不動產登記中的幾個具體問題

瞿桂云 馮冠軍

【摘 要】不動產登記需要將有關的不動產物權的事件進行一定的記載，要將不動產物權的事件記錄到不動產登記簿當中。不動產登記具有一定的性質，其主要分為三種方法，第一種是公法行為說，第二種是正面行為說，第三種是司法行為說。在進行不動產登記的相關工作時，也存在著一定的問題，要對問題進行科學嚴謹的分析，這樣才能根據問題找出相應的解決措施。

【關鍵詞】不動產;問題;房屋

在進行不動產登記的時候存在著一定的權利，比如說集體土地所有權、房屋等建筑構造物所有權有權等。不動產登記存在于社會當中是有一定的作用的，不動產統一登記制度是市場經濟的需要，與人們的切身利益有著緊密的聯系。不動產登記制度要充分發揮出自身的優勢與價值。在進行不動產登記的時候，要對問題進行科學合理的分析，從而找到最佳的解決方案。

某市進行不動產登記工作的時候存在著幾個具體的問題：

一、前提是已經對抵押的債券進行了有效的確定，再對債權進行轉讓的過程當中需不需要征求抵押人的同意？原抵押權要按照轉移登記進行辦理，還是變更登記進行有效的辦理？

根據相關的法律法規與規定對問題進行科學合理的分析。債權轉讓不用征求抵押人的同意。但是根據《合同法》第80條規定，債權人在對權利進行轉讓的過程當中，要通知債務人。所以從這一點規定可以看來，債權人在對債權轉讓的時候，要及時告知債務人。另外《不動產登記操作規范（試行）》當中也對這一問題進行了有效的分析與介紹。申請抵押權轉移的時候，在提交相關的材料過程當中，要把債務人已經得知抵押權轉讓這一信息的材料作為申請登記的一個重要的材料上交。在對債權進行轉讓的同時，抵押權也進行了轉讓，所以要對抵押權的轉移登記進行有效地辦理。

在抵押債券的過程當中，債權轉讓需要通知抵押，人將這一事件進行告知，另外原抵押權需要按照轉移登記進行辦理。

二、在購買商品房的過程當中，買受人已經進行了預告登記，契稅已經繳納，但是后來出現了債務糾紛，法院要將該房進行拍賣，同時，法院擁有執行裁定和協助執行的通知書，那么問題就是是否可以將產權直接登記為競拍人？

預告登記對于進行登記的權利人來說，使其行使權利的一種限制。那些無法登記的在建商品房屬于預告登記當中的一種特殊情況，商品房建造人會被視為權利人。對于限制來說，并不存在著其他的效力，另外也不能與國家法律對抗。問題當中說明了法院擁有裁定書和協助執行的通知書，所以法院需要按照相關要求直接辦給裁定書和協助通知書當中所指的權利人。登記機構將房屋的所有權登記為競拍人之后，這就會使原來的預告登記失效。

三、房屋繼承是否可以使用律師事務所的律師見證來替代公證書？

律師事務所的執行律師作為見證人被稱為律師見證，是以律師事務所的名義進行有效的工作。雖然說律師見證具有一定程度上的證明效力，但是也沒有辦法代替公證書進行相關的工作。在進行相關工作的過程當中，還是需要按照相應的法律法規和規章制度進行。應采取相應的方式對公證書進行有效的辦理，從而完成房屋繼承的相關登記工作。

通過相關的規定可以看出，房屋繼承不能夠通過律師見證來對公證書進行代替。

四、目前房管部門是不是還可以對預查封進行簽收辦理工作？

在對這一問題進行分析之前，某市產權交易管理部門和不動產登記部門網絡并沒有進行相關的對接工作。預查封與查封的效力相似，甚至說是相同的，所以辦理的是查封登記。在對不動產進行登記的過程當中，要在不動產登記機構對該事件進行有效的辦理與登記工作。所以說產權和交易管理部門不能對不定產登記進行辦理。每一部門都有每一部門的職能與作用，要按照相關的要求進行工作，做到各司其職。在進行不動產登記的相關工作當中，可以發現有一些地區的不動產登記機構缺少基礎知識，這樣就會導致相關的工作人員沒有能力或者不愿意對不定產登記進行受理工作，同時還會出現查封機關對某一環節不動產交易的完成進行了阻礙。在這些背景之下，當查封機關要求產權和交易管理部門對此項受理工作進行幫助的話，產權和交易管理部門應當對此事件進行受理工作，并且將查封的結果告知不動產登記機構。如果兩個部門網絡沒有進行對接的話，應該將預查封的結果與情況及時有效的傳達到不動產登記機構。

