鑒定估價問題思考

彭靖

【摘要】近年來，對于抵押、征收、鑒定這三大塊業務中，原來的業務重頭即傳統的金融機構抵押估價類業務已在不斷萎縮;另一方面，城市改造叫了暫停，造成征收業務銳減;但是，隨著社會生活中的各類經濟糾紛、訴訟案件的增加，需要進行司法鑒定評估的業的數量卻是越來越多。那么，鑒定評估有哪些特點與種類，有何種問題待解決呢，本文將對此進行探討。

【關鍵詞】鑒定估價;特點;種類;問題;對策

估價三大傳統業務有抵押估價、征收估價、司法鑒定估價。其中鑒定評估往往直接關系到雙方當事人的切身利益，故而其評估工作更有其獨具的“公正性、嚴肅性、復雜性、精確性”的特點，這也是司法鑒定評估區別于其他評估業務的關鍵所在。此文從工作實踐出發，共同分析司法鑒定評估的特點、難點，共同發現個中問題及其探討其解決對策。

1、定義和特點

1.1定義

1.1.1司法鑒定

司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運用科學技術或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動。

1.1.2司法鑒定估價

屬于司法鑒定性質的估價稱為“司法鑒定估價”。

1.1.3房地產司法鑒定估價

房地產司法鑒定估價是指在訴訟活動中注冊房地產估價師運用房地產估價知識和經驗對訴訟涉及的房地產價值或價格、價值減損額、相關經濟損失等進行分析、測算和判斷，并提供相關專業意見的活動。

1.2特點

1.2.1對象多樣性

司法鑒定評估對象涉及面很廣，房地產司法鑒定，也涉及眾多不動產種類，如常規的各種住宅、商鋪、寫字樓、廠房，還可能有暫無完善產權的在建工程、無完備手續的聯建房、抵押房產中的附屬建筑、構筑物等。

1.2.2過程的“復雜性”

司法鑒定評估過程的復雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。

一方面，司法行為的特點決定了估價師在估價目的確定、現場勘察、權屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復雜關系的影響和限制;

另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權屬不清、面積不明等復雜情況。

1.2.3行為的“嚴肅性”

司法鑒定評估報告一經當事人認可及人民法院確認，就具有法律效力。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴肅的對待每一個評估環節。

1.2.4結果的“精準性”

司法鑒定中的評估直接涉及涉案雙方的利益，估價結果必須做到目的公正，結果精準。

2、業務種類

現實中有各種各樣的房地產司法鑒定估價業務，對其進行如下歸納、分類。

2.1司法拍賣估價

涉訴房地產的司法拍賣，需要估價。這是目前最主要的房地產司法鑒定估價業務。

2.2分家析產估價

分家析產估價中，最典型的是離婚引起的房產估價。

2.3損害賠償估價

房地產損害發生后，不可回避的是如何解決賠償問題。房地產損害的種類主要有：房屋受損、采光、日照受影響、景觀、視野受影響等。

2.4定罪量刑估價

2.5其他司法鑒定估價

3、程序、要點

3.1明確估價目的和范圍

在做鑒定報告時，應要求估價委托方在委托書中明確鑒定目的及范圍，提醒估價委托方簽訂范圍要合理。

3.2合理的價值定義

價值定義的準確與否直接影響到估價結論的可靠性。與其他評估業務價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估價對象的不同，對估價機構的法律風險至關重要。

3.3科學的估價方法

司法鑒定評估應當緊緊圍繞價值定義，優先選用比較法進行估價。

3.4嚴謹的技術路線

3.4.1現場踏勘

估價師在進行現場查勘時應當有法官陪同，雙方當事人或其委托律師共同到場。

3.4.2基礎資料校核

對于從估價委托人處取得的估價對象權屬等基礎資料，估價師應當進行校核。對存在權屬不清、基礎數據不明的，估價師應當與法官進行溝通，共同協商解決方案，不得擅自做出假設。

3.4.3市場數據調研

估價師應當通過公開渠道調查各種司法鑒定評估所需的基礎數據，并做好底稿存檔。

3.4.4估價計算

司法鑒定中的每個估價計算過程和數據來源，必須嚴格遵循估價規范及相關法律法規的規定。

4、難點、對策

4.1房地產鑒定評估委托書中信息不完整或書寫錯誤

多數房地產鑒定評估委托書沒有按規定規范填寫，鑒定評估委托書，除載明申請方、被申請方的名稱、委托的房地產估價機構名稱、委托日期、簡要案情及承辦人姓名和電話等信息外，還應該載明鑒定估價基本事項，包含估價對象及估價范圍、估價目的、標的物基本權益狀況等。

司法鑒定相關的法律法規主要是為了規范評估機構從事房地產司法鑒定評估工作行為而出具的，對法院沒有約束力。因此，在實際工作中，房地產估價師更要做好溝通解釋工作，以得到估價委托人的理解與支持，提高工作效率與評估結果的準確性。

4.2被執行人、承辦法官不配合現場查勘

被執行人對估價人員的工作極不配合，抵觸情緒明顯，給司法鑒定估價后續工作造成困難。在實際工作中一般只有申請執行人或者其代理人帶領查勘現場，被執行人要么聯系不上要么不配合查勘工作，多數承辦法官也不愿意陪同現場查勘，或即便陪同有時也不配合在現場查勘表上簽字。房地產估價師在承接項目后應及時聯系被執行人、申請人及承辦法官，告知評估事宜，請他們配合現場查勘工作。對任何一方不愿意陪同現場查勘的，房地產估價師要及時告之承辦法官及審管辦或技術室，同時做好詳細記錄并在報告中進行如實披露。

4.3估價對象權屬資料難以搜集

進行司法鑒定估價，房地產估價機構應當取得估價對象完善的權屬。

但在實際工作中估價委托人一般是去信息中心進行權屬資料的調取，但很難提供完善的評估所需權屬資料，如房產信息也是基本面積信息等，無后附房屋分層分戶平面圖，特別是估價對象分攤（占用）的土地權屬資料基本沒有。

4.4房地產司法鑒定評估的時效性

法院出具的鑒定評估委托書會記載鑒定評估工作的作業期限，一般為出具委托書日期后的30個工作日。被執行人不配合現勘或估價對象權屬資料缺失等因素，會嚴重影響評估工作的時效性。故房地產估價師在承接鑒定評估項目后應該積極主動聯系當事人雙方、承辦法官，第一時間確定現勘時間并收集相關資料，遇到被執行人不配合，不能現勘或權屬缺失而影響工作進度的，要提前與承辦法官溝通解決，對于即將超出作業期限的要向法院提交書面《延期聲明》說明影響項目進度的原因，并提出申請延期期限。

小結：

綜上所述，鑒定評估工作中遇到的種種問題，都增加了鑒定工作難度。因此，各個工作環節都必須特別注意：現勘時要細致，多看、多想、多問，全面了解對象的狀況。同時注意收集估價對象市調資料，關注估價對象的證載地址與實際地址一致性。程序及細節上一定做到位。

鑒定評估報告直接關系當事雙方切身利益。估價師除了要具備相應的資格和經驗外，還必須要有一定的法律知識。在評估過程中要注重合法程序，遇到問題要按照規范操作。

總之，我們應樹立法律意識，規范業務操作，提高執業水平以防范司法鑒定評估風險，做好承接的每項司法鑒定評估報告。

參考文獻：

[1]徐惠蘭.談司法鑒定評估中的風險防范[J].中國資產評估，2009（12）.

[2]陳靜.淺談房地產司法鑒定估價[J].現代商業，2012（34）：48-54.