你的社區你做主嗎？
——住房產權對業主治權實現影響的實證分析

陳 建 國

(華北電力大學 人文與社會科學學院,北京 102206)

一、引言

大國治理的根基在基層,城市社區治理是國家治理的基礎環節之一[1]，也是每個業主居民日常生活發生的基本場域，正是因此，城市社區治理在實現國家治理現代化的過程中所發揮的基礎性作用，是彌足珍貴的。在中國城市社會從單位制轉向社區制、城市住房制度改革和大量住房商品化的過程中，城市住房產權屬性發生了根本性的轉變，大量的住房已經成為私人產權。在一定程度上講，這意味著城市社區治理的經濟基礎已經發生了變化。國家出臺的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)和《物業管理條例》等制度框架也為城市社區治理搭建了新的舞臺。時至今日，城市社區治理的“上層建筑”是否也隨著其“經濟基礎”的變化而變化了呢？擁有城市社區的成員權是否如同《物權法》所講的那樣，因擁有產權而擁有了治權呢？私有住房產權對城市社區業主居民在社區治理過程中的治權實現狀況產生了什么樣的影響呢？ 對以上問題的思考和實證研究，不僅能讓我們觀察到城市社區治理實踐中的變化趨勢，還能夠為城市社區產權和治權之間的關系提供證據，并以此為理解當代中國城市基層治理的變遷提供一個產權政治學的理解視角[2]。

一項針對中國城市社區產權的研究發現，在中國城市新型商品房住宅小區中，住房產權對政治積極性具有促進作用[3]。有大量的研究從規范性的角度預言了城市社區住房產權的變化會帶來治理的大幅度變化；也有學者提出產權與治權的復合統一，是城市社區走向有效自主治理的基礎性結構[4]。其實，城市社區居民委員會的選舉在一定程度上由于行政化的問題，難以成為測量產權對政治參與影響的有效變量，業主委員會等業主組織由于受到城市街道辦事處、城市社區的開發商及物業服務公司等力量的影響，而難以成為測量社區業主居民選舉參與的合適指標。產權變化最直接的影響應當體現為城市社區業主居民對共有產權權益的維護、對各種社區行動主體產生過程的參與以及對社區物業服務公司的選擇。

那么，城市住房產權結構及業主居民的產權利益意識發生了什么變化，產權事實和住房產權主體對其產權利益的認知分別對他們在城市社區治理過程中的治權實現狀況發生了什么樣的影響？城市社區的治權除了參與居民業主組織選舉之外，在城市社區治理實踐過程中還體現在哪些方面？產權事實和產權意識分別對治權的各個方面產生了什么樣的影響？上述問題對于我們深入理解城市社區治理實踐過程非常重要，但是還沒有得到研究者的足夠重視。從理論上來說，人們對于住房產權利益的感受和認知，是產權作用更加直接的體現。產權變化的影響作用，不僅體現為產權主體參與選舉居民委員會方面，更為直接體現住房產權結構變化影響的可能是社區的業主組織及其治理活動。

本文重點研究住房產權在社區層面對社區治權的影響。為此，我們將城市社區住房產權界定為產權事實和產權認知兩個方面，將城市社區治權界定為選舉權和參與行為兩個方面，分別探討產權事實和產權認知對治權實現狀況的影響，由此可以清楚地解釋產權對治權的影響機制。從主客觀角度分析產權對業主居民在社區治理中的治權實現狀況的影響，可能是現有文獻中沒有被充分重視的問題。

二、住房產權和社區治權

政治哲學中探討住房產權對人們政治行為的影響是一個重要的理論話題。對這個問題有兩個競爭性的觀點，保守主義及西方馬克思主義者認為擁有住房產權的公民在政治行為方面會更加積極，另一些流派則認為擁有住房產權會使得人們更加局限于私人家庭生活，因而政治上會更加保守而不是積極[3]。之所以出現這種爭論，其根本性原因是研究者對政治行為的理解和測量方法不同。

超脫宏觀層面的爭論，當我們將視野聚焦于城市社區治理實踐時，住房產權對政治行為的影響主要就體現為對城市社區治理中業主居民行為的影響。中國城市社區住房產權結構的變化導致了城市社區的經濟基礎發生了根本性的變革，住房從原來的直管公房或者單位自管公房變成了業主擁有的私人住房；城市社區的公共區域從單位所有變成了社區業主居民共有；城市社區服務從原來的單位后勤部門供給的福利性服務，轉變成了物業管理制度框架下由物業服務公司供給的市場性消費服務[5]。

