凱德集團玩轉4700億資產

胡錕

作為亞洲最大的房地產之一，管理資產規模超過4700億的凱德集團，因旗下運營的“凱德mall”、“萊福士”大型商場而被人們所知。不過可能大多數人不知道的是，這家新加坡龍頭房企也曾因為債務負擔過重經歷了從重資產模式到輕資產運營的蛻變。

根據公開資料顯示，目前凱德所經營的房地產業態已經滲透到商業綜合體、購物中心、服務公寓、酒店、長租公寓、辦公樓、住宅等領域。并且在輕資產運營方面也形成了一定規模，管理5只REITs和17只房地產私募基金。

目前集團項目遍布于全球多個國家的180多個城市，并且以新加坡和中國為核心，不斷開拓印尼、越南、歐洲、美國等市場。那么從2001年虧損2.8億新元，到亞洲最大房企之一，凱德集團是如何完成華麗逆襲的呢？

輕資產轉型

每個偉大的企業都有一段崢嶸歲月，新加坡房企龍頭凱德集團也不例外。

1998年亞洲金融危機給新加坡地產帶來了不小的沖擊，據統計，1998年末名義房價同比下跌將近27%。當時由新加坡政府投資平臺淡馬錫控股的兩家房企發展置業和百騰置地在當年分別虧損1.9億和3.8億新元。

隨后1999下半年房地產市場復蘇，當年四季度名義房價同比反彈34.1%，發展置業和百騰置地也迎來了自身的福音，在1999年分別盈利3.3億、1.1億新元。2000年百騰置地和發展置業合并組建凱德集團，控股股東仍為淡馬錫，至此，巨型地產龍頭凱德集團誕生了。

成立之初凱德集團業務運作并不順利，當時的凱德集團主要從事房地產開發和投資業務，其中住宅開發收入占比最高，2001年占總收入61%，其次是商業物業出租，占比18.4%。這也導致了凱德集團債務負擔過重，根據數據，2001年凱德集團有息負債達到90.6億新元，凈負債率達87%，導致當年集團有4.3億新元的利息費用，進而導致集團當年虧損2.8億新元。

雖然高杠桿是所有房企的基本特征，凱德當年債務過高看似也無可厚非。只是遇到市場環境不太好、銷售回款慢的情況時，對房企是一項很大的考驗。于是凱德集團在2001年提出了輕資產轉型戰略，只可惜凱德集團當時似乎并沒有料到由于制度不完善、公眾對REITs沒有一個清晰的認知，公司第一只REITs凱德商用信托未能發行成功。

在這之后，新加坡政府出臺了一系列關于REITs的法律框架，如2001年，頒布《證券和期貨法》，對REITs上市做出具體規定;2002年，頒布《集合投資準則》，細化對REITs的監管。新加坡政府在稅收方面給予REITs大量優惠，包括避免雙重征稅、允許公積金投資REITs、國內外個人投資者持有REITs獲取的分紅免稅等措施，并且逐步放寬對REITs的監管，給REITs的運作加大了操作空間。

有了政策的鋪墊，凱德集團的REITs發行自然順利了很多。2002年，凱德集團成功發行凱德商用信托，成為新加坡歷史上第一只公募REITs。在之后的2004-2010年里，凱德集團又成功發行凱德商務產業信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國信托、凱德商用馬來西亞信托。

至此，凱德集團已經完成向“開發商+基金經理”的轉型，并且借助于REITs募集的資金，開始了大規模的收購。據統計，2002-2007年共收購9項物業，包括IMM大樓、新加坡廣場、來福士城等優質物業。除此之外，在2001-2017年間，公司資產負債率從55%下降至48%，凈負債率從112%下降至56%，成功擺脫了傳統房企高負債的桎梏。

重倉中國

從1994年進入中國市場以來，經歷25年風雨，從1994年第一個辦公樓，再到2004年第一座來福士，再到之后的綜合發展戰略，重倉中國也是凱德集團能在亞洲屹立的重要原因之一。

據統計，今年上半年凱德集團在中國的總開發規模約2，300萬平方米，管理的總資產2755億元人民幣，占比42%，在中國42座城市擁有或管理超過200個項目。實際上，凱德集團在中國的發展策略可以大體概括為“重倉中國，優化投資組合”。

重倉中國不難理解，優化投資組合主要體現在項目大量賣出、買入，集中精力布局一線城市上面。

近日，凱德集團在全球第九座來福士在重慶運營的消息不斷刷屏。據悉，位于長江和嘉陵江兩江交匯處的重慶來福士項目總投資240億元人民幣，建筑面積約112萬平方米。項目涵蓋高端住宅、購物中心、辦公樓、酒店和服務公寓五大核心業態。不光如此，目前凱德集團在重慶有10個項目，除重慶來福士外，還有8個服務公寓以及占地面積超過重慶來福士的重慶兩江春城項目。

大規模布局的背后，凱德集團也在出售很多項目。6月11日，凱德集團宣布，旗下子公司及關聯公司與凱德商用中國信托達成協議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權——哈爾濱的凱德廣場、學府和凱德廣場·埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場·雨花亭。此次交易價格為29.6億人民幣。此交易將為凱德集團帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

在此之前，凱德集團也有過大規模出售單一購物中心項目。2018年1月5日，印力聯合萬科和Triwater通過各自旗下全資子公司聯合收購凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100%股權。

凱德集團總裁兼中國首席執行官羅臻毓對此表示，資本循環利用是凱德集團提高回報率、優化資產組合的核心戰略。出售后，我們將繼續受益于這些購物中心良好、穩定的收益，并通過凱德集團在凱德商用中國信托的持股，參與項目的未來增長。