湖北房企“雙子星”：盈利也有難念的經

張帆

房地產政策延續“房住不炒”基調。未來南國置業和福星股份還將面臨考驗。

湖北兩家房企南國置業股份有限公司（以下簡稱“南國置業”，002305.SZ）和湖北福星科技股份有限公司（以下簡稱“福星股份”，000926.SZ）于8月底先后披露了半年報。

前者代表作是“南圍大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊”等商業地產，后者旗下福星惠譽系列住宅、群星城購物中心等較為知名。

2019年上半年，房地產政策延續“房住不炒”基調，因城施策，效果逐步顯現。加上信貸政策持續收緊，地產企業普遍面臨較大資金壓力。重壓之下，兩家企業都有難念的經：南國置業營收劇增但管理層動蕩，福星股份現金流大幅改善但財務費用攀升。

兩家湖北本土房企將迎來怎樣的發展態勢？支點財經記者就此采訪了相關人士。

均實現盈利

據Choice數據顯示，上半年全國126家上市房地產開發企業中有近兩成虧損。一直以來，區域性房企在資金和運營上難與龍頭企業如萬科、保利等“硬碰硬”，因此會避免同質化競爭，南國置業、福星股份也不例外。

不過，南國置業和福星股份依舊保持業績穩定，實現盈利。

2019年上半年，南國置業實現營業收入31.55億元，較去年同期的6.27億元增長403.1%，歸母凈利潤為0.21億元，較上年同期增加33.12%。福星股份實現營業收入51.6億元，實現歸屬十上市公司股東的凈利潤4.14億元，同比卜降29%，不過扣除非經常性損益后的凈利潤為4.24億元，同比增長34.53%，主營業務繼續保持了穩定成長。

營收增長的原因，則各不相同。

南國置業營收劇增是由十武漢沼悅府、武漢南國中心二期項目部分結利所致，但與此同時，營業成本也突飛猛進，同比上升482.37%。而福星股份的營收增長主要是由于銷售情況良好，實現簽約銷售收入77.05億元，銷售面積50.65萬平方米。

現金流方面，上半年南國置業經營活動產生的現金流量凈額為-19.2億元。根據半年報，主要是支付拍地保證金所致。

報告期內，南國置業新增了一塊土地儲備。今年6月，南國置業通過產權交易所摘牌方式竟得武漢臨江榮城房地產開發有限公司80%的股權，競得價為3.714億元。由此獲取了位于武漢市新州陽邏開發區土地面積達8.25萬平米的城鎮住宅用地，計容建筑面積17.32萬平方米。

現金流對房企而言可謂命脈，南國置業通過發行債券等方式籌措資金，以保證資金流順暢，報告期內，籌資活動現金流入11.62億元。

福星股份上半年未新增土地儲備，經營活動現金流得到了大幅改善。報告期內，公司經營活動現金流量凈額達14.83億元。同為湖北上市房企，在體旱上，福星股份則是南國置業的“大哥哥”。

半年報顯示，福星股份土地儲備面積達630.12力‘平方米，房地產開發總建筑面積1172.64萬平方米，以武漢為中心，同時進入了北京、深圳、成都、西安、寧波、珠海、赤峰等城市，還涉及美國、澳洲等海外市場。

南國置業土地儲備面積為51.23萬平方米，房地產開發總建筑面積429.32力‘平方米，已形成以武漢為核心區域，成都、重慶、北京、南京、荊州、襄陽等城市多點布局的發展態勢。

截至8月30日收盤，福星股份總市值為61.5億元，南國置業總市值為38.5億元，在全國126家上市房地產開發企業中分別列66位和82位。

南國置業：復制商業運營模式

南國置業前身是1998年創立的武漢南湖花園置業有限公司，2009年10月在深交所上市。2012年，中國電建地產集團有限公司（以下簡稱“電建地產”）入股南國置業，2014年成為其控股股東。

電建地產是中國電力建設集團的成員企業和房地產板塊發展的主要平臺，公司注冊資金70億元，擁有房地產開發企業壹級資質，是國務院國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一。

彼時，電建地產承諾，將利用白身資源和資本優勢，提升南國置業項目獲取能力、基礎管理能力和資金實力。在可能與南國置業存在競爭的業務領域中出現新的業務發展機會時，給予南國置業優先選擇權。

對于雙方牽手原因，有知情人士曾表示，主要是因為很多城市出讓土地都要求有一定商業配比，而南國置業恰好能彌補電建地產商業地產方面的短板。

在電建地產加持下，近年來，南國置業初步形成“南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊”4條商業地產產品線。目前公司累計運營項目已達到17個，累計商業運營面積108.95萬平方米，該數據同2018年持平。

此外，南國置業還將著手打造第五條標準化產品線——泛悅·城市奧特萊斯，南國大家裝珞獅路店、月星家居珞獅路店正按奧特萊斯標準進行業態調整。

目前，南國置業正在全國范同復制推廣已有商業模式。公司2018年開業的商業項目泛悅坊·西城店（北京）就是首例，該項目的定位是打造青少年文化體育教育泛娛樂空間，目前出租率為91.03%。

