建筑工程常見滲漏情況的分析和治理
——以南京某新建小區為例

鐘山職業技術學院 錢偉 范周揚

1 工程概況

以該小區25#樓為例進行檢測分析。該樓棟設計為地下一層地上六層框架剪力墻結構，工程設計使用年限為50 年，建筑結構安全性等級為二級，耐火等級為一級；該工程基礎采用筏板基礎，地基基礎設計等級為丙級；建筑抗震設防類別為丙類，抗震設防烈度7 度；工程框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為四級。

2 檢測結論

主體部分技術核定，該樓以及地下室部分墻分布筋、板分布筋、梁箍筋、柱箍筋間距偏大，經過計算負荷，滿足計算要求和規范要求，滿足安全使用要求。外觀質量核定，部分混凝土存在露筋、麻面等外觀質量缺陷，混凝土構件表面存在氣孔，以上情況均會影響混凝土耐久性。對于以上問題應采用混凝土結構修復用聚合物水泥砂漿對表面存在的缺陷進行修復。

發生滲漏情況的滲漏點：常規工程類滲漏6 處，構造類滲漏2 處，地下室部分有2 處工程類滲漏。

3 原因分析和解決方案

市建筑設計研究院會同8 位行業專家得出了相應的結果和解決方案。

部分屋頂金屬檐口，金屬天溝處出現構造類滲漏，主要問題在于金屬板與墻體連接處滲漏，六層樓面處檐口鋁板與墻體連接處、立面豎向鋁板與墻體連接處。

3.1 屋頂檐口的滲漏及解決方案

原因分析：屋面排水系統較為復雜，并且存在一些彎管，容易造成堵塞積水。原設計方案為屋面雨水口——屋面排水管——不銹鋼排水天溝——側排雨水口——排水彎管交接——雨水斗——豎向排水管。此方案造成滲漏的原因在于，外部水滲透至鋁板內部，匯于混凝土挑檐上，進而積水向防水薄弱處、無挑檐的露臺擴散，再經露臺上方的縫隙滲入保溫板，向墻面擴散。

處理方案：20mm 厚1：3 水泥砂漿抹面，最薄處30 厚細石混凝土2%找坡，內置4@150×150 的鋼筋，4mm 厚SBS 改性瀝青防水卷材鋪設，50mm 厚JS 防水，120mm 厚現澆混凝土樓板。

屋頂露臺格柵，露臺上方增加挑檐，與側向挑檐連通，避開保溫朝天縫。將原斷開的混凝土挑檐連通。增加混凝土壓頂，挑檐內部滿墻刷防水涂料，增加混凝土挑檐200mm×100mm，鋁板根部開泄水孔。

3.2 立面排水

原因分析：原南立面雨水6 層以下管藏于幕墻體系內，有兩次橫向走管，并且雨水管為金屬管，打膠黏性不強，連接方式為承插式，容易滲水。

維修方案：將上部雨水管改為豎管，取消橫向走管，將原屋面及下部的隱藏式雨水管改為外露明管。將原金屬管改為PVC 管。

3.3 外墻鋁板幕墻

原因分析：立面存在多處鋁板與土建墻體直接相交的情況。

解決方案：將垂直插入保溫層的鋁板與龍骨拆除，保溫層需要按照墻體分隔縫進行拆除，重新施工保溫，上下貫通不斷層，涂料面層施工完成后移交幕墻，鋁板根據現場情況下料，預留15mm 打膠，鋁板廠家加工完成，三面合圍，鋁板安裝完成后與面層涂料密封打膠處理。

3.4 地上部分工程滲漏部分管與廚房、衛生間、陽臺樓板面有交接部位出現滲漏，部分煙道、排氣管出屋面的管道與墻體、板交接的地方

主要原因：結構混凝土、防水層、保溫層等屋面構造和管根連接部位的防水材料填堵不密實，柔性防水未上翻至規定高度。穿過樓板的管道吊模處二次澆筑的混凝土不密實，與主體結構混凝土接茬部位有縫隙。

（1）屋面管根和煙道的維修方案：屋面滲漏部位全面檢查，沿滲漏部位外300mm 切開至防水卷材搭接面，清理干凈，采用防水材料外部封堵，根部切除200mm 至凹槽結構面層，清理干凈。凹槽處涂抹水泥基防水涂料2 度，涂刷完成后24 小時蓄水試驗，并仔細觀察，待無滲漏，采用細石混凝土摻防水劑找平至剛性防水層底部，鋪設3mm 厚防水卷材與剛性防水層處卷材進行搭接，剛性防水層采用摻防水劑混凝土恢復，保護層將防水卷材封閉。

