抵押權(quán)預(yù)告登記制度的幾點(diǎn)淺析

【摘 要】預(yù)告登記制度在實(shí)務(wù)中被廣泛運(yùn)用，但就抵押權(quán)預(yù)告登記能否對抗強(qiáng)制執(zhí)行措施、抵押權(quán)預(yù)告登記的效力順位和是否具有優(yōu)先受償權(quán)等相關(guān)問題仍有值得探討的地方，本文嘗試就抵押權(quán)預(yù)告登記的三個(gè)問題進(jìn)行淺要分析。

【關(guān)鍵詞】抵押權(quán)預(yù)告登記制度;強(qiáng)制執(zhí)行措施;順位效力;優(yōu)先受償

一、抵押權(quán)預(yù)告登記能否對抗強(qiáng)制執(zhí)行措施

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記能否對抗控制性執(zhí)行措施（法院的查封或預(yù)查封）的問題。

筆者的觀點(diǎn)是：抵押權(quán)預(yù)告登記不能對抗法院的查封或者預(yù)查封。我們知道，抵押權(quán)的效力高于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力。而依據(jù)相關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，即便是被執(zhí)行人所有的是其他人享有擔(dān)保物權(quán)的財(cái)產(chǎn)，也能夠被查封或預(yù)查封。既然如此，對于其上有抵押權(quán)預(yù)告登記的被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然可以進(jìn)行查封或者預(yù)查封。但抵押權(quán)預(yù)告登記不能對抗法院的查封和預(yù)查封就會(huì)引發(fā)另外一個(gè)思考，即一旦法院對辦理了預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封或預(yù)查封后，就涉及到預(yù)告登記的權(quán)利人能否與義務(wù)人共同申請將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記的問題。筆者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記后即便不動(dòng)產(chǎn)被人民法院查封或預(yù)查封，也不得妨礙抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。登記機(jī)構(gòu)的行為不應(yīng)屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。因?yàn)轭A(yù)購人將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋抵押登記，符合《房屋登記辦法》第68條：“預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記也可以轉(zhuǎn)為正式的抵押登記，該轉(zhuǎn)換不產(chǎn)生新的權(quán)利，不影響法院查封的效力，登記機(jī)構(gòu)不存在擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為”的規(guī)定。

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記能否對抗法院的處分性執(zhí)行措施（拍賣、變賣、折價(jià)處分）的問題。

回答這一問題的關(guān)鍵在于如何理解《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持;符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。”中“受讓物權(quán)預(yù)告登記”的涵義。筆者認(rèn)為，其僅指以取得房屋所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的預(yù)告登記，而不包括抵押權(quán)預(yù)告登記。因?yàn)榫偷盅簷?quán)的預(yù)告登記而言，其目的并不是取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，而是要在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)，而抵押權(quán)屬于價(jià)值權(quán)，用來確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所以，抵押權(quán)預(yù)告登記不應(yīng)能對抗法院的拍賣、變賣、折價(jià)處分等措施。

二、抵押權(quán)預(yù)告登記是否具有順位效力

我國《物權(quán)法》雖沒明文規(guī)定預(yù)告登記是否具有順位效力，但可從三個(gè)方面考慮確定抵押權(quán)預(yù)告登記具有順位效力的可行性：第一，所謂預(yù)告登記的順位效力不是預(yù)告登記之后就發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力，而是說被預(yù)告登記的權(quán)利在日后進(jìn)行本登記時(shí)，其原先預(yù)告登記的順位不發(fā)生變化，仍應(yīng)以預(yù)告登記的順位為準(zhǔn)。至于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間點(diǎn)仍應(yīng)該以預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的時(shí)間點(diǎn)為準(zhǔn)。第二，在承認(rèn)預(yù)告登記的順位效力的前提下，預(yù)告登記義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)登記名義人）可將已抵押權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再次抵押，或者再次設(shè)立抵押權(quán)預(yù)告登記，這對于在先的預(yù)告登記權(quán)利人不會(huì)產(chǎn)生不利影響。最后，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第3款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！彼^“按照預(yù)告登記事項(xiàng)”辦理相應(yīng)的登記，就應(yīng)該包括按照預(yù)告登記的順位來確定相應(yīng)登記的類型、登記的權(quán)利內(nèi)容、登記的順位等，綜上，從這三個(gè)方面來看，抵押權(quán)預(yù)告登記可以具有順位效力。

