房屋共有面積分攤方法探究分析

【摘要】房屋產權測算作為確定不動產權屬的重要支撐，其房屋面積計算的準確性與房屋共有面積分攤的合理性密切相關。從《房產測量規(guī)范》而言，其不但對共有建筑面積的處理原則進行了規(guī)定，還對分攤計算方法進行了闡述，而由于地區(qū)的不同，其實際理解存在差異性，因此即便對同一幢方進行共有建筑面積的計算，其采取的分攤方法不同，實際計算結果必然存在差異。

【關鍵詞】房屋;共有面積;分攤方法;公攤系數(shù)

對房屋面積進行實時的測算，其不但將成套房屋建筑面積測算包含在內，還將共有建筑面積的測算和分攤包含其中。大部分地區(qū)在對房屋面積進行測算的過程中，以《房屋測量規(guī)范第1單元：房產測量規(guī)定》作為實際的計算細則依據(jù)。

1、房屋共用建筑面積的定義

所謂共用建筑面積，就是指相關的產權人對建筑面積進行共同的占有和使用，其分為兩部分，即用分攤的共有建筑面積，和不應分攤的共有建筑面積。在本篇文章中，其指的是應分攤的共有建筑面積。其具體包含不僅有樓梯間、設備間、過道、變電室，還有公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛(wèi)室等，不僅如此，還有維護結構的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時，還要將以作為獨立使用的車棚、地下室、車庫等建筑面積全部扣除。

2、案例計算分析

2.1案例說明

以某樓為例，其為6層的商住，其組成內容就是主樓和1層裙房，其中，主樓1層與裙房均屬于商業(yè)用房，對于1層的樓梯間而言，其與商業(yè)住房并不相通，而且對于主樓和裙房而言，其以伸縮縫為分隔依據(jù)，將這兩者分來。將相應的軟件應用進來。

2.2共有建筑面積分攤計算

以相關規(guī)定為基礎，在對房屋分攤進行計算的過程中，主要有以下兩點問題：首先，就是對該房屋計算的基本單元進行確定，也就是說，要根據(jù)一幢還是兩幢進行相應的計算;其次，就是對于主樓的一層而言，其屬于樓梯間面積而且供住宅使用，那么其是屬于住宅的專有共用面積，還是屬于幢共有面積?；诖耍幸韵氯N不同的分攤方案：

（1）將主樓和裙房統(tǒng)一劃分為一幢，進而進行計算，住宅將分攤到一樓位置的全部樓梯間面積，換句話來講，就是誰是使用者，社會分攤，而將外墻部位作為實際的幢共有面積，進而進行相應的分攤。

（2）仍然將主樓和裙房統(tǒng)一劃分為一幢進行計算，對于一樓樓梯間而言，其由兩方進行分攤，即商業(yè)和住宅，換句話來講，就是誰更加受益，誰分攤，與此同時，還要以連帶關系的原則作為實際的出發(fā)點，對于二樓以上的樓梯間而言，其分攤的對象為住宅，同時，將外墻部位作為實際的幢共有面積，進而進行相應的分攤。

（3）將兩個計算單元計算的方式應用進來，進而對主樓和裙房進行分攤，對于一層樓梯的分攤而言，其主要有兩個對象，即主樓一層商業(yè)和住宅，對于二層以上的樓梯間而言，主僅存在住宅分攤;對于主樓外墻而言，其要由主樓進行共同的分擔;對于裙房而言，在對其進行分攤計算的過程中，要將獨立計算單元應用進來，只對自己的外墻面積進行分攤。

