fā)展留存足夠的空間。如某些城市在規(guī)劃階段尚未達到建設地鐵交通的城市量級，但若未在規(guī)劃階段留出合適空間，則在后續(xù)城市發(fā)展到需要地鐵交通的階段，在線路規(guī)劃、建設上，將遇到更多拆建難題。

③制定相應的制度對指標、高程、坐標、地塊與道路紅線等進行多方校驗復核。利用無人機成像技術進行合理的土方平衡設計。

（4）資金層面。經濟效益測算需考慮細致，包含征遷費用、基建費用、相關稅費、利息等；根據公司規(guī)模選擇合適項目，避免資金鏈斷裂。

2.基礎配套設施建設階段風險控制措施

（1）項目建議書階段。

①詳細進行地塊踏勘，若地塊內尚存未拆遷項目，留存未拆遷項目的拆遷時間安排。合理評估周邊寺廟、高壓線、大型公建（如變配電廠、污水處理廠）等對項目的影響，詳細核實市場數據，提高項目測算準確性。如寺廟的遷移，涉及是否為文保單位、文保單位保護等級、保護范圍線等等，需提前進行申請確定。高壓線的遷移，涉及面較廣，且需道路建設到一定階段，方能進行高壓線的遷改，需提前考慮下地時間等。

②相關干系人。生態(tài)園區(qū)建設項目的相關干系人較多，如政府、建設單位、周邊居民、群眾、施工單位、設計單位、供應商等。為力求項目達到相關干系人大部分滿意的目的，需對相關干系人進行詳盡了解，如對政府、周邊居民、未來居民的訴求，施工單位、設計單位、供應商的信譽、優(yōu)劣勢等，以避免因相關干系人不配合或合作不暢導致開發(fā)過程中因合作問題影響項目推進。

（2）招標管理階段。建立完善制度對入圍單位進行全面考察，詳盡評估供應商履約能力，避免因供應商或施工單位因配合問題導致項目停滯。開發(fā)前期合理安排招標計劃，讓項目運營更高效。

（3）設計階段。

①詳細調研當地的生活習性、居民的居住偏好、立面控制導向等，合理利用空間。避免因為主觀偏好導致安置住宅不符合當地要求、生活習性等原因，帶來后續(xù)安置風險。

②合理布局醫(yī)療、教育、文化等必備生活配套設施，提高片區(qū)生活便利度。

③制定企業(yè)相關規(guī)范或準則校核、控制指標偏差，避免后續(xù)因超容或損容過多、綠化率不達標等指標問題導致項目無法通過驗收。如可利用第三方系統(tǒng)或EXCEL 表格建立項目指標、設計標準，通過確認是否符合公司標準的方式多方復核，減少因指標偏差、尺寸偏差、不符合規(guī)范等原因帶來的后續(xù)報建、驗收風險。

④合理利用BIM 或聘請第三方公司對設計圖紙進行合理優(yōu)化，減少因圖紙錯漏碰缺導致的返工頻次等。

⑤設計單位、設計部門應向施工單位對圖紙進行詳盡交底。

（4）施工階段。

①成本控制。為避免成本超支，需從項目最初始的地方對成本進行把控。如較難把控土方成本控制，原先的做法為委托測繪院進行人工測量后進行控制，但耗時長，精準度受限。現(xiàn)行辦法可借助航拍機對地形進行精準點位繪圖，后借助第三方軟件出具初步土方平衡方案。較人工測量效率及精準度提高不少。缺點是密林區(qū)域及水域航拍機暫無法繪圖。但結合兩種辦法可有效節(jié)約測繪時間，并提高成本控制效率。主體部分可建立相應的子項標準，以達到節(jié)約控制成本的目的，減少超支風險。

②高度重視工程安全、質量問題，對設計圖紙進行詳細研讀，減少設計圖與施工存在的偏差問題。建立企業(yè)質量控制標準，嚴格按國家、企業(yè)質量標準對項目質量進行把控，減少因安全、質量問題導致的重大事故等問題。

四、結語

綜上，現(xiàn)階段我國仍處于城市化進程的發(fā)展階段，城市建設為未來城市發(fā)展的主流。而如何建設更宜居的生態(tài)居住片區(qū)，如何盡量減少在開發(fā)建設過程中的存在風險問題，仍需從業(yè)人員通過實踐以及經驗積累，合理減少過程中風險發(fā)生的概率、控制風險影響范圍。這就要求管理人員要各維度對項目以及周邊環(huán)境等進行詳盡研判，從而采取更全面的風險防治措施，通過政策、規(guī)劃設計、成本、施工等層面的風險控制措施，提高城市開發(fā)建設效率，有效節(jié)約資源。