不動產保護法律糾紛

父子爭房記

在孟子的理想社會中，“居者有其屋”居于首位。這個“居者有其屋”在法律上可以分為兩類：一類是擁有房屋的所有權，一類是擁有房屋的使用權。擁有什么樣的權利，對家庭成員而言，法律意義完全不同。

案情講述：兒子驅趕父母 二老望房興嘆

周老伯一家住在單位分配的公房里，建筑面積不到40平方米。20世紀90年代住房制度改革，按照公房出售規定，周老伯一家人都符合購買人條件，但是房產證上只能寫一個人的名字。大兒子結婚另過，且明確表態不要房子。周老伯夫妻想到小兒子還沒有結婚，他們老兩口年紀已經大了，干脆就以小兒子的名義買下房子吧。于是，小兒子一個人的名字寫在了產權證上。后來，小兒子結婚有了孩子，為了讓孩子有一個安靜的學習環境，他希望爸媽搬到哥哥家居住。周老伯把這話給大兒子一說，大兒子斬釘截鐵地說，這是弟弟為了獨自霸占房屋想出的詭計，你們不能離開。這時候，周老伯夫妻發現自己辛苦了一輩子，突然落入無處安身的境地。

父子爭房大戰 法律定分止爭小兒子不讓周老伯在家住，大兒子不同意周老伯搬過來，沒有辦法，周老伯只好繼續住在家中。結果，小兒子夫妻開始變臉，每天當著老兩口的面摔摔打打，指桑罵槐。周老伯氣不過，與小兒子理論。小兒子卻理直氣壯地說，自己是房子的唯一產權人，有權利讓他們搬出去。

周老伯沒有辦法，在得到律師的指點后，把小兒子起訴到法院，要求確認他們是房屋的共有人。法院在查明上述事實后，指出原告周老伯夫婦由于當時政策原因沒有登記為房屋共有人，不是他們主觀真實意思表示，依照法律規定，他們的合法財產權益應當受到保護。最后，判決認定周老伯夫婦和小兒子同為系爭房屋的共有人，各自占有1/3的份額。

法眼聚焦：財產有哪些所有形式

財產所有人可以是自然人，也可以是諸如公司這樣的法人。財產所有權的方式有：

個人所有，即歸一人所有，享有完全的所有權，可以自由處分財產。如《中華人民共和國婚姻法》第18條規定的夫妻一方的財產。

夫妻共有，婚姻關系中的財產大多表現為夫妻共有，《中華人民共和國婚姻法》第17條規定夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有。

家庭共有，是指子女成年甚至結婚后都沒有與老年人分開生活，家庭成員取得的財產混在一起，沒有進行過析產。這種情況下，處分自己的財產應先從家庭共有財產析出或者取得家庭成員的一致同意。

如何認定售后公房共有和公房承租使用關系

當事人在取得公房所有權或者使用權時，除購房人或者承租代表人外，其他同住人作為購房或者分房時確定價款或者面積等因素的，即使房屋所有權證或者使用權證上未明確記載該同住人為共同共有人或者承租人，也可構成共有或者使用法律關系。否則，僅憑居住不能構成對售后公房共有和公有住房使用的法律關系。

如何認定財產共同共有關系

財產的共同共有不是無緣無故的，認定財產是否共同共有必須尋找利害關系人之間的關系：

首先，當事人之間的身份關系到財產共同共有。一般而言，只有具有某種身份關系的人才可能共同擁有某種財產。如夫妻關系、家庭成員關系。

其次，當事人之間的合作關系到財產共同共有。有限責任公司的股東、合伙企業的合伙人等，由于他們共同參加了財產的投資和創造，所以他們共同擁有財產。

法律快車：《中華人民共和國民法通則》

第七十八條 財產可以由兩個以上的公民、法人共有。

共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務。

按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。

《中華人民共和國物權法》

第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

錦囊獻計—

關于公房出售，各地在執行國家政策時往往具體做法不同，像本案周老伯這樣房產證登記上有限制就會遺留糾紛隱患。如果當事人不及時糾正這一問題，隨著時間的推移，房產共同共有的認定就會成為棘手的法律問題。

第一，老年人要趁著身體健康把房產證上遺漏的權利人補上，以免失去主張權利的機會；

第二，如果家庭成員間發生爭議，應當盡快通過司法程序解決糾紛，通過其他途徑主張權利將會存在認定困難；

第三，購買公房時的未成年人不會因為時間的推移和年齡的增長而自然成為房屋權利人，如果父母愿意增加子女為權利人，必須在房地產交易中心辦理權屬變更登記。

（摘自中國法制出版社《老年人養老維權案例大講堂：最新增訂版》）