三、抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)

這一問題在實(shí)踐中的爭議點(diǎn)基本集中在預(yù)售商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記上。而對該問題的回答也直接影響了預(yù)告登記權(quán)利人的利益。即如認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人有將抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，那抵押人破產(chǎn)或抵押財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的，預(yù)告登記權(quán)利人的利益也不受影響。反之，如否定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，則其利益將難以保證，其只能作為普通債權(quán)人參與到破產(chǎn)分配中或在強(qiáng)制執(zhí)行中進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分配。不僅如此，對抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有無優(yōu)先受償權(quán)問題的回答，還直接決定了對以下兩個(gè)問題的處理結(jié)果：

（一）債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)的先后順序。在混合擔(dān)保中，當(dāng)債權(quán)既有債務(wù)人提供的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記擔(dān)保，又有保證擔(dān)保時(shí)，且當(dāng)事人并未約定各個(gè)擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)的先后順序，如果肯定不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，那么當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，依據(jù)《物權(quán)法》第176條，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就債務(wù)人提供的物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，仍未滿足債權(quán)的，方可要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。倘若否定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)，由于不存在同一債權(quán)既有人保又有物保的問題，自然不適用《物權(quán)法》第176條，債權(quán)人有權(quán)選擇任何一種擔(dān)保加以實(shí)現(xiàn)。

（二）階段性保證擔(dān)保的保證人是否免除保證責(zé)任的問題。實(shí)踐中，預(yù)購人向銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行購房貸款時(shí)，債權(quán)人（銀行）除了要求預(yù)購人以預(yù)購商品房抵押外，還會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就該購房貸款提供所謂“階段性保證擔(dān)保”，即約定“保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間至債權(quán)人就合同項(xiàng)下不動(dòng)產(chǎn)辦妥登記時(shí)或有效抵押設(shè)立時(shí)為止”。如抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人有優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就意味著只要辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，有效抵押就應(yīng)算設(shè)立完成，那保證人因階段性保證擔(dān)保責(zé)任到期而自然免除了保證責(zé)任。反之，如果認(rèn)為抵押權(quán)的預(yù)告登記不發(fā)生優(yōu)先受償效力，只有在預(yù)告登記轉(zhuǎn)為作為本登記的抵押權(quán)首次登記后債權(quán)人才成為抵押權(quán)人，才有優(yōu)先受償權(quán)，那保證人在此之前是不能免除保證擔(dān)保責(zé)任的。

綜上，筆者認(rèn)為，就預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人而言，在符合抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件時(shí)，完全可以承認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)。具體來說，預(yù)購人在購買預(yù)售的商品房時(shí)，以預(yù)售商品房向銀行抵押貸款，作為債權(quán)人的銀行也只能與預(yù)購人辦理預(yù)售商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記。然而，房屋從開始建造到最終轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅簷?quán)登記，必然需要一段時(shí)間。在此期間，預(yù)購人不依約償還貸款的違約情形時(shí)常出現(xiàn)。一旦如此，預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人就極有必要通過優(yōu)先受償來確保自己的利益。如果不承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人具有優(yōu)先受償，就等于否定了預(yù)售商品房抵押制度。試想，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，如果預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人根本不可能有優(yōu)先受償權(quán)，那么預(yù)售商品房抵押的擔(dān)保功能從何談起，預(yù)購人因何通過預(yù)售商品房抵押來獲得融資，這將極大地?fù)p害銀行等金融機(jī)構(gòu)信貸的積極性，勢必影響我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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作者簡介：劉洋（1986—），女，吉林市人，漢族，研究生學(xué)歷，現(xiàn)任江西應(yīng)用科技學(xué)院專職教師，研究方向：民商法。