城市老舊小區改造模式及技術創新研究

楊昌果

【摘要】城市老舊小區改造以可持續發展作為目標，滿足人民群眾追求美好生活的愿望。本文主要探討城市老舊小區改造新模式以及關鍵性技術，重點分析創新模式的意義，希望給相關研究人員以借鑒和參考。

【關鍵詞】城市更新;老舊小區;改造模式

1、前言

隨著城市的不斷發展，城市病日漸突出，教育、交通、醫療等資源日益緊張，人們對于美好生活環境提出了新的要求。城市老舊小區配套設施急需得到改造和升級;由于城市化發展智慧城市，信息城市建設面臨新的挑戰，城市老舊小區環境問題較為迫切，老舊小區多為多層建筑，老年人上下樓梯不方便，缺乏公共綠地空間公共活動設施，缺乏機動車位以及物業管理，相比于直接拆除重建，城市老舊小區更新改造更加具有環保性以及經濟節約性，因此是老舊小區升級轉型的主要形式。

2、城市老舊小區的改造主要模式

2.1模式研究

根據城市老舊小區建成的年代以及周邊的環境，改造模式主要分為以下幾種：第一，進行維護保留，主要面對一些具有歷史和文化價值的建筑;第二，進行修繕性的改造;第三，對城市老舊小區功能進行重塑，主要面對一些由工業改住宅的建筑，直接升級改造;第四，全部拆遷重建。這四種城市老舊小區的改造主要局限于解決外部問題，重點在于對于房屋的加固和修繕基礎設施建設的升級、小區的園林化改造，實施后的城市老舊小區功能提升有限。

2.2創新改造模式

由于人民群眾對美好生活的追求日益發展，老舊小區環境與居民的生活品質密切相關，因此需要重點把控。對于城市老舊小區改造要創新模式方法，以提升美好生活環境作為前提，只有以下幾種特征：第一，城市老舊小區戶內居住要有舒適性，與周圍的自然環境相互呼應;第二，老舊小區內部要有充足的公共活動空間;第三，老舊小區內部人文與自然景觀要融為一體;第四，安裝智能物業服務系統，比如說出入門禁、垃圾分類、智能停車位等;第五，綜合生活配套設施更為便利，有完善的教育醫療休閑超市餐飲娛樂交通設施;第六，結構功能更為可靠。

對于現有城市老舊小區生活環境的可以加裝電梯，也可以加裝智能化的地下車庫;加快對于新空間的開發，特別是地下新空間的建設，為新的配套設施提供和發展空間，比如說在整個小區范圍內，地下增設兩層左右的地下室，提供空間需要增設功能。新增空間作為物業用房以及從小區的居民活動空間，地下空間可以用于停車以及存儲提高停車位的使用效率;也可以增設相關服務性功能，增加城市老舊小區居民生活質量;積極引入社會資本，為城市老舊小區改造提供充足的資金;選擇長效性物業管理，為后期發展輸入動力;對整個城市小區綠化進行升級改造，打造智慧型社區;綠化建設市政管網建設以及地下管廊建設可以同步進行;盡可能縮短城市老舊小區改造的周期。大規模進行老舊小區的結構加固改造，對于老舊小區的空間結構以及抗震性能進行升級及相應的防水設施。

3、城市老舊小區改造所應用的技術創新

從事老舊小區改造主要有以下幾種關鍵性技術

3.1結構的整體托頂技術

城市老舊小區建筑物整體向上頂升以及地下空間的開發，都需要在建筑物首層設置足夠強度的托頂結構，一般有兩層托頂的結構，上層在托頂完成后，可以作為地上結構的樓板層;下層一般可以作為地下室頂板，同時也可以作為項目結構的反力平臺。

3.2整體頂升技術

整體頂升技術較為成熟，可以通過位移控制系統實現自動化的頂升控制，在建筑物頂升過程中，需要處理上下樓以及其他公共設施的銜接性問題，確保在頂升施工過程中居民的正常生活。

3.3逆做法施工

城市老舊小區改造采用逆作法施工能夠有效節約工期和成本，適用于在中心城區老周小區地下室施工。老舊小區地下空間開發難度較大，一般是在老舊小區周邊設置地下連續墻，在第一層壓入靜壓樁或者是挖孔樁，當地下水位比較高時，可以采用選噴樁或者是水泥攪拌樁，在完成地下連續墻施工后再進行澆筑、基坑的開挖和支護。開挖到基層標高以后，再做地下室的底板側墻以及集水坑。

3.4土石方外運工程

在城市老舊小區改造過程中，要產生大量的土石方，除了傳統的渣土車外運模式，還可以利用綜合管廊，郊區沉淀以及水循環回收等新的方式。

3.5地下室防水技術

地下室防水技術目前有外防外貼內貼防水等方案，但是在城市老舊小區改造過程中，容易受到不均勻沉降以及施工條件的影響，建造的地下室容易發生滲漏，特別是后澆帶以及接縫等部位存在滲水性隱患，因此可以設置鋼板止水帶或者橡膠止水帶，同時可以與地下室施工相結合，重點提高城市老舊小區改造效率。

4、城市老舊小區改造模式創新的優勢

城市老舊小區改造采用模式創新能夠有效提升居民生活品質，適應城市未來發展的需要，達到了擴展新的活動空間、物業用房以及商業設施的目的，使得小區功能性得到充分的提升，對于地下空間進行合理性開發包括建設地下停車場，設置地下交通管網，有效解決擁堵問題;借助于社會資本能夠極大減少政府投資的力度，減少財政負擔，同時也能夠激活城市老舊小區的閑置資源，起到了一舉多得的目的。

結語：

城市老舊小區的改造，對于城市的整體轉型發展，滿足人民群眾的對于美好生活的追求具有重大的意義，還能夠有效提高城市老舊小區居住生活品質，大幅度提升居民生活的質量。也能夠為城市的可持續發展提供新的動力，創造諸多的就業崗位，因此是一個值得重點研究的課題。相關部門要加快政策支持力度的制定，特別是在土地性質調整，房屋高度調整，容積率調整以及房屋產證辦理等方面，為城市老舊小區改造提供便利，周邊設施擴容以及資金來源需要整體統籌，以加快城市老舊小區改造進度。

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