（2）吊模滲漏維修方案：戶內滲漏部位全面檢查，切開滲漏部位周邊混凝土至結構板厚度1/2 處，清理干凈，鑿除涂抹水泥基防水涂料2 度，涂刷完成后24 小時進行蓄水試驗，并觀察。待無滲漏，采用細石混凝土摻防水劑找平至剛防層底部，周邊做防水加強止水墩，表面涂刷建筑完成面防水，涂刷完成后24 小時進行蓄水試驗，并觀察24 小時。

3.5 窗、飄窗邊滲漏

原因分析：窗框附框、飄窗頂與墻體連接處密封膠不密實，封堵窗框處的砂漿收縮開裂，局部位置未填砂漿，斷口鋁窗框不嚴密。

維修處理方案，查找滲漏部位，切鑿滲漏部位至基層，剔鑿部位使用摻防水砂漿找平，涂抹水泥基防水涂料，摻防水砂漿分層粉刷平整，外墻裝飾恢復，門窗側壁交界處清理干凈，耐候膠封閉，淋水試驗。

3.6 部分采光井滲漏

采光井玻璃頂龍骨和墻體連接處安裝存在縫隙，玻璃膠局部漏打或未打滿，玻璃與鋁板連接處存在縫隙，屋面采光井玻璃頂建筑找坡部位磚墻與混凝土墻體連接處存在縫隙，水沿著縫隙進入室內，形成滲漏。

維修方案：淋水查找滲漏部位，重新清理補打耐候結構膠，混凝土塞縫，清除原混凝土塞縫，混凝土摻防水劑重新進行塞縫，再淋水檢查。

3.7 部分外墻滲漏，混凝土與磚外墻連接處，主體結構與二次結構澆筑處外墻滲漏，建筑退層處外墻滲漏，少數混凝土外墻對拉螺栓孔及其他腳手架穿墻孔處

原因分析：少數混凝土外墻對拉螺栓孔及其他腳手架穿墻孔處填堵不密實，部分建筑退層處排水地漏堵塞，平臺積水較為嚴重，積水嚴重時，水從縫隙處和二次澆筑結合面、螺栓孔等薄弱處進入室內，形成滲漏。

處理方案：剔鑿外墻滲漏處進行開槽至基層并清理，剔鑿處防水砂漿基礎找平，內貼抗裂網格布，表面涂抹水泥基防水涂料，防水砂漿分層粉刷，待粉刷基層干燥后檢查空鼓，待無空鼓，表面涂抹柔性防水膩子二遍，恢復外墻涂料。

3.8 部分管道地下室外墻，穿越地下室頂板節點部位

原因分析：穿過地下室外墻的管道與套管之間的密封較差，管道與管間的防水材料不密實，部分未填嵌防水材料。管根防水材料卷材與墻體黏貼質量較差，翻邊施工質量較差，未完全填嵌間隙。

維修方案：清除管道內嵌密封材料，采用高壓防水封閉處理工藝。管根防水卷材脫空，翻邊未完全填嵌間隙的，重新黏貼并填嵌密封。

3.9 地下室底板開裂滲漏

原因分析：基礎防水卷材交叉施工產生局部破壞，混凝土局部振搗不密實，反坎二次澆筑產生接縫。

地下室底板維修方案：沿裂縫處500mm 寬范圍，清除地面地坪，至原底板混凝土結構層。采用高壓防水封閉處理工藝或者采用堵漏處理密實。清理基層，采用封堵劑封堵孔隙與裂縫，在基層表面涂抹修補型堵漏材料，用防水修補材料做剛性防水層，厚度8～10mm，養護剛性防水，基層再次清理，結合層涂刷修補型堵漏材料，采用細石混凝土摻防水劑恢復地平層，表面收光養護及其他面層工序。

4 小結

房屋滲漏的情況很多，但是原因無外乎這么幾種：設計不合理、原材料質量較差、施工過程管理欠缺。尤其是近年來房地產的限價政策，開發商不顧質量千方百計壓低成本。房屋質量關系百姓民生，建筑從業人員時刻要保持職業道德，不能松懈。