青島房價高不高？

本刊記者 趙彭

從薪酬和發展潛力上看，青島的薪酬排名還有待努力。而另一方面，曾經過快發展的房地產市場，給城市發展潛力也帶來了一定的約束。

剛需族站在售樓處沙盤前時，都會有一個感受，青島的房價高。但一些高端住宅保持了熱賣、大賣的旺盛需求，也讓不少人覺得房價似乎也并沒有多么的高。比如，前不久剛剛開盤的銀豐玖熙城，雖然均價61500元/平方米，依然開盤勁銷30億。而與此同時，也有剛需族在均價只有玖熙城一半左右的碧桂園云境的售樓處難以下定決心。

在青島買套房需要多少錢？主流的說法是，能達到居住、配套功能完善，至少要有200萬元左右的儲備。同樣200萬元，在北上廣深的相接近地段大約可以買下同樣面積的1/3，而在像鶴崗這樣的城市，則有可能買下同樣面積的30套。那么，青島的房價高不高？是不是處于一個合理的水平呢？

房價不能片面參照GDP

2010年到2019年，青島的樓市在這十年經歷了全國房地產開發的黃金期，也進入到發展的拐點。從全國主要城市的房價歷史排名看，青島市在2010年，曾經以15425元/平方米的居全國第5名，隨后2011年以12774元/平方米的均價位居第10位，2012年位居第12位，2016-2017年，全國房價普漲的時候，青島房價卻反應不夠迅速，這兩年分別居全國第13位和全國第20位。2018年，青島房價20351元/平方米，再度殺回全國排名前10位。2019年11月根據主流房地產研究的統計數據，全國321個城市中，青島以房價21990元/平方米排名全國前15位。

2015年下半年全國快速上漲行情之后，青島的房價曾在2016年-2018年之間達到了一個歷史高點。相信，大部分人在回憶這段時間的時候，都曾有“望樓興嘆”的感覺。不少人，就是在這個階段，發現自己收入的增長幅度遠遠追不上房價。

但是，不少業內人士則認為目前處于調控的青島房價，在2019年年底已經見底。他們的依據是2018年青島的城市GDP水平已經達到12561億，在全國排第12名。房價在過去24個月中，則一直在全國第10-15位之間徘徊。作為一個宜居城市、一個立志成為國家中心城市的青島，其城市向上發展的潛力是巨大的。因此，目前青島的房價并不高，而且后市的機遇仍然比較大。

這兩種感受都是真實的。“高”與“低”的概念本來就有相對性。青島的房價到底是高還是低，那要看你選擇的參照物是哪一個。參照物不同，得出的結果自然不同。單從個體的感受出發未必是正確的。

GDP反映的是一個城市的經濟實力，GDP越高城市就越富裕、城市富裕錢就多、錢多自然房價就高，這也是過去一段時間，業內判斷一個城市房價高低的一個基礎依據。但是，GDP做為單一參照也并非具有絕對性。

“我們在做城市投資價值分析的時候，會建立一個篩選模型，包括城市宏觀指標、規劃、配套、市場、政策等方面的因素，進行綜合評價。會反映一個城市未來的房地產市場規模、發展潛力，乃至價格上漲的動力。北上深作為一線城市，房價領先，與人均GDP、產業結合、城市戰略地位、城市資源稟賦等多因素相關。像廈門、三亞GDP不如青島，房價排名卻比青島高。則與其地理位置優越，能對周邊區域形成較強的虹吸效應有關系。”克而瑞青島機構首席分析師張則濤表示。

另外，國內“房地產企業的開發費用”在房地產開發的總費用支出中，流向地方財政的部分（土地成本+總稅收）所占比例為49.42%。在房價中，房子土地和建筑成本占50%（其中土地成本占30%-35%），政府稅費占20%，開發商占30%。這30%里有一部分含財務成本、營銷成本、人力成本、前期成本。除掉這部分成本，房價中，開發商所占的利潤只有8%-15%，在實際操盤中，能達到6%-8%的樓盤，就足以讓開發商歡天喜地。而地方在房地產成本中的所得，會以土地成本、稅收成本充實本地的GDP。由此可見，城市GDP與房價的關系，有關聯、有傳導，卻不能完全地反映房價水平。

