淺談房地產企業土地增值稅納稅籌劃

孫燕敏

摘要：房地產行業的稅收占據全國稅收收入較大的比例，而且我國城鎮化改革不斷的加快，推動了房地產行業的快速發展。房地產企業規模的提升以及項目數量的增加，土地增值稅給房地產企業造成了較大的稅收負擔，給房地產企業的納稅籌劃帶來了極大的挑戰，企業也只有強化土地增值稅的納稅籌劃才能夠降低企業開發成本，拓寬利潤空間。本文將會針對房地產企業土地增值稅納稅籌劃的基本內涵出發，對其存在的主要作用進行重點分析，同時以此為基礎分析房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的主要問題，并且提出相應的納稅籌劃方法，幫助房地產企業提升土地增值稅納稅籌劃管理水平，為房地產企業的快速發展提供保障。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅務籌劃

一、房地產企業土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是房地產企業稅籌劃當中十分重視的稅收科目，主要是指運用土地或者建筑物進行個人、企業收益運營的通過轉讓形式所獲得的收入。其主要涵蓋貨幣、實物或者是其他收入，針對除去相應的扣除項目金額之后的增值部分進行納稅。房地產企業針對土地增值稅進行籌劃時，必須要嚴格的遵循合法性以及穩健性的原則，只有在合法性、穩健性原則下，才能夠保證房地產企業的涉稅風險降到最低，才能夠為房地產項目開發帶來更大的利潤空間。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的作用

近幾年，房地產行業的快速發展直接推動了房地產企業規模的擴張，同時企業對于土地增值稅的納稅籌劃活動愈加重視。根據土地增值稅征收政策，當房地產銷售增值額較大時，所繳納的稅額也會增加，對于房地產來說利潤空間被壓縮，給銷售環節造成巨大壓力。同時大大抑制了房地產企業囤地、炒地或者是代售等干預市場的行為，能夠合理的引導房地產企業進行合理的土地開發。同時房地產企業通過土地增值稅的納稅籌劃能夠有效的提升企業的增值收益空間，從而帶動整個產業鏈的發展，推動我國經濟高質量發展。而且房地產企業作為土地增值稅的主要納稅人，在項目開發以及日常運營管理當中，對于稅收尤其是土地增值稅必須要進行合理的規劃，才能夠將企業的稅負盡可能的降到最低。同時通過納稅籌劃安排能夠幫助房地產企業適當的降低土地增值稅的費用，有利于企業將更多的收入投入到產出上，有利于房地產企業良性發展，而不是惡意競爭。對房地產的良性發展有著正面作用。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的難點

（一）納稅籌劃規劃無法應對土地增值稅稅制的復雜性

土地增值稅的稅基源頭主要是土地使用權或者不動產所有權產生變更時，所產生的收益作為依據，具有十分明顯的財產稅特性。因此預征收的形式與流轉稅存在著相同的狀況，同時清算形式更加的傾向于所得稅。所以整個土地增值稅的征稅流程是相對來說較為復雜的，而且加上國家政府對于房地產市場的宏觀調控，對于相關的土地增值稅通常也會進行不同程度的調整。因此對于房地產企業來說，其納稅籌劃的規劃通常還沒進行落實，可能土地增值稅稅制就會有所相應的調整，不利于納稅籌劃工作的展開。土地增值稅相應的優化政策也需要更多的時間進行學習，從而給房地產企業納稅籌劃當中的土地增值稅稅務管理造成了極大的困難。

（二）土地增值稅納稅籌劃無法與企業運營目標掛鉤

房地產企業的運營活動是繁榮復雜的，通常開發項目的周期也比較長，因此房地產企業在進行土地增值稅納稅籌劃時有著較大的難點。最主要的就是土地增值稅納稅籌劃容易隨著開發項目的變化而不斷的進行調整。對于房地產企業的納稅籌劃工作來說是一項極大的挑戰，而且由于土地增值稅納稅籌劃相關方案存在著較大的主觀性，如果其籌劃思路與房地產企業的運營發展方向無法掛鉤，就無法發揮出土地增值稅納稅籌劃的重要作用。

（三）房地產企業納稅籌劃工作強度不夠

房地產企業管理層更多的精力是放在項目開發以及銷售產品上，對于納稅籌劃的管理通常是較為薄弱的環節。而且多數房地產企業通常不會針對稅務管理成立相應的納稅籌劃部門，主要是由財務部兼任納稅籌劃的相關工作，因此無法形成專業性的納稅籌劃團隊。土地增值稅納稅籌劃相關工作的強度就有所欠缺，而且納稅籌劃工作得不到有效的落實，在缺乏監督體系的狀況下極易造成納稅籌劃成為擺設的情況。

