建設銀行開展住房租賃業務的經驗和啟示

何偉陽

一、引言

住房租賃是指由房屋所有者或經營者將其交給承租方使用，承租方通過事先約定向出租房交付租金并取得房屋租住和使用權的一種行為。房地產行業是我國經濟發展的重要支柱，主要包括買賣和租賃兩種方式，但目前“重買賣，輕租賃”現象較為突出。十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”后，建設銀行利用其經驗優勢、技術優勢、資本優勢等在全國率先推出了住房租賃“藍海項目”。

二、建設銀行住房租賃業務開展的現狀

為支持住房租賃業務發展，建設銀行從多個方面進行了創新和嘗試，并取得一定的成果。

建設銀行在住房租賃平臺方面創新性的采用“互聯網+房地產+金融”策略，打造住政銀、銀企、政銀企合作模式的房租賃綜合服務平臺（后簡稱平臺），目前主要包括三個子平臺，即建融公租、建融公寓和CCB建融家園。

三、建設銀行住房租賃業務的特點

（一）住房租賃綜合服務平臺的推進規范了住房租賃市場

1.“平臺”保障了房源供給和交易需求真實性

住房租賃綜合服務平臺在房源準入和房源需求環節審核較為嚴格，從根本上保障出租人和承租人的利益。首先，對住房租賃企業和房地產經紀機構實行備案制度，同時，企業和政府對發布房源供給和需求信息的真實有效性負責;其次，對個人類型的出租人、承租人、經紀人同時采用人臉識別和手機綁定等身份認證手段進行實名認證，并對所發布的房源通過房產數據管理部門進行核驗。綜上，住房租賃綜合服務平臺為住房租賃雙方提供了真實的交易環境，交易得以順利進行。

2.平臺保障了用戶數據安全

隨著政銀合作的住房租賃綜合服務平臺在全國使用范圍的不斷擴大，平臺用戶數據安全獲得了強有力的保障。平臺有效保護了用戶的房產隱私。同時，出租方經核驗的房源發布后，平臺系統會為之隨機配置一個虛擬號碼，這樣有效避免了出租方信息泄露、電話騷擾以及信息倒賣等不良影響的發生。

3.平臺提高了住房租賃成交效率

住房租賃過程的“網絡化”和建設銀行的信用背書對住房租賃成交效率有較大的促進作用。平臺不僅為出租方和承租方的交易有促成作用，同時也簡化了承租方的其他手續。對出租方而言，平臺為他們拓寬了出租渠道，簡化了出租手續;對承租方而言，平臺提高了他們找房的效率和租房價格的透明度，同時省去了一系列的中間手續費。總的來說，在建設銀行做信用背書的前提下，租賃合同認證效力較高，大大保障了住房租賃的效率。

4.平臺強化了住房租賃市場監管

平臺不僅可以向市場和政府提供住房租賃服務、租賃管理服務，還可以為作為租賃市場監測、監管的手段。當前，住房租賃市場亂象叢生，缺乏相應的制度和規范，政府在監管該市場時往往無從下手，無法及時發現和規避市場風險，所以市場和政府對平臺的需求較為迫切。

（二）“存房”業務模式擴大了租賃住房市場的發展前景

1.“存房”業務模式有效保證租賃房源供給

市場空置房源的未充分利用是抑制當前住房租賃發展的主要矛盾，“存房”模式可以有效對此矛盾進行緩解。出租方將閑置房源的租賃權以約定期限轉讓給建行，經第三方公司評估后，出租方一次性拿到約定期限的租金，到期后，建行將房源歸還出租方，不僅有效盤活了客戶手中的閑置房源，也促進了住房租賃市場的繁榮。

2.“存房”業務模式豐富住房租賃市場金融服務內容

“存房”業務可以降低出租方的出租成本和風險，同時也可以促進租賃市場的規范化發展。“存房”業務可以規避出租方空置租期和租金波動風險，提前鎖定租賃收益，也可以避免租客的復雜篩選過程，同時也減少了承租方對房屋內置家具損壞的擔憂，也可以為出租方提供靈活的融資需求，出租者可以根據對資金的需求的不同而選擇相應委托期限。同時，“存房”業務的發展可以為住房租賃市場的租金水平起到“標尺”作用，可以防范租金異常上漲、“黑中介”亂收費等住房租賃市場亂象的發生。“存房”業務可以讓承租方省去因房東提前收回而導致頻繁搬家的焦慮，同時，在規范性租賃合同下，也可以享受租房附帶的相關權益。

3.“存房”業務模式拓寬銀行獲客渠道

“存房”業務的市場空白是建設銀行獲客的最大潛力。目前我國住房租賃市場規模龐大，根據房地產機構行業調研得知，預計2025年租金將超3萬億元，租房人口超2.52億人。從微觀上，可以通過“存房”業務，為客戶提供配套金融服務，如營銷理財、基金、保險、信用卡等產品，提高了客戶黏性;從宏觀上，建設銀行“存房”業務可憑借其產品特色和自身銀行資金優勢，在住房租賃市場中具有挖掘客戶的巨大潛力。

4.“存房”業務模式采用“輕資產管理”方式推動住房租賃市場發展

住房租賃的“輕資產”模式不僅有利于激活市場存量閑置住房資產和解決長租痛點，還具有較大的盈利空間。“輕資產管理”是指企業不持有房產的所有權，而是通過“存房”方式獲取房源，并通過轉租方式獲取盈利的一種管理方式。建設銀行在發展住房租賃業務方面一直堅持輕資產、輕資本的原則。“輕資產管理”對成本和資金占用較低，更有利于房源規模的擴大和是市場的滲透率，滿足市場更加多樣化的需求。另外，雖然“輕資產管理”的收益率低于“重資產運營”，但可通過規模實現“薄利多銷”。