中國的住房產權發生了深刻性的變革。從1978年鄧小平提出住房制度改革之后，國家先采取公房出售和補貼出售住房試點的辦法，1998年全面推行住房市場化改革至今，一方面是公房繼續出售，另一方面是商品住房市場化出售，因此，中國城市住房的私有化程度不斷提高。

伴隨住房產權轉換的是關于城市社區業主權力結構的制度框架的形成。典型的表現就是《物權法》中關于建筑物區分所有權的內容以及《物業管理條例》中關于業主治權的內容。簡單地講，一個人通過購買一套住房而擁有了專有權，因公攤等而擁有了社區共有區域方面的部分共有權，因為共有權而擁有了社區成員權的身份，因成員權而擁有了社區的治理權[6]。因而，城市社區業主就可以按照產權面積投票選舉成立業主組織，開展城市社區內部物業相關事務的治理活動。圍繞著城市社區內部的物業相關事務的選舉參與、監督、評價等活動就是所謂治權內容。

由于住房產權變革的事實和治權安排的制度框架，從而形成了住房產權與治理行為之間的緊密利益關系，其主要表現在三個方面：第一，住房私有改革通過發放房產證而明確了購房者的產權主體地位，這是從法律上賦予了住房產權的合法性并予以明示；第二，現行的社區治理實踐是基于物權構建的規則，例如社區物業服務費、取暖費等都是按照產權面積收取的，社區業主組織的投票和事務的決策也是按照產權面積分配的，這就將城市社區的治理活動與產權密切地捆綁在了一起；第三，建筑物區分所有權規定了社區共有部分的收益和成本都是根據業主擁有的專有部分的面積大小進行配置的。因此，我們可以提出本文第一個關于城市社區產權和治權關系的研究假設。

假設1：住房的產權利益大小會直接影響到業主居民在治理過程中的參與行為。

隨著中國住房制度改革的推進及住房產權私有化程度的不斷提高，城市社區業主居民的權利意識不斷覺醒，各種社區的維權事件不斷發生，而且呈現逐年遞增的趨勢，這里的維權主要維護的是物權和產權利益。由此可以看出，住房產權的變化對業主居民權力意識及行為的影響是十分明顯的。

產權利益的變化及權利意識的覺醒，導致城市社區業主通過集體行動實現組織化的利益表達和治理。召開業主大會、選舉成立業主委員會、開展對社區物業服務相關事務的管理活動，是城市社區業主實現治權的重要方式。這種自主程度也包括在對物業服務公司的安排或選擇中，業主居民組織發揮的作用越來越大。當一個社區有越來越多權利意識強的積極行動者時，我們就可以預期社區事務管理過程中業主自主的可能性會越來越大。因為城市社區事務是一種共益性的事物(neighborhood commons)，通過集體行動是可以走上永續的自主治理道路的。2009年諾貝爾經濟學獎獲得者埃莉諾·奧斯特羅姆通過對大量典型的公共池塘資源治理實踐的研究發現，一群相互依賴的委托人是可以把自己組織起來進行自主治理，從而能夠在所有人都面對搭便車、規避責任或其他機會主義行為誘惑的情況下，取得持久的共同收益[7]。基于此，我們可以提出本文第二個關于城市社區產權和治權關系的研究假設。

假設2：業主居民對住房產權利益的認知程度會直接影響到在小區治理過程中的參與行為。

三、數據與測量

(一)數據

本文分析使用的數據是筆者主持的國家社會科學基金項目《不同產權結構的城市社區治理模式研究》課題組的調查數據。我們設計了問卷并于2017年11月26日通過“問卷星”在微信群中進行了隨機發放填寫。截止到2017年11月29日共收回415份有效問卷。從調查的城市來看，415份問卷分布于白城、大連、北京、蘭州、東營、福州、莆田、廣州、東莞、佛山等67個城市。這些樣本能夠有效代表中國城市社區治理的總體情況。

(二)變量測量

本文的解釋變量是城市社區住房產權及業主居民對產權的認知。產權是一個四分的定序變量，將城市居民分為業主、業主家屬、承租戶及臨時借住者。在415個有效樣本中，有272位被調查者為業主，有94位被調查者為業主家屬，有43位被調查者為承租戶，有6位被調查者為臨時借住者。因此，從樣本的產權狀況來看，被調查者具有業主身份的人占到了65.5%，應當說具有非常強的有效性，能夠有效地直接反映住房產權人的態度和行為。在對住房產權的測量中，與業主身份關系越密切表明其產權利益關系越強，反之則越弱。

