農村宅基地使用權流轉在現實中存在的問題及完善

【摘 要】對于農民來說，農村宅基地是他們非常重要的一部分，必不可少的，而且宅基地的使用權是農民完成居住的一種相當重要的社會保障功能。就當前來說我國不允許宅基地使用權的流轉，雖然法律上給予了禁止，但在現實情況中宅基地流轉的情況是卻不可避免的。農村宅基地使用權的流轉是我國土地制度方面的一個棘手的難題，伴隨著我國現如今城鄉一體化腳步的加快，農村宅基地的使用權流轉問題越來越明顯，可謂日趨嚴重。

【關鍵詞】農村宅基地;宅基地使用權;流轉

農村宅基地使用權，是存在于我國特有的一項用益物權的形式，它是為了解決農民的居住問題而設立的。我國《物權法》有條文規定：“在我國農村，宅基地使用權人，可以依據法律的規定對我國農村集體所有的土地，享有占有或使用它的權利，有權依法利用該土地，包括建造住宅或其他附屬的設施?！睋Q句話說，宅基地使用權人，可以占有使用農村集體的土地，可以在上面建造農民居住用的房屋或其他設施。我們可以從中得出一個結論，使用權人是宅基地使用權的主體，客體則是集體土地。從《物權法》來看，農村宅基地使用權是集體經濟組織成員，即宅基地使用權人，依法享有的，在農村集體土地上，建造住宅和其他附屬設施的權利。在“房地一體”的原則上農村宅基地使用權的流轉一般有以下幾種方式：宅基地使用權的繼承;宅基地使用權的出賣、出租;宅基地使用權的贈與和置換。

一、我國農村宅基地使用權流轉在現實中存在的問題

（一）法律（相關規定）和現實的沖突

在《土地管理法》第62條中規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。在農村“一戶多宅”的農民還是挺普遍的，也許是因為一些村民只管當下，不管未來。這只是我認為的，為什么這么說，有兩個原因一是一些農民有自己住的宅基地還要去申請新宅基地，然而新宅基地卻都是可以用來種地或有利用價值的土地。二是老人去世以后子女繼承老人的宅基地。不實行宅基地使用權的限制的話會導致村民擁有了兩處宅基地。房子是私有財產，是宅基地的附著物，因此沒有辦法收回閑置的宅基地，這樣的話就違背了“一戶一宅”制度。就是在法律的規定當中也沒有一個明確的收回制度，為了不浪費土地資源也沒有方法去收回。所以“一戶一宅”制度實行難。宅基地閑置的原因有幾個方面：一方面是對申請宅基地不嚴格，另一方面是法律對宅基地流轉方面規定的缺陷。

（二）宅基地使用權的私下流轉交易的存在

我國法律有規定宅基地使用權是要符合國家的規劃，要經過政府的審批，并且盡量使用原來的宅基地或是村內的空閑地。政府有確權登記職責的規定在《土地登記規劃》和《土地管理法》上，所以政府有管理和規劃的職責。政府要認真的實行審批權，還要對宅基地的使用權加強管理和監督。但實踐中政府卻疏忽了管理，造成缺乏規劃、違法不究、執法不嚴的局面。在宅基地的取得上，有些申請人卻未經批準就自主的建造房屋和經過批準的不按照批準的標準建設。有些申請人卻沒有經過審查而造成一戶多宅的現象或未批準隨意在耕地建房，因此村內的原來的宅基地和空閑地得不到有效的利用而變成閑暇地。所以有多個宅基地的農民會把舊宅基地用來買賣、出租或置換等方式來交易，還有因法律規定宅基地使用權是不可以轉讓的，因此來賣房屋的方式來把宅基地的使用權轉讓出去。

（三）農村宅基地使用權流轉主體的限制

現行法律規定要轉讓宅基地使用權或房屋只能向本集體經濟組織人員內流轉，不能向集體以外的任何一個人轉讓。不能向集體以外的人轉讓這使宅基地使用權，不能夠充分和自由的轉讓，如果向本集體內部人員轉讓宅基地使用權的話，本集體內的人員應該都有屬于自己的宅基地使用權才對，有了自己的宅基地還要去買那樣會違反一個村戶只能擁有一處宅基地使用權的制度。在這么放任閑置和浪費著的宅基地的話，再過幾十年的話種的地的面積越來越少、閑置和被浪費的土地多起來對靠種地為生的農民變成一個很大的挑戰。我國應該開始對農村宅基地使用權的流轉方面重視起來，給有可能在未來發生一切做一個防備和預防，也就是在對現有的農村宅基地使用權的流轉方面的法律規定做些改變，讓宅基地的流轉更充分、向前進一步發展。

二、我國農村宅基地使用權流轉的完善

（一）嚴格審查宅基地使用權的取得和制定有關宅基地使用權的收回

在農村如果想取得宅基地的使用權的必須先通過村民委員會的同意，因為村民委員會是農村基層組織。在這個過程中，村民委員會由于缺乏了應有的法律觀念和監督方面的不健全，導致村干部把村民委員的意志代替了，所以農村會出現“一戶多宅”而導致的宅基地使用權的閑置。從而我們需要一個宅基地使用權登記發證，深入開展調查實踐中存在問題的工作，規范和保護農民建房。我們加快對宅基地使用權流轉方面的立法，完善對申請宅基地的管理制度。讓農村也像城鎮一樣發展起來，還可以先在農村集中建設新農村，讓舊宅基地好好的利用起來。如果建設新農村的話可以把舊宅基地收回，然后再發宅基地使用權時可以登記發證。

（二）讓宅基地使用權的流轉變成合法化

從經濟上看，對農民是不公平的，等于是剝奪了農民的收益權。農民隨著城鄉的一體化，陸續進城在城里安家，從而就用買賣房屋的方式把空閑的宅基地使用權私下流轉交易?，F在我國法律是不允許宅基地使用權流轉，在農村我們會看到很多空閑的房子或宅基地，所以就是希望法律或有關規定能制定出宅基地使用權流轉合法化。這樣的話農民可以把空閑的房子或宅基地轉出去得到一筆收益，也就沒有土地閑置的問題發生。在城鎮里城鎮居民卻沒有此限制，這就反映了對農民在經濟上的不公平。

（三）農村宅基地使用權的主體應該擴大化

在實踐當中，宅基地使用權的受讓是以房屋的買賣而跟本集體經濟組織成員以外的農民和城鎮居民。那些買房屋的人買完之后，就對房屋有了所有權，從而便對宅基地的使用權有了實際控制權?，F在在我國法律的規定當中有本集體經濟組織內部宅基地的使用權是可以流轉的，對城鎮居民是不可以，沒有規定本集體經濟組織外的成員是否可以轉讓。如果將流轉的主體擴大，那么就應該把本集體經濟組織外和城鎮居民擴大進來，這樣才能讓宅基地使用權的流轉能夠充分和自由。因為有一個“房地一體”的制度，所以這種情況下只有允許宅基地使用權的流轉，這樣才能真正地解決房屋所有權和宅基地使用權的分離狀態。允許城鎮居民成為宅基地使用權的受讓人的話，可以更好地進行城市與農村資源的互補和合理利用，避免大量農村宅基地的閑置和荒廢。只有這樣規定，才能讓農村宅基地使用權的轉讓具有實踐意義。

【參考文獻】

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[2]梁慧星，龍翼飛，陳華彬.中國財產法[M].法律出版社，1998.

[3]李玲瑜.農村宅基地使用權流轉法律問題研究[D].山東大學碩士學位論文，2013.

作者簡介：趙盛家（1990—），男，漢族，山東日照人，法律碩士。