青島房價2019年11月在全國城市排行榜上為第15位，前三季度排名11位-15位之間。房價與GDP排名全國第12位的差距并不大。據恒大研究院發布的2019中國城市發展潛力排名榜，青島的城市發展潛力為第19名。綜上可以得出，青島的GDP、房價水平、城市發展潛力均處于全國前20名以內。

房價基本符合城市定位

“從房價收入比、家庭可支配收入、家庭資產負債等這幾個維度來看有點高。但從城市GDP、商業活力、自然環境、二線城市房價對比等維度來看，并不是高的。”房天下新房青島公司總經理紀禮剛表示。

2010年到2019年，青島的樓市在這十年經歷了全國房地產開發的黃金期，也進入到發展的拐點

智聯招聘發布的2018年數據顯示，青島在全國37個主要城市的薪酬水平排行榜中排名第28位。而在2018年，青島平均房價列全國第10名。青島工資平均收入6591元，平均房價22126元/平方米。這其中的“溫差”是比較大的。

工資收入占房價的比重越高，說明購房的壓力越小。若占的比重越低，說明房價高了，或者工資收入低了。而青島的平均收入與房價差距近三四倍。這個數據很能說明靠工資買房的壓力。

經濟學人智庫發布《全球生活成本調查2018報告》顯示，青島的生活成本為全球第62名，位居中國城市第7位，僅次于香港、上海、深圳、大連、北京、臺北。高生活成本，無形中加劇了人們對于高房價的體會。由此也可見，即便一個新組建家庭的月收入能夠達到20000元，也要面對生活成本和撫育成本的問題。

2018年，山東省全體居民人均可支配收入為29205元，居全國第9位。青島居民人均可支配收入為42019元，位居第4位的天津市為39506元。從可支配收入上看，青島居民人均可支配收入可排在全國第4。同時，人均可支配收入不及青島的天津，在2018年全國房價排行榜上，為第9位。2019年為第10位。從人均可支配收入上看，天津的房價水平要高于青島。

據廣發銀行和西南財經大學中國金融調研與研究中心聯合發布的《2018中國城市家庭財富健康報告》顯示，中國家庭總資產中住房資產占比高達77.7%，遠高于美國的34.6%；較高的房產比例吸收了家庭過多的流動性，也給中國家庭帶來了足夠的房價敏感度和資產配置風險。

商品房，作為一種商品，價格的高低主要是相對于購買力而言，國際常用的衡量購買力的指標是房價收入比，發達國家通常認為是3-4倍，即一個中等收入家庭，傾盡3-4年的全部收入，在只進不出，一分錢不消費的情況下，可以購置一套中檔住房。

2019年7月，上海易居房地產研究院發布《2019年上半年全國50城房價收入比報告》，上半年50城房價收入比均值為13.6。深圳房價收入比最高為36.1，長沙房價收入比最低為6.4。上半年房價收入比排在前五位的城市分別是深圳、三亞、北京、上海和廈門，分別為36.1、30、24.9、24.6和22，說明這些城市的購房難度最大。有37個城市房價收入比超過了10，占比達74%。青島的房價收入比為10.1，處于第35位，低于全國平均水平。可見從房價收入比上看，青島的房價雖然未能達到發達國家3-4倍的水平，但處于全國平均線以下。

房價的壓力總是相對于特定的人群、特定的時段。同樣的房價，對于不同收入層的人來說，其感受是不一樣的；同樣的房價，在不同的時間與市場周期中，所表現出的特點也是不一樣的。現在青島的房價，基本符合城市地位。但是從薪酬和發展潛力上看，青島的薪酬排名還有待努力。而另一方面，曾經過快發展的房地產市場，給城市發展潛力也帶來了一定的約束。

從全國市場看，房價水平是具有動態和時態的，現在的高房價并不代表未來也是高房價。十年前覺得房價貴，可回看那時就屬于比較低的水平，畢竟隨著時間的推移，貨幣容納彈性和收入增加都在對歷史房價形成對沖。青島房地產市場不能獨立于全國市場發展，隨著房地產市場的成熟，可預見，未來幾年，青島房地產市場住宅需求升級換代，剛需住宅、改善住宅、學區房、投資房和養老住宅等市場需求潛力依然巨大。