2.3數(shù)據(jù)分析

通過分攤計算結果的顯示，可進一步發(fā)現(xiàn)，在這3個方案中，其中分攤系數(shù)最大的就是第一方案，其將住宅一共分攤到了整個一層的樓梯間面積，而對于商業(yè)而言，其僅分攤到了外墻的面積，對于此種分攤方法而言，從表面上來看，其與誰受益誰分攤的原則極為符合，但是并沒有對因果關系進行考慮，也沒有對基于該關系后續(xù)會產生的連帶責任進行考量，而基于此種方法的選取，對于多層的建筑而言，其分攤的公平性和公正性欠妥;對于第二方案而言，其對上述問題進行充分的考量，但是并沒有對幢的劃分合理性與否進行深入的考慮，由于主樓和裙房屬于公用的功能區(qū)，因此，其與住宅共同對的樓梯間進行分擔，但是通過相應的設計和實際的使用情況上來看，對于裙房和主樓的分隔而言，其采取的是伸縮縫，因此，其屬于獨立使用的狀態(tài)，也就是說，既不存在收益關系，也不存在連帶的關系。而以此為依據(jù)，又可進一步發(fā)展房屋共有建筑面積計算的最關鍵內容就是幢的劃分，和對相應功能區(qū)的確定;在第三方案中，其實際的分攤方法就使幢、功能區(qū)以及誰受益誰分攤的問題均得到了有效的解決，使共同承擔的原則全面體現(xiàn)了出來。

3、共有建筑面積的分攤計算方法

3.1單一用途房屋共有建筑面積的分攤方法

在對單一用途房進行分攤的過程中，發(fā)生了以下情況，則要將多功能區(qū)分攤計算的方式應用進來：（1）針對單一用途房屋而言，其樓梯間存在設計功能不同的情況，又或者是單元樓梯間的面積差異性相對較大，而且對于每一個樓梯間而言，其實際服務的單元面積又有很大的不同性，則要對每一個樓梯間進行功能區(qū)的細分，進而進行分攤;（2）其本身的建筑結構組成如果不同，其外墻體的實際厚度存在差異性，而且實際的建筑層數(shù)也并不相同在，基于此就要對功能區(qū)進行細分，進而再根據(jù)樓體建筑單體進行分攤。

3.2商住漏共有建筑面積的分攤方法

（1）對于住宅和商業(yè)而言，要根據(jù)實際使用功能的不同性，以各自的建筑面積為依據(jù)，進而將整一幢樓分為兩個公攤部分，即住宅和商用，也就是說，住宅部分要對全幢的共有建筑面積進行分攤，商用部分也要對全幢的共有面積進行分攤，然后根據(jù)分攤得到的面積，在進行后續(xù)的細化分攤。

（2）對于住宅部分而言，其在實際分攤的過程中，對實際的幢共有面積分攤之后，還要將其自身的共有建筑面積加在一起，以各套的建筑面積分攤為基礎，進而對各套房屋的分攤面積進行實時的計算。

（3）對于商業(yè)部分而言，其在實際分攤的過程中，對實際的幢共有面積分攤之后，還要將其本身的共有建筑面積加在一起，以每一層的建筑面積比例為依據(jù)，進而進行分攤，而其屬于每一層共有建筑面積中的一部分內容，此外，還要將每一層共有建筑面積中一共得到的共有建筑面，然后在根據(jù)實際的比例，對每一套進行分攤，通過相應的計算，將每一套房屋分攤的共有建筑面積計算出來。

結語：

總而言之，本篇文章對房屋共有面積分攤方法進行了深入的分析和探討。對于房屋的面積測量而言，其本質目的，就是為了使房屋和房屋用地的相關信息得以采集和表述，進而為后續(xù)的城鎮(zhèn)建設規(guī)劃以及房地產開發(fā)等方向提供決策性的依據(jù)?；诖耍胧姑娣e計算的準確性和真實性得到保證，就要保證技術操作規(guī)范的合理性，并且以不同地區(qū)的實際不同操作細則作為主要的依據(jù)，進而進行相應的補充，最終使房屋共有面積分攤計算結果的準確性得到保證。

參考文獻：

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[2]黃錦財.房屋測量中共有面積測算與分攤相關問題探討[J].企業(yè)技術開發(fā)，2016，35（11）：55-56.

作者簡介：

崔德利（1986.01- ）男，漢族，遼寧彰武人，大學本科學歷、工程師，現(xiàn)從事房產測量、工程測量、地籍測繪、城市規(guī)劃等方面的研究與管理工作。