四、房地產企業土地增值稅納稅籌劃具體策略

（一）充分運用稅收政策的優勢

房地產企業在針對土地增值稅進行納稅籌劃的過程中要對土地增值稅的相關稅收政策進行充分的深入的了解，與相關部門進行深入的溝通。普通住宅稅收優惠政策當中有關土地增值稅的政策，主要規定是適用四級超率累進稅率，其中存在明顯的稅率跳躍限制。而且在普通標準住在增值率當中擁有低于20%的，則對該部分免于征收土地增值稅。所以房地產企業在進行開發時要注重土地性質的確定，通過土地性質來確定是否能夠運用稅收優惠政策，或者通過某種相關定價方式使得該項開發項目增值率不大于20%，從而達到房地產企業利潤空間最大化。此外對于房地產住宅商品價格的確認，通常運用提前預算，將住宅增值率盡可能的控制在20%以內，從而使得房地產企業能夠最大化享受土地增值稅的優惠政策。此外要對清算時間進行相應的規劃，能夠有效的把握清算時間的平衡，有利于資金效率的提升。主要是由于我國土地增值稅運用的是預繳費后清算的方式，因此房地產企業必須要把握住征收金額與清算后應該繳納稅額的平衡點，有利于房地產企業對相關資金進行籌劃調度，最大化的運用房地產企業資金。只有這樣才能夠確保房地產企業土地增值稅稅額最低。

（二）運用費用的轉移進行稅務籌劃

結合當下的會計準則，房地產企業在管理業務流程當中所產生的管理費用以及銷售費用等等，目前還不能夠進行明確的劃分。因此在真正的稅務籌劃工作當中，必須要針對其相應的費用進行適當的轉移，明確相應的劃分界限。比如可以將其作為房地產企業總部或者區域項目的服務性費用，然后適當的將這部分費用分解到各個房地產開發項目當中，從而將項目增加開發成本金額進行擴張；另外則是運用會議以及制度的形式，有效地對內部管理框架進行優化，尤其是對于稅務管理框架，要進行持續性優化，而且在費用轉移的過程中必須要做到合法合規，盡可能的降低涉稅風險。

（三）合理的添加扣除項目資金

結合稅務政策來看，在進行土地增值稅項目扣減金額核算時，要結合相應的有效憑證完成整個核算。針對無法提供合法憑證的扣減項目則不能夠進行相應的扣除；此外房地產企業還需要制定預期提取費用，除了某些特殊情形外，其余的扣減項目時無法進行的。因此房地產企業一定要明確在房地產開發項目時，除了提高房地產產品的價格，同時還需要提升周圍商品房的環境質量，充分的運用成本效果增加項目資金的扣除量。同時在針對扣減項目時必須要獲得相應的建安發票，對于發票的備注欄倘若缺乏相應的標記，是不能夠允許納入土地增值稅扣除的項目資金當中。所以房地產企業要想針對土地增值稅扣除項目資金進行增加，必須要收集好相應的憑證，對相應的憑證進行有效的管理。

（四）會計核算方式的選擇性籌劃

房地產企業在開發成本以及費用的確認上都與會計核算方法有著緊密的聯系，例如針對所發出的存貨成本的計算方式、固定資產的計算方式等等都與房地產企業的稅務籌劃有著緊密的聯系。因此企業需要增加相應的扣除金額的方法，才能夠盡可能的進行稅務籌劃。房地產企業能夠運用加速折舊法來進行計提折舊，主要是根據稅收法的相關規定，由房地產企業自行選擇會計核算方式，該方法能夠增加相應的開發成本，同時將自發的費用降低到增值稅額，以此來達到降低增值率的目的，最終將土地增值稅的稅額進行降低。

五、結束語

綜上所述，土地增值稅稅務籌劃對于房地產企業未來發展，有著十分重要的作用，而且在房地產市場競爭愈加激烈的環境下，房地產企業執行好土地增值稅的納稅籌劃也是提升自身競爭力的有效途徑。而且土地增值稅管理可以說是房地產企業稅務籌劃的核心內容，現代企業愈加注重自身稅務籌劃管理水平，通過土地增值稅籌劃的提升帶動企業整個稅務籌劃水平的提升。希望本文的拙見能夠對房地產企業土地增值稅的稅務籌劃有所幫助。財

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