（三）住房租賃貸款產品基本滿足市場需求

截至目前，從房源供給和房源需求出發，建設銀行針對住房租賃市場研發的貸款產品基本覆蓋了整個住房租賃過程，下面將從個人和企業兩個角度對產品進行分析：

1.個人住房租賃貸款促進租賃需求的釋放

隨著住房租賃市場的不斷發展，個人住房租賃貸款可以有效滿足市場需求。目前建設銀行針對個人的住房租賃貸款已開發多個產品。個人住房租賃貸款多采用線上和線下相結合模式，且具有操作靈活、利率優惠、信用發放、還款自由等特點。基于此類貸款，增強了人們對租房的承壓能力，也在一定程度上釋放了個人的租房需求。

2.企業住房租賃貸款增強房源供給的動力

企業房源供給主要是品牌房企租賃公司和國有住房租賃企業，企業住房租賃貸款為其提供了強力的政策支持和資金保障。《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場若干意見》（國辦發[2016]39號）下發后，建設銀行研發了住房租賃市場專項貸款產品，主要用于支持租賃住房建設、改造、裝修、購買房源用于租賃、日常運營等，貸款期限最長可達25年，同時可為政策和風險允許下的集體建設用地提供融資支持，解決了住房租賃企業部分融資難、融資貴的問題。

四、制約建設銀行住房租賃業務發展的影響因素

（一）稅收政策影響租賃房源供給

在市場住房租賃市場蓬勃發展的同時，房產“租賃稅”和不確定房產稅收因素在一定程度上對建設銀行租賃房屋來源造成較大影響。目前，市場租賃房屋供給方以個人房源為主導，國家的房產“租賃稅”使得人們傾向于選擇個人對個人的租賃方式，而不愿意接受建設銀行的“平臺模式”和“存房模式”，因為這樣使得他們房產租賃的收入透明，無法規避稅收，增加租賃成本，增加了出租人的負擔。

（二）風險控制力度造成住房租賃業務門檻較高

加強風險控制力度是保障建設銀行順利住房租賃業務的前提，但同時也限制了部分承租方的需求。因貸款屬信用貸款，故建設銀行在風控措施上較為審慎。在傳統房屋租賃市場上，出租方對承租方的資質要求較低，而建設銀行則對承租方則設立了資質評估標準。在嚴風控的背景下，較多資質差、需求高的承租方無法選擇建行渠道，進而影響其住房租賃業務發展。

（三）經濟水平差異造成住房租賃市場發展不平衡

城市的經濟發展水平很大程度上決定了住房租賃市場的規模，無論租賃住房供給和租賃住房需求主體，還是租賃市場政策支持偏向，經濟發達程度高的城市均比欠發達地區有明顯優勢。東方證券研究報告指出，目前我國租賃人口主要由流動人口和新畢業大學生組成，不到10%的一、二線城市占據了50%以上的住房租賃市場規模。其次，銀行對住房租賃市場支持的內部政策偏向經濟發達地區。

（四）傳統思想制約住房租賃市場發展

受傳統思想的影響，采用租房方式往往是向購房過渡的緩沖手段。目前，我國租賃住房規模占比不足10%，絕大部分人持有以自有住房作為穩定和家的思想根基。

五、對策建議

（一）完善住房租賃市場政策

完善的住房租賃市場法律和政策體系對住房租賃市場的長期、穩定、快速發展有重要支撐作用。首先，推進“租售同權”政策改革不僅有助于保障承租方獲取公平的公共服務權利，也增加了住房租賃市場供給與需求的動力;其次，對“租賃稅”的適當優惠政策有助于增加房源供給的動力;第三，適當放寬公積金支付房租的支取條件，同時，加大公積金中心與金融機構合作力度，租賃住房時可提高支取公積金的效率和額度，提升房租的覆蓋率，增加住房租賃需求。

（二）發展住房租賃市場要因城施策

在城市的經濟、地理、人口結構等不同的前提下，因城施策是發展住房租賃市場的必要選擇。住房租賃市場中需求方主要為外來務工人員、新畢業大學生和城市低收入人群，其中前兩者是夠租房需求的中堅力量。東部地區總體外來流動人口多，購房難度大，租房需求旺盛，中西部地區恰恰相反;“一、二線”城市較其他“三、四、五線”城市的租房需求也不同。總的來說，不僅城市間該人群的結構、規模不同，同一城市的不同區域亦有較大差異。所以，在推進住房租賃市場發展時，要因地制宜、因城施策，根據不同結構特征的住房租賃市場出臺差異化的政策。

（三）完善租賃住宅性質變更制度

目前部分住房租賃市場房源供給企業或機構采用“重資產”發展模式，通過將城市閑置、低效辦公、商業用房改造為租賃住房是其一種主要運營模式，提高了城市存量房屋的利用率，但因涉及房屋性質的變化，在實際運作中，需要政府多個管理部門的審核和批準，調高了租賃房源供給的難度和降低了租賃房源供給的效率。

（四）加大住房租賃市場信用體系建設力度

我國住房租賃市場目前發展尚不成熟，信用體系尚不完善，急需建立規范性住房租賃平臺系統和租賃平臺使用制度，規范市場主體行為，緩解供需信息矛盾，營造良好市場環境。住房租賃市場信用體系建設需依靠市場和政府共同建設，從市場角度，運營主體需要加大自身平臺宣傳力度。