天津樓市“穩(wěn)中有降”

張鳳玲

非常期待天津作為直轄市，撐起京津冀，恢復(fù)當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)繁榮，期待天津再次偉大。

11月初，天津房產(chǎn)中介朋友圈都在瘋傳“天津房地產(chǎn)市場取消限購”的消息，隨之而來的是，房產(chǎn)銷售人員的情緒高漲。

不過，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡稱“天津住建委”）稱，傳言不屬實(shí)。

11月2日，中國品牌記者咨詢天津住建委，天津住建委回復(fù)道，“天津還是履行2017年3月樓市限購政策。”

下滑通道

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月，天津的二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌4.6%。這已是天津二手房價(jià)連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比下降，連續(xù)9個(gè)月同比下跌。而天津?qū)幒印㈧o海、大港、東疆港等地房價(jià)，已經(jīng)進(jìn)入萬元時(shí)代。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，天津商品住宅庫存面積3632萬平方米，在一線及強(qiáng)二線城市中最高，且是唯一超過3000萬平方米的城市。按照過去12個(gè)月的銷售去化平均速度，天津的去化周期長達(dá)28.2個(gè)月，僅次于大連。

與此同時(shí)，天津目前二手房掛牌數(shù)量全國第一。

而今，天量庫存導(dǎo)致天津房地產(chǎn)市場下行，市場端的情緒則傳導(dǎo)到房企的投拓端，很多開發(fā)商投資標(biāo)的已經(jīng)把天津摘掉，天津的土地市場進(jìn)入“寒冬”。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示：2019年天津全年土地出讓金1300多億元，全國排第11名，2020上半年，天津土地出讓金400多億元，掉到全國第17名，同比減少45%，僅完成2020年預(yù)期成交額的24%，為近幾年最低水平。

而天津“海河英才”計(jì)劃，也沒有太大的成效。

2018年5月，天津“海河英才”計(jì)劃宣布實(shí)施，由于落戶政策大幅降低，引來一大批外地人排隊(duì)落戶，在當(dāng)時(shí)曾經(jīng)造成為轟動(dòng)。當(dāng)時(shí)，不少人認(rèn)為，戶籍政策的松動(dòng)，將會(huì)推動(dòng)天津房價(jià)的上漲。2020年8月中旬，天津市人社局在公開回復(fù)網(wǎng)友提問時(shí)稱，兩年多來，該市共引進(jìn)人才近30萬人。

房價(jià)下滑、土地市場低迷以及外來人口減少，所能體現(xiàn)的一個(gè)信號(hào)是，這座城市的吸附能力正在減少，這也意味著越來越多的投資人士、企業(yè)人士并沒有認(rèn)可這里的價(jià)值。

下滑原因

任澤平說，中國房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口。

但在天津，似乎不是這樣的。從天津房地產(chǎn)市場的周期角度來看，天津的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和天津的房地產(chǎn)市場掛鉤。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示：2019年，國內(nèi)生產(chǎn)總值排名前十的城市是上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州和天津。2019年，天津GDP為14104.28億元，比前一年增長4.8%，從2018年的第六位降至第10位。

天津曾經(jīng)是中國城市經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊。來自國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2010年到2013年，天津的GDP增長率位居全國第一，分別為17.4%、16.4%、13.8%和12.5%，超過深圳、蘇州、廣州等城市。此時(shí)，也是天津樓市穩(wěn)中有漲的階段。然而，隨著新經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，天津的增長勢頭有所緩解。

2017年，天津GDP僅增長了3.6%，2018年僅增長3.6%。根據(jù)第四次全國經(jīng)濟(jì)普查的結(jié)果，天津的GDP在2018年被修訂為13362.92萬億元，減少5446.72億元。在此基礎(chǔ)上，天津GDP在2019年僅增長了4.8%。

天津GDP增長緩慢時(shí)候，天津的房地產(chǎn)市場同步進(jìn)入“寒冬”。

據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年比2018年下降11%。疫情之下，今年1～7月的成交量較去年同期下降了23%。2020年二手房成交均價(jià)較2017年下跌9%。

沒有深圳的科技勢頭，沒有杭州的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境，又過渡依賴外貿(mào)和工業(yè)，天津的房價(jià)很難上漲。因此，天津房地產(chǎn)市場要想健康穩(wěn)健發(fā)展，就需要天津作為直轄市，撐起京津冀，恢復(fù)當(dāng)年繁榮的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，期待天津再次偉大。