五、在對申請人或者代理人進行不動產登記詢問的時候，需不需要由登記官進行？

《房地產登記技術規程》當中說明“審查崗位”應該是由登記機關對該崗位的事件進行受理與承擔。另外，該章程也把受理與審查兩個部門進行了明確的劃分，兩個部門對自身的工作進行了明確，這樣就可以看到受理并不屬于審查崗位，因此在對申請人或護理人進行詢問的時候，不需要由登記官進行該項工作。

六、婚姻關系存續期間會擁有房屋所有權，但是當時沒有對房屋所有權進行另行的規定，同時房屋登記為雙方共同財產，現在要將雙方共同財產改為單方所有，請問是否需要按更正登記或者變更登記對此件事情進行辦理？

登記的時候房屋屬于夫妻雙方共同的財產，那么就說明登記簿當中對權利的狀況和實際的狀況是相同的。當登記簿當中事件記載存在著一定的問題時，才可以對其進行更正登記，如果沒有存在錯誤，就不能對其進行更正登記。在問題當中申請人要求將房屋的所有權更改為單方所有，房屋所有權的權利主體出現了改變，但是從相關的法律法規與規定當中可以得知，不能進行變更登記，而是應該進行轉移登記辦理，對房屋權利主體進行有效的改變。

七、問題的前提是2012年12月5日，張某將自己的房屋抵押給趙某，抵押期限到期后，張某與趙某并沒有辦理過延期手續。他項權證標注的抵押期限到期后雙方沒有辦理他項權展期手續的，抵押權人還有沒有享有優先受償權？

在很早的時候，最高人民法院就對抵押期限進行了有效的解釋，當事人約定或者登記部門要求登記的擔保期間，對于擔保物權的存續來說并不具備法律約束力，這項解釋是因為物權如果沒有經過法定原因進行處理的話不會消失。所以說到期后，趙某與張某沒有對他項權利進行變更登記手續，抵押權仍然存在。就算抵押權人沒有在主債權訴訟的時候對抵押權進行使用，人民法院對抵押權不存在保護的作用，但是抵押權也沒有消失。

八、個體工商戶向將自己的房屋抵押給銀行，在進行抵押權申請登記的過程當中，需不需要個體工商戶的配偶在登記的時候簽字？如果前提不是個人工商戶而是改為了個人獨資企業的話，配偶是否需要簽字？

個體工商戶在法律方面的地位屬于自然人，所以在進行房地產抵押或者不定資產進行轉移登記的過程當中，就需要個體工商戶的配偶共同申請辦理，除非可以證明房屋所有權是由該個體經營者自己所有。但是個人獨資企業與個體工商戶存在著一定的差異，個人獨資企業的財產屬于投資者所有，個人獨資企業適以組織的方式出現的，同時它還可以存在分支機構，在企業出現解散需要對其進行清算處理的時候，個人獨資企業在進行民事活動的過程當中，是以企業的名義進行的的，所以個人獨資企業在處理房產的時候，也需要按照其他組織受理登記的方式進行申請，毋需投資人的配偶共同申請。

九、結束語

不動產登記在我國起到了十分重要的作用，同時她也在一定程度上為人們提供了一定的便利與幫助，在對不定產進行登記的過程當中，還存在著一定的問題，要對問題進行科學合理的研究，從而選擇最佳的解決方案，要根據法律法規與相關的規章制度進行。

【參考文獻】

[1]王澤虹. 論我國不動產預告登記制度的完善[D].廣東財經大學，2018.

[2]金紹達.不動產登記中的幾個具體問題[J].中國房地產，2018（01）：59.

[3]何聰雅. 不動產預告登記之效力問題研究[D].華僑大學，2016.