恒大回A股計劃“折戟”

張鳳玲

告別高杠桿時代。

1500天，恒大的回A股敘事徹底畫上無奈的句號。

11月8日，深深房A宣布終止與恒大的重大資產(chǎn)重組事項。公告中，深深房A將終止緣由歸結為：基于目前市場環(huán)境等原因，現(xiàn)階段繼續(xù)推進重大資產(chǎn)重組的條件尚不成熟。

與此同時，恒大亦宣告終止與深深房A的重組計劃。

時轉(zhuǎn)事移。

盡管恒大曾經(jīng)表示回歸A股一事與監(jiān)管層溝通“非常暢通”，進展“非常順利”，但近十年來都未有房企上市的成功案例，在“房住不炒”的政策指導下，恒大回A股已經(jīng)是“鏡中水月”。

重組4年

時間拉回到四年前。

2016年9月14日，深深房A發(fā)布公告，稱因籌劃涉及重大事項停牌。當年10月，恒大與深深房A簽訂一份《關于重組上市的合作協(xié)議》，恒大地產(chǎn)回A股。

在與深深房A簽署協(xié)議之后，恒大旗下全資附屬公司凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)接連三次大手筆增資擴股，前后引入26批戰(zhàn)略投資者，融資規(guī)模達到1300億元，合計占恒大地產(chǎn)總股權的36.54%。與此同時，恒大和26批戰(zhàn)略投資者簽訂對賭協(xié)議，媒體公開的對賭協(xié)議內(nèi)容主要是，恒大地產(chǎn)最晚A股上市期限為2020年6月30日，在未實現(xiàn)上市的情況下，恒大地產(chǎn)將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。

當年的恒大簽下對賭協(xié)議，更多是對恒大回A股很有信心。

1300億元到賬后，恒大地產(chǎn)估值飆升至4252億元，一度超過萬科A總市值。

盡管在2017年、2018年恒大業(yè)績會上，恒大總裁夏海鈞表示，恒大地產(chǎn)借殼深深房回A股仍在進行，但當時恒大回A股已有推遲的跡象。比如2018年底，深深房曾也在公告提及了重大資產(chǎn)重組預案可能暫時沒有進展。

如2019年底，中國恒決定派發(fā)年度股息每股1.419元，按恒大已發(fā)行股本約131.79億股計，派息總額約187億元。自上市以來，恒大之前每年都向股東分派股息，派息比例一直維持在50%。但是，自從2016年計劃回歸A股后派息有所暫停。

換言之，恒大在2019年底派息，或許就意味著其回歸A股計劃會暫停。

11月8日，深深房A宣布終止與恒大的重大資產(chǎn)重組事項，恒大和深深房A謀劃四年時間的重組，還是終止，恒大回A股已經(jīng)是“鏡中水月”。

揮別一個時代

恒大回A股成為“鏡中水月”，是因為涉及到監(jiān)管的一條“紅線”，政策層面，房地產(chǎn)公司不能在內(nèi)地上市。從2010年到現(xiàn)在，沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司通過證監(jiān)會發(fā)審委審批。比如之前與恒大一同排隊的涉房企業(yè)，包括萬達商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團、首創(chuàng)置業(yè)等房企，都沒有成功登陸A股。

恒大回A股失敗，也不是孤例。

四個月前，富力地產(chǎn)回A股失敗;

2020年3月，金輝控股撤回A股上市申請。

更嚴厲的監(jiān)管出現(xiàn)在剛剛過去的幾個月，住建部與央行聯(lián)合指導下的“三條紅線”政策。

根據(jù)2019年年報數(shù)據(jù)，恒大系“三條紅線”全踩，其中凈負債率高達159%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83%。

在標普近期的評級中，恒大集團更是因流動性原因從B+/穩(wěn)定級別，下調(diào)為B+/負面。

在“房住不炒”政策方針下，高杠桿的恒大集團，回A股，計劃折戟。因此，9月29日，恒大地產(chǎn)與所有戰(zhàn)投中的863億戰(zhàn)投簽訂補充協(xié)議，戰(zhàn)投同意轉(zhuǎn)為普通股權長期持有，且股權比例保持不變。

房地產(chǎn)的高速發(fā)展，本質(zhì)上是中國內(nèi)地所謂的“金融創(chuàng)新”大為興盛的時期，更通俗地表達是，把表內(nèi)、表外資金挪來挪去，打通銀行資金、債券市場、證券市場之間的關系，最后把錢挪到房地產(chǎn)。從歷史的緯度看一下，房地產(chǎn)市場最舒服的日子，基本上是在這個時期度過的。

目前來看，不允許房地產(chǎn)公司在內(nèi)地上市，已是確定無疑的常態(tài)，這也意味著，地產(chǎn)去杠桿時代來臨。

地產(chǎn)的新時代，未來地產(chǎn)如何玩？肯定不是高杠桿和快周轉(zhuǎn)。