根據研究假設，業主居民對產權的認知也是重要的解釋變量。本文對產權的認知分兩個方面進行測量，一是業主居民產權意識的覺醒，主要采用“當您的房屋權受到侵害時，業主居民會采取什么樣的行為”的提問，分別用訴訟、投訴、參與集體維權、等待大家集體維權和不關心等五個定序變量進行測量；二是業主居民對產權利益的制度規則的認知情況，主要測量被調查者對所居住的小區的建筑物專有、共有產權的認知情況以及業主居民對《物業管理條例》相關內容的認知情況。對共有產權利益的認知主要通過“請問您是否清楚小區公共維修資金的使用情況”這個問題進行測量，分別用沒聽說過、聽說過但不清楚和聽說過且清楚三級定序變量測量。對產權治理規則認知的測量主要采用“您是否熟悉《物業管理條例》的內容”這個問題進行測量，采用四分定序變量，將認知情況分為沒聽說過、聽說過但不了解、有所了解和非常了解四個等級。城市社區的治權是本研究中的因變量。根據前述，城市社區的治權包括揭示偏好需求的集體選擇過程、治理組織的選擇過程、服務生產安排過程、治理評價過程及沖突糾紛解決過程等環節。本文主要采取共有產權維護來測量集體選擇過程，設計“當小區共有產權權益受到損害時，你會怎么做”的提問，分別用不關注、等待大家維權、參與小區維權的集體行動和組織小區維權的集體行動四級有序變量進行測量。

當城市社區中的業主居民決定維護共同的產權利益時，當前的制度安排為他們的組織化提供了可行的制度空間，而現實中往往是通過對業主組織、居民組織或者是物業服務公司組織等社區治理中的行動主體的產生過程發生影響而體現業主居民的影響力。本文采用“您對業主大會、業主委員會、物業服務公司及居民委員會產生過程中的參與程度”來測量社區業主居民在治理主體產生過程中的影響作用，分別用0～4五個等級測量參與的程度。

如果一個小區的業主居民對其所居住的小區的業主組織的參與程度高，且在小區物業服務公司的選擇過程中自主程度強，那么我們就可以認為他們的治權狀況實現的比較充分，否則則認為他們的治權狀況實現的不充分。本文主要采用“您所在小區的物業服務公司是由誰選出來的”這個問題來測量城市社區物業服務安排過程中業主居民的自主程度，具體的指標是按照業主居民自主選擇的業主組織、居民委員會、政府委派和開發商遺留的前期物業服務公司等定序變量進行測量。

本文的控制變量分別是業主居民的受教育程度、政治面貌和就業單位等反映業主居民個人特征的因素。

(三)樣本描述

調查獲得了415份問卷樣本，樣本中的控制變量、自變量和因變量的描述性統計特征見表1。

由于因變量城市社區業主居民對社區共有產權權益維護、社區治理行動主體產生過程中的小區業主居民參與度和物業公司選擇的自主程度都是定序變量， 所以本文選擇采用有序多元Logistic回歸模型進行分析。

表1 控制變量、自變量和因變量的描述性統計

四、結果與發現

調查結果表明，其所在社區的共有產權權益受到侵害時，72.8%的業主居民會參加社區維權的集體行動，有11.1%的業主居民表示會組織社區維權的集體行動；對社區治理行動主體產生過程中的參與程度的測量表明，47%的業主居民屬于淺度參與，有11.1%的業主居民的參與程度在0～4等級中達到了3級；對社區物業服務公司產生過程中自主選擇程度的測量結果表明，63.1%的業主居民所在社區的物業服務公司是開發商遺留的前期物業服務公司，但仍然有16.4%的業主居民所在社區的物業服務公司是業主組織自主選擇的。我們將分別從業主居民的產權利益大小及他們對產權利益的認知兩個角度，報告他們對城市社區治理中的共有權益維護程度、業主居民對社區治理行動主體產生和物業服務公司產生過程的參與程度的影響。關于城市社區的產權利益及職權之間的有序邏輯回歸結果見表2。

