不動產登記中測繪與規劃面積差異分析及對策

唐榮躍

【摘要】近年來，中國的經濟飛速發展，各項成就舉世矚目。隨著人們生活水平的不斷提高，不動產權人的合法權益也越來越受到重視。做好不動產權籍調查，不但可以保護不動產權人的合法權益，而且能為國家安定提供重要保障。在現代信息技術飛速發展的今天，不動產登記信息已經實現了區域化共享，并且給廣大業主的自由交易提供了極大的方便。為了保障不動產權人的合法權益，需要做好測繪工作，但是還是會有些許差異存在與相關測繪工作中。基于此，本文就不動產登記中測繪與規劃面積差異分析及對策進行詳細探究。

【關鍵詞】不動產登記;測繪;規劃面積;差異分析;對策

【中圖分類號】P271

【文獻標識碼】A

1、引言

在建立不動產登記制度之前，所有類型的不動產業務都是分別進行登記的，這導致測繪工作必須由不同的機構實施，而各種不動產測繪的標準存在一定差異，使得登記信息難以共享。在不動產登記中，不動產和地籍測繪數據是最基本的數據，兩者的整合已成為不動產登記數據庫建設的重要內容，因此加強不動產與地籍測繪數據的差異分析尤為重要。

2、不動產測繪

相關部門開展土地產權管理、土地開發建設工作的基礎為不動產測繪。地形圖繪制、土地面積測量計算、測量報告生成等各個方面都是不動產測繪的主要工作內容。在不動產測繪工作中，土地歸屬權、界址、數量、面積等調查都要以各個區域土地實際情況開展，根據調查結果完成土地相關使用情況的圖表數據繪制。在開展不動產測繪工作時，測繪技術需要根據不動產區域實際構造、位置等情況進行合理地選擇，然后確保測繪技術能夠切實得到應用，保證能夠準確測量不動產。在測繪過程中，使用者基本權益為開展不動產測繪工作的基礎，需要在整個測繪工作當中充分融入區域地質條件，從而有效分析測繪工作經濟性和技術可行性。在具體開展測繪工作過程中可以有效合理地轉換同一個區域內的地籍圖。在不動產測繪工作開展中要堅持統一化、標準化行業管理原則，保證數據準確性，進而確保高效準確地開展后續查詢、統計等相關工作內容。通過合理開展不動產測繪工作能夠保證地籍、產權信息更加精準全面，能夠以此為基礎評估不動產的價值。根據測繪結果還能夠對當前我國產業發展規劃情況進行充分融合從而保證相關測繪策略和技術方法更加科學合理。在具體開展測繪工作過程中，應當注意加強不動產測繪質量和效率水平的提升，保證不動產測繪的準確性。

3、不動產登記中測繪與規劃面積差異分析

3.1測定標準差異

雖然在不動產權籍調查方面國家要求必須統一標準，但是在實際執行過程中，涉及的部門較多，各部門的規定各有不同。在不同的規定下，測繪方法難免多樣化，在同一個不動產計算出不同的數據的風險就會非常高。在工作人員登記時往往會陷入困惑，也會造成較多的爭議與糾紛，阻礙不動產權籍調查的發展。針對此問題，國家推出了一系列舉措，但是執行情況不佳，短期內這樣的情況難以避免，已有的數據難以統一整合[1]。

3.2規劃設計變更差異

開發建設單位由于某些原因，需要對原規劃設計進行變更，使建筑物或構筑物的諸如井深、開間或使用功能發生變化時，建筑面積相應的也會跟著變化。另外房屋公共部位使用功能的變化也會影響到公用面積的分攤，進而引起分戶面積的改變。

4、不動產登記中測繪與規劃面積差異對策

4.1對相關機構進行整合處理

當前情況下，多部門同時影響不動產權籍調查測繪工作的情況不可能短期之內得到改變，“一刀切”未免太過武斷。因此，為了提升不動產權籍調查測繪的工作效率，可以考慮將多個部門做到最大限度的整合，使得一項測繪工作的進行由唯一的一個單位為主，其他機構為輔，避免傳統的“九龍治水”的情況。若遇到相互矛盾的地方，可以由主要單位出面溝通協調，盡量以主要單位的計算方法為準，最大限度的做到權籍調查測繪工作的標準統一[2]。

4.2重新核實

在實務中，當房產測繪面積與規劃測繪面積相差較懸殊時，就有可能是各相關測繪部門在面積核算過程中出現了錯誤。因此，登記機構可以本著合理審慎的審核原則，請申請人攜帶相關測繪報告回原部門進行重新核實確認，以便準確登記。但是如果是由于其他原因引起的面積差異，可以按照比例控制及約定俗成的方法處理。建設工程規劃許可證上的面積與實測面積允許誤差3%以內。不過這樣處理的依據并非特別充分，只是源于商品房銷售法中面積多與少的處理規定，目的是為了保證買賣雙方的合法權益，并不是為了登記。如果誤差在3%以上，多出規劃許可部分的面積應按違法建筑處理，但具體仍需要按各地實際情況處理。

4.3對房產單位進行編號編制并檢查

圖形和土地登記是第一個標志，根據統一的編碼規則來開發新的統一代碼，以確保土地可以完成代碼轉換。轉換時，必須將先前的編碼值更改為現有的編碼值，并確保數據轉換工作的準確性，確保原始土地注冊可以與圖形工作的一致性進行聯系。使用數據庫地圖在地圖上找到合適的位置，并按一定順序借助一定編碼完成編譯工作，確保房屋的轉換數據被正確記錄在合適的表中。完成統一的宗地編碼，按照房地產登記管理的要求分析原有的房產土地和房屋登記信息，并繼承原登記證信息等[3]。在統一代碼登記備案系統下，根據登記信息和房地產份額來統一房地產單位和編號，并建立房地產登記表以實現抵押登記、預測和扣押等財產登記活動等各種分類信息的分類，然后對轉化后的數據進行全面審核以確保數據的準確性。在數據的核查過程中，可以從空間數據和非空間數據兩個方面開始。對于空間數據審核，主要是用檢查規則通過計算機圖形管理系統進行檢查活動，包括房屋的平面圖、地籍區域的空間位置和空間重疊等的檢查。而非空間數據審核可以通過計算機審核和手動審核兩種方法完成。

結語：

綜上所述，在不動產登記過程中加強房產測繪與規劃面積差異分析的重要性和必要習性不言而喻。房產測繪不僅能有效推進不動產登記工作的開展，也能較好維護房地產行業秩序。因此，一方面需要主管部門從房產測繪行業層面加強監督和管理，另一方面房產測繪行業執業機構及從業者也要不斷提高自身資質和能力，這樣才能有效提高房產測繪成果準確性。

參考文獻：

[1]楊軍.不動產測繪中測繪工程技術的實踐應用分析[J].住宅與房地產，2018，（25）：13.

[2]江澤敏.淺議不動產測繪中測繪工程技術的實踐應用[J].西部資源，2018，（04）：142-143.