警惕長租公寓暴雷演發社會問題

長租公寓暴雷，早就不是什么稀罕事了，但近日蛋殼公寓卷入其間卻引人矚目。

這家今年一月份才在紐交所上市的公司，如此迅速墜入深淵，讓不少人都頗為震驚。

從蛋殼公寓的發展史來看，這家長租公寓標桿企業成立5年間，從僅有0.2萬套房源，迅速暴漲至今年1季度的41.9萬套，翻了209.5倍，房源規模沖上了分散式長租公寓的前列。

與規模擴大如影相隨的是，從成立至今，蛋殼公寓一直處于虧損中。2017～2019年，營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元;凈利潤虧損分別為2.72億、13.7億元和34.37億元，3年合計虧損50.79億元。

今年以來疊加疫情的影響，蛋殼公寓遭受了更嚴重的危機。1季度虧損高達12億元。也就是說，從成立至今，蛋殼已經虧損了60多億元。

答案已經不言自明了。這是一家融資驅動型的科技公司，成立至上市前，蛋殼公寓完成7輪融資，共獲得60多億元，年初上市又募了1.49億美元。不過，完成規模跨越需要大量資金支持，在激進擴張規模的號角下，所有融的錢都已經花得七七八八。而長租公寓的運營，從物業獲取、裝修改造到招租，涉及到大量現金流出，一旦擴張節奏過快，或者前端空置率上升影響租金收入，就容易導致資金鏈斷裂。

搖搖欲墜的蛋殼公寓只是多米諾骨牌即將倒下的最新一張。據不完全統計，2017～2019年共有69家長租公寓機構資金鏈斷裂。其中，2019年就有53家。今年年初疫情再次給了長租公寓行業“當頭一棒”，形勢進一步惡化了，年初至9月末，傳出暴雷消息的企業已超20家。

究其原因，主要還是因為企業對趨勢、行業規律以及企業本質運營的模式了解得不夠透徹。

首先，長租公寓企業對國內租房市場的投資回報率增長過于樂觀。有專家曾透露，長租公寓拿投資時的一個關鍵邏輯是假定未來的租金會以每年5%～10%的速度增長。顯然近幾年在國家穩房價穩地價穩租金的措施下落空了。

其次，長租公寓普遍采用“高進低出”模式，以高價從房東手中收購房源，再以低價出租給租客。這種互聯網燒錢模式通過虧損來搶占市場，背后需要有實力強大的資本持續支撐，難以為繼。

第三，引入了過高的金融杠桿，比如業內普遍采用的租金貸模式，引入金融機構，金融機構替租客一次性付清全年房租，租客向金融機構按月還貸款。本來應該吃“差價”的房產中介公司，變成了金融公司，卻沒有金融行業的風控和監管，僅靠自律。于是，拿到了資金紛紛用于擴展規模，造成杠桿率很高，放大了行業下行時的資金崩盤風險。

此外，受疫情沖擊，年初以來長租公寓出租率明顯下降、違約率提升，導致企業現金流緊繃。加之部分城市加強監管、要求繳納風險控制金，一些通過“高進低出、長收短付”圈錢的企業，被動離場了。

曾站上風口的長租公寓行業陷入了風雨飄搖之中。本應為租房者提供更好租住生活而存在的產物，但行業中部分創業者并沒有這樣的初心，偏離了房產中介實體公司的軌道，沉迷于資本的游戲，從而導致了一地雞毛，需要買單的卻是整個社會：房東租金收不回、租客房財兩空，數萬人可能因此面臨無家可歸的局面。

鑒于目前的行業亂象，我們認為，應積極探索建立租金托管制度，設立機構租金專用賬戶收付租金，實行租金銀行托管;動態上報和監測長租公寓租金貸的合作方、比例、流向等，明確租金貸只能用于前期裝修、營銷等戰略性投入，不能用于房源擴張。此外，監管部門應明確租金貸準入規則，銀行要開發針對租客融資的普惠性租金貸產品等。

在“租購并舉”的政策背景下，希望看到對長租公寓進行系統性的產業規劃，輔之以立法和行業管理，盡快建立行業標準、行業規范和發展監管機制，引導行業重新走上健康可持續發展的道路。（文章來源：中國房地產網）