表2 城市社區的產權利益及職權之間的有序邏輯回歸結果

注：p<0.01；*表示缺失值太多，分析結果不具有參考意義。

(一)產權利益及認知和社區共有產權利益維護

表2 的模型1 顯示了城市社區業主居民的產權利益及認知對社區共有產權利益維護影響的統計分析結果。根據模型1的統計結果，在測量產權利益及認知的指標中，社區業主居民的產權身份、對社區公共維修資金的認知、個體產權維護及對《物業管理條例》的認知等對他們參與社區共有產權利益維護均有顯著影響。首先，從社區業主居民的產權身份來看，承租戶參與社區共有產權利益維護的可能性是臨時居住人員的2.534 5倍，因為exp(0.930)=2.534 5。這是由于相對于臨時居住人員而言，承租戶在所居住的社區中的利益相關性更持久、更大一些。然而，出人意料的是業主和業主家屬與參與社區共有產權利益維護之間的關系并沒有通過顯著性檢驗。其次，從對作為社區公共資產之一的公共維修資金的認知來看，相對于聽說過且清楚公共維修資金的業主居民而言，聽說過但不清楚公共維修資金的業主居民參加維護社區共有產權利益的可能性是前者的0.504 59倍，因為exp(-0.684)=0.504 59；沒聽說過公共維修資金的業主居民參加維護社區共有產權利益的可能性是前者的0.289 38倍，因為exp(-1.240)=0.289 38，且這兩個系數基本上都通過了顯著性檢驗，p值分別為0.061和0.016。這說明關注并認知到社區公共維修資金的業主居民，當社區的共有產權利益受到侵害時，他們會更積極地參與到利益維護的過程中去。再次，從個體產權利益維護與共有產權利益維護的關系角度來看，相對于其他選項而言，在個體產權受到侵害時，采取不關注、等待大家集體維權、參與集體維權、投訴和訴訟等態度和行為的業主居民，參與社區共有產權利益維護的可能性分別是前者的2.275 0、8.793 3、16.860 9、18.634 2和18.652 8倍，因為exp(0.822)、exp(2.174)、exp(2.825)、exp(2.925)和exp(2.926)分別等于2.275 0、8.793 3、16.860 9、18.634 2和18.652 8，這些系數都通過了顯著性檢驗，p值均小于0.01。這說明，當業主居民有較強的意愿維護個體的產權利益時，也會有較強的意愿去維護社區的共有產權利益。最后，從對社區治權的制度規則的認知角度來看，相對于非常了解城市社區治理的基本制度規則《物業管理條例》的業主居民而言，有所了解、聽說過但不了解和沒聽說過的業主居民參與社區共有產權利益維護的可能性分別是前者的0.386 7、0.137 5和0.044 46倍，因為exp(-0.957)、exp(-1.984)和exp(-3.113)分別等于0.386 7、0.137 5和0.044 46，這些系數基本上都通過了顯著性檢驗，除有所了解的p值為0.052，其余兩項的p值均小于0.01。這說明，對《物業管理條例》這個關于城市社區產權治權的基本制度規則認知程度越高的業主居民，越有可能參與到城市社區共有產權利益的維護過程之中去。

模型1的統計結果表明，城市社區業主居民對社區公共維修資金的認知、個體產權利益的認知和《物業管理條例》的認知都會顯著地影響到他們參與社區共有產權利益維護的程度，而社區業主居民的產權身份對他們參與共有產權利益維護的程度的影響反而不太顯著。

(二)產權利益及認知和社區治理主體參與

表2 的模型2 顯示了城市社區業主居民的產權利益及認知對他們在社區行動主體產生過程中的參與程度的影響的統計分析結果。根據模型2的統計結果，在測量產權利益及認知的指標中，社區業主居民的產權身份、對社區公共維修資金的認知和個體產權維護對他們在社區治理行動主體產生過程的參與度的影響都沒有通過顯著性檢驗。這一點符合當前城市社區治理主體產生的實際狀況，作為業主組織的業主大會和業主委員會在現實實踐中多數沒有成立過，截止2016年4月，深圳市業主委員會的組建率為34%，與全國平均組建率相似[8]。而居民委員會由于行政化等原因，其組建產生過程中的業主居民的實質性參與率也不高；作為社區物業服務生產者的物業服務公司，多數為開發商遺留的前期物業服務公司，因而業主居民的選擇空間有限。

在四組自變量中，對《物業管理條例》的認知顯著地影響到城市社區業主居民在社區治理行動主體產生過程中的參與程度。相對于非常了解城市社區治理的基本制度規則《物業管理條例》的業主居民而言，有所了解、聽說過但不了解和沒聽說過的業主居民參與社區治理行動主體產生過程的可能性分別是前者的0.172 5、0.067 9和0.040 3倍，因為exp(-1.757)、exp(-2.689)和exp(-3.210)分別等于0.172 5、0.067 9和0.040 3。這些系數都通過了顯著性檢驗，p值均小于0.01。這說明對社區的產權和治權的制度規則的認知，會顯著地影響到社區業主居民在社區的業主組織、居民組織及物業服務公司等行動主體產生過程的參與程度。

