《民法典》首提居住權讓弱者有其居

《民法典》物權編的一大亮點，是增加了“居住權”這一新型用益物權。在我國，房屋所有權、土地使用權合二為一，住宅產權70年到期后可自動續期。如今，在房屋所有權、土地使用權之外，又多了一個“居住權”，究竟意味著什么？

可與房屋產權分離

什么是居住權？《民法典》第三百六十六條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉進一步解釋稱，居住權設定的目的在于將房屋所有權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實現特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當事人的其他住房需求。

“事實上，住在一個房子里還真不意味著你擁有對這個房屋的法定居住權。居住權制度主要是保障一些自己沒有單獨住處、只能居住別人房屋來生活的人的權利，他們大多是離婚無房的配偶、年老無房的父母、未成年的子女、年邁的保姆等弱勢一方，他們的居住依賴產權人的態度，所以生活場所穩定性不足。”北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強表示。

應用場景廣泛

由于老伴去世多年，張教授退休之后，一直靠保姆李阿姨照顧。一晃十年過去了，考慮到李阿姨孤苦無依，年紀也大了，張教授希望自己去世之后，保姆能夠繼續居住在自己的房子里養老，同時，老人還想把這套房子的所有權留給唯一的兒子。那么，張教授可以通過遺囑的方式，為保姆李阿姨確立居住權。這樣，一套房子就實現了既讓兒孫有所得、又讓困難者有所居的目的，兩全其美。張教授去世后，即便房子為子女所繼承，房子的所有權人也不能趕走保姆，或將房子出租，當然保姆也只能居住，無權出租或出售該房屋，保姆的子女也無法獲得繼承權。至于居住要不要另付租金，這要看當時約定，如果沒有約定，一般都是無償的。

肖文曉表示，這只是居住權一種可能存在的應用場景。未來，居住權的應用場景可能會覆蓋更多領域，比如婚姻財產約定、公租房、以房養老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所等。

其一，男女結婚，婚前財產為個人所有，房產證要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權，而不用讓出房屋所有權。

其二，公租房未來可能會通過居住權加以確認。目前公租房所有權一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關系，基本權益很難得到保障。如果能明確其居住權，無疑這些中低收入者的權益能得到更多保障。

其三，近幾年，以房養老反映出的問題層出不窮。所謂以房養老，是指老人將房子抵押給金融機構，獲得其提供的養老金直到去世。一些不法機構以此騙取老人房產，導致老人房產被賤賣，最終賠了房子又拿不到養老金。如果在簽訂以房養老協議的同時，保障老人的居住權，那么在有生之年誰都無法剝奪老人們居住的權利，無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

房屋交易是否受影響

居住權的相關規定，令不少購房者有些困惑：在買賣二手房時，也會涉及居住權的問題嗎？

孟強表示，居住權的用益物權，實際上是把居住權和所有權分開，設立了居住權的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙，因為即使是房屋能夠過戶，但如果合同約定的居住時間還在持續，依然需要保障居住權人的權益。房屋一旦設立了居住權，其流通價值將大幅降低。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。

“居住權制度對于二手房交易會有一定影響，但對整體市場的影響并不大，這類房屋估計只會占市場的極小比重，而且也不難確認。”在中原地產首席分析師張大偉看來，居住權不具有普適性，市場上設置居住權的房產應該僅是個別情況，只會占市場的很小比例，很大一部分綁定居住權的房產會是在公租房、法拍房等特殊領域。“買房前調查一下房屋是否有居住權確有必要，可以更好地避坑，保障自身權益。而《民法典》將于2021年1月1日正式實施，所以目前關于居住權的查詢細則并未出臺。”張大偉表示。

不過，由于《民法典》規定，居住權經過登記才可產生相應權利，那么一套房產如果要設置居住權，就必須得在房管部門進行登記備案。所以，要查詢并不復雜，購房者或許只需到房管部門辦事大廳或指定官方網站進行查詢就可以了。