在線短租行業房東決策影響因素研究
——以小豬短租為例

■鄒怡（安徽財經大學經濟學院）

一、引言

互聯網技術的不斷發展催生了共享經濟這一種新興業態。日前我國共享經濟已經涉及住宿、交通、金融、教育等多個領域，其中住宿領域的迅猛擴張推動了在線短租行業的形成。在線短租是指通過互聯網構建一個雙邊市場交易平臺以整合海量、分散的住宿資源，房東讓渡使用權獲得租金，交易平臺通過提供相關信息和平臺抽取一定數額的中介費。近年來，隨著旅游經濟的增長和消費觀念的升級，在線短租發展勢如破竹，據《中國共享經濟發展年度報告（2019）》統計，2018年我國在線短租市場交易規模約165億元，比上年增長37.5%；參與者人數約為7800萬人，其中房客約7600萬人；主要共享住宿平臺的國內房源數量約300萬套。短租業的發展也得到了政府的支持，國務院辦公廳印發的《完善促進消費體制機制實施方（2018-2020年）》鼓勵發展租賃式公寓、民宿客棧等旅游短租服務。在京發布的《共享住宿服務規范》標志著處于灰色地帶的民宿業有了明確的規范指導，有利于推動中國在線短租行業健康發展。但伴隨著在線短租市場規模的不斷擴大，出現了房源彈性供求不足、服務參差不齊等行業服務問題。

二、文獻綜述

國內對于在線短租量化研究多集中于探究影響在線短租信用評價指標。隋婷婷（2014）結合對短租網站、旅行社等的訪談信息，運用評價模型探析短租房市場的發展狀況。宋俐靜（2016）將各類用戶的行為反饋數據進行量化，通過對信息進行編碼和建模進行需求層級化，并引入了隱形需求理論得出房東和房客的各類需求響應。但對特定企業的研究尚有不足，因此本文根據小豬短租的實際情況進行分析并通過對房東的行為模式、信息反饋進行探究，找出推動行業發展的重要影響因素。

三、小豬短租房東基本情況

小豬短租是我國在線短租C2C模式下的典型代表企業，據2018年小豬短租數據報告指出APP女性房東占比60%、男性占25.84%，24歲以下占55.66%，95后房東超過15%，房東用戶越發向年輕化、高學歷方向發展。小豬短租為房東提供免費的分享推廣平臺、管家服務、攝影服務并設立個人房東財產保障方案、身份驗證機制，加強優質服務滿足房東各項需求。此外2018年推出房東服務中心，一站式提供洗護、日雜等短租易耗品，構建在線短租的服務閉環。

四、研究假設

（一）數據來源

對南京和重慶小豬短租房東用戶的抽樣在線調查問卷，共計發放171份，收回有效問卷93份。

（二）影響房東經營的因素

整理問卷中設置的29個變量，通過偏相關分析、缺失值排除、KM0檢驗等后確定了9個變量：X1：平臺傭金例、X2：平臺操作與房屋管理方便性、X3：平臺的推廣和引流機制、X4：聯合其他平臺拓寬訂單渠道、X5：平臺服務態度和質量、X6：頁面房源推薦排名、X7：安裝智能設備、X8：安全防范與運營技能培訓、X9：客戶違約的賠償擔保機制。

表1 KMO 和巴特利特檢驗

表2 旋轉后的成分矩陣a

表3 成分得分系數矩陣

（三）主成分分析法的結果與分析

1.相關性和顯著性檢驗

根據各變量之間的相關性及缺失值剔除分析得出9個成分指標，利用SPSS軟件的Bartlett和KMO對樣本進行檢驗，具體見表1，由表可知，KMO值0.705（＞0.7）且Bartlett檢驗的統計量的觀測值為175.087，概率p值接近0小于顯著性水平0.05，因此原有變量適合作引子分析。

2.提取因子

利用主成分分析的方法使用數據分析軟件SPSS21.0對其進行主成分提取，最終共提出3個主成分，累計貢獻率為60.302%，其中24.068%的貢獻率是主成分1的，42.472%的貢獻率是主成分2的。

3.因子的命名

通過表2可知，3個主成分的主要載荷的指標為：F1主成分在平臺傭金比例和平臺操作與房屋管理方便性兩個變量上具有較大載荷，說明第一個主成分主要反響的是房東關注服務成本。F2主成分在平臺的推廣和引流機制、聯合其他平臺拓寬訂單渠道、平臺服務態度和質量上有較大載荷，說明該主成分主要反映的是對短租平臺的建設和服務水平的重視。F3主成分在頁面房源推薦排名、安裝智能設備、安全防范與運營技能培訓、客戶違約的賠償擔保機制具有較大載荷，說明該主成分主要反映出房東對房源間的競爭機制和保障機制的訴求。

4.計算因子得分

最終在線短租行業房東決策影響由3個主成分決定，權重系數由貢獻率確定，即F=0.2468F1+0.18404F2+0.1783F3，由表4每一個主成分的表達式為：

五、結論與建議

在線短租為閑置房源提供精準的出租渠道，也為房東帶來了額外的收益，有效利用閑置資源，也反過來充實了在線短租房東供給端，實現正向增長。本文以南京和重慶的小豬短租房東調查問卷基礎上，利用主成分分析法發現傭金比例、管理的便捷度、短租平臺的建設和服務水平、房源間的競爭機制和保障機制等原因是影響房東選擇短租平臺的主要因素。站在房東的立場上，服務成本尤為重要，經發現房東會在多個短租平臺上掛房以保證訂單數量提高收益額，多傾向于使用操作簡單、管理便捷的平臺，小豬短租的短信實時提醒有未回復消息功能有效減少漏看信息導致訂單流失的現象，受到一致好評。此外也很看重平臺建設和服務質量，認為品牌效應對用戶的選擇有很強的導向性，不少房東十分滿意小豬短租的宣傳推廣模式，無論是代言人的更新、深入人心的廣告文案或者社交媒體上各類聯合飛豬、愛奇藝等進行抽獎活動都極大的加深了平臺的用戶知名度。但是也對平臺頁面房源排名、客戶違約等糾紛問題表示出了擔憂，基于以上與分析與結論，對小豬短租進一步擴大房東供給端提出以下建議：

（1）靈活傭金比例，實行收益額獎勵制度。房價的漲幅、地區旅游業的興旺、共享經濟的發展等都會影響短租訂單量，目前的趨勢無疑是短租房蓬勃發展的時期，但統一的傭金比例對于相對落后的城市房東不合理，也不利于進一步開發二三線城市的短租房源。因此建立靈活的平臺傭金比例，對地區的進行分層，根據劃分的等級實行梯度的傭金收費比例，以適應不同地區的短租房東的收益需求。

（2）建立房東反饋機制，提升房東與平臺的互動效應。加大短租平臺的建設力度，進一步簡化平臺操作，優化房東系統，方便房東申請新房源、結算統計、速訂管理、點評管理等步驟。建立平臺與房東之間的反饋機制，以地區為單位定期與房東溝通，通過互動充分吸納各項意見并通過反饋機制報告解決方案和進程，以提升服務水平。

（3）保障房東權益，優化房源間的競爭機制。網頁上的房源排名應該實時更新，在訂單量、地理位置、周邊環境等多種因素篩選排名上，添加房源風格篩選，宣傳有特色的主題但相對價格偏高的房源，規范個別房東非標準的服務，整治不正當的刷單現象，優化房源間的競爭。加大對房東的保護力度，加強租客監管，完善雙向評分機制，實行客戶違約的賠償擔保機制，在發生損害房屋、產生糾紛中先行賠付房東損失，維護房東權益。