8月26日，南國置業又發布公告稱與成都東華房地產開發有限公司、電建地產成都公司簽訂委托經營管理協議，負責兩個項目的商業運營管理。由此看來，依托股東電建地產資源，輸出輕資產運營服務管理是南國置業的下一步重頭戲。

值得一提的是，盡管背靠央企，南國置業房地產業務2016年至2018年毛利率出現連年下滑，2019年上半年毛利率僅8.75%。

南圍置業董事會辦公室對支點財經記者透露，房地產調控政策對公司毛利率產生了一定影響，今年結利的武漢洺悅府項目中包含兩棟還建限價房。據支點財經記者查閱，武漢洺悅府項目建筑面積為25.65萬平方米，占報告期房地產開發總建筑面積的5.97%，占比不算太高。

去年，公司因毛利率不佳等情況也曾引深交所問詢，南國置業回復稱，2017年度主要確認收入項目中，襄陽南國城市廣場結轉住宅部分為還建限價房，影響了公司整體毛利率水平。

除低毛利率之困外，公司管理層動蕩也頗受外界關注。

自2014年電建地產入主南國置業以來，公司已基本完成高管團隊更新。公司創始人、原董事長許曉明在職務任期于2016年3月4日結束后，已卸任公司所有職務，持股比例逐步降低。今年8月17日，許曉明進一步減持5000股，目前許曉明和其母尹光華總計持股占比為14.48%。

今年以來，南國置業董事、董秘、副總經理譚永忠，副總經理鄭彤、張軍、肖新喬相繼離職。8月26日，薛志勇辭去南國置業董事長一職，由電建地產總會計師、南國置業董事秦普高接任。

對于密集的人員變動，南國置業董事會辦公室告訴支點財經記者，公司通過竟聘流程選出更合適的管理人員，屬于正常運作。而薛志勇辭職是由于其身兼南國置業董事長、電建地產總經理兩個職位，有些分身乏術。

有投資者猜測，高層大換血是否意味著電建地產整體注入上市公司體內指日可待。對于這一疑問，董事會辦公室對支點財經記者表示一切以公司公告為準。

福星股份：依賴城中村改造

與一開始就聚焦地產的南國置業不同，福星股份的前身是湖北省漢川縣鋼絲繩廠。1993年，湖北省漢川縣鋼絲繩廠等5家發起人共同發起設立湖北省漢川鋼絲繩股份有限公司。

1999年6月，公司在深交所上市，同年10月更名為湖北福星科技股份有限公司。公司主營業務地產企業普遍面臨較大的資金壓力。是生產鋼絲繩等金屬制品。

2001年，福星股份成立全資子公司福星惠譽控股有限公司（以下稱“福星惠譽”），專注房地產開發。

自此以后，福星股份地產業務高速增長，而金屬制品業貢獻的利潤已越來越微不足道。2007年，福星股份將主營業務更改為房地產業。

據半年報顯示，2019年上半年公司房地產業務營收占比達86%，毛利率為34.13%，金屬制品業毛利率僅為2.87%。

福星股份的發展與武漢市的“三改”（城中村改造、舊城改造和棚戶區改造）密不可分。

2004年9月，武漢啟動147個城中村綜合改造，涉及土地總面積2.1萬公頃。福星股份深入參與了武漢市的“三改”進程，先后改造了武漢江漢區姑嫂樹村、賀家墩村等，公司也被市場貼上“城中村改造專業戶”的標簽。

這給福星股份帶來了兩大優勢：一是城中村項目大多在城市核心區，地理位置優越;二是與政府合作，公司能以相對較低的成本獲得大量土地。

嘗到了甜頭，也形成了成熟運營模式的福星股份還進軍了北京、內蒙古等地的舊改市場。

今年上半年，在土地儲備方面，福星股份加大了城中村地塊的跟蹤力度，建立了土地交易和市場銷售研究體系。在拆遷辦證方面，成立專班、增派專人、化解“疑難雜癥”，緊密推進拆遷及辦證的各個程序，保證樓盤的快速入市。

不過，舊改項目有資金需求量大的弊病，此類項目運營過程中，拆遷安置、土地平整等需預付較多資金。為此，福星股份頻頻融資，但融資之路并非一路暢通。

2017年8月5日，福星股份發布公告稱，公司擬非公開發行股票募集資金總額不超過1 8億元，募集資金將投向武漢城中村改造項目，但直至去年底該計劃仍未得到證監會批準。今年3月，福星股份決定終止此次非公開發行股票事項。

同時，福星股份還尋求了其他融資途徑，譬如今年1月公司發布公告稱擬發行不超過5億美元境外債券，隨后又先后發行兩次中期票據，規模總計10億元。今年以來公司取得各類融資品種批復53.46億元，融資放款43.86億元。

融資頻繁帶來了財務費用的攀升，公司半年報顯示，2018年上半年的財務費用為2.16億元，同比上漲54.15%。其中利息費用為2.14億元，同比上漲50.7%。

福星股份表示，公司融資面臨較大壓力，而公司經營規模的擴大又要求融資節奏加快，兩者疊加將對公司融資能力提出更高的要求。

未來，福星股份和南國置業還將面臨考驗。