(三)產權利益及認知和物業服務公司選擇的自主性

表2 的模型3 顯示了城市社區業主居民的產權利益及認知對他們在社區物業服務公司產生過程中的自主程度影響的統計分析結果。根據模型3的統計結果，在測量產權利益及認知的指標中，社區業主居民的產權身份和個體產權維護對他們在社區物業服務公司產生過程中的自主程度的影響都沒有通過顯著性檢驗。四組變量中業主居民對社區公共維修資金和《物業管理條例》的認知應該說顯著地對他們在社區物業服務公司選擇的自主性產生了影響。

模型3的統計結果表明，首先業主居民對社區公共維修資金的認知顯著地影響了他們在物業服務公司選擇過程的自主性。相對于聽說過且清楚公共維修資金的業主居民而言，聽說過但不清楚公共維修資金的業主居民所在社區自主選擇物業服務公司的可能性是前者的0.374 9倍，因為exp(-0.981=0.374 9)；沒聽說過公共維修資金的業主居民所在社區自主選擇物業服務公司的可能性是前者的0.266 3倍，因為exp(-1.323)=0.266 3，這兩個系數都通過了顯著性檢驗，p值分別為0.002和0.004，說明對所在社區共有產權利益關注和認知程度越高的業主居民，他們所在的社區越有可能自主選擇物業服務公司。其次，業主居民對《物業管理條例》的認知顯著地影響了他們在物業服務公司選擇過程中的自主性。相對于非常了解城市社區治理的基本制度規則《物業管理條例》的業主居民而言，有所了解、聽說過但不了解和沒聽說過的業主居民所在社區能夠較為自主地選擇物業服務公司的可能性分別是前者的0.325 6、0.330 5和0.230 8倍，因為exp(-1.122)、exp(-1.107)和exp(-1.466)分別等于0.325 6、0.330 5和0.230 8。這些系數中前兩個的p值分別為0.013、0.014，大于0.01，但差距并不大，第三個系數的p值為0.005，通過了顯著性檢驗。這說明對社區治理的基本制度規則之一的《物業管理條例》認知程度越高的業主居民，他們所居住的社區越有可能自主選擇物業服務公司。

五、結論與討論

本文依據問卷調查數據，綜合社區業主居民的產權利益及認知，對中國城市社區業主居民社區治理權落實狀況進行了理論和實證分析。

研究發現，多數城市社區業主居民處在維權而非落實治權的狀態，相對于決策、治理主體選擇及物業服務公司選擇等治理權而言，城市社區業主居民的參與行為還停留在維權階段。從產權利益及認知的角度來看，業主居民的產權身份對他們參與共有產權利益的維護并沒有顯著影響，因此，本文的研究假設1并沒有得到很好的數據支持。通過分析發現，出現這種情況的根本性原因是:相對于產權身份這一事實而言，業主居民對這一身份所代表的產權利益的主觀認知更加重要，模型1、模型2和模型3表明城市社區業主居民對公共維修資金的認知、個體產權利益維護及對《物業管理條例》等制度規則的認知，顯著地影響到了他們在社區共有產權利益維護過程中的參與行為，對公共維修資金的認知和對《物業管理條例》等制度規則的認知顯著地影響到了他們對所在社區物業服務公司產生過程的自主選擇，因此本文的研究假設2得到了證實，即城市社區業主居民對他們的產權利益的認知顯著地影響到他們在社區治理過程中的參與行為。這一點在社區共有產權利益維護和物業服務公司的自主選擇上體現的更加明顯，但在城市社區治理主體產生過程中的業主居民的參與行為中體現的并不明顯,這說明，當前城市社區治理中業主居民更注重維權而非實現他們的治權。

本文的研究對于進一步推動中國城市社區治理實踐、實現真正意義上的社區“治理”具有一定的啟示意義。首先，推動城市社區治理要更加注重業主居民的產權利益教育，雖然很多人通過購買房屋成為了業主，但他們其實并不清楚業主意味著什么，也不清楚作為業主的產權利益及在社區治理中的治權究竟有哪些。因此，我們建議將“業主教育”納入到社區建設以及推動社區治理體系和能力現代化的范疇之中，通過“業主教育”進一步促使業主認識到自身在社區之中的地位角色及與其他社區治理主體之間的權利義務關系。其次，要充分認識到社區治理中業主居民參與治理主體產生過程的重要性，要通過基層民主建設，使更多的業主居民實質性地參與到社區業主組織、居民組織及物業服務生產組織的選擇過程中。社區的經濟基礎已經發生了轉變，住房產權由業主占有，物業費用由業主負擔，因此作為社區治理上層建筑的社區治理主體的產生過程要順應經濟基礎的變化，讓產權人和社區治理費用的支付者真正地參與到治理主體的選擇過程，只有這樣才能真正地實現產權治權的復合統一。