限購“松綁”攪動廣東樓市

羅赟

“21世紀什么最貴？人才！”葛優在電影《天下無賊》中的一句戲言正在成真。

11月29日，廣東省佛山市發出通知完善人才住房政策，為吸引人才“松綁”限購政策。緊接著，12月2日，深圳市深汕特別合作區（下稱“深汕合作區”）管理委員會發布公告正式“解凍”該合作區房地產市場，并抽取30%預售住宅房源解決合作區企業員工居住需求。

2019年年底的廣東樓市可謂瞬息萬變，上一秒還在驚嘆佛山當地樓盤聞風調價的速度;下一秒深汕合作區內一樓盤就有2000多人進行誠意登記。

外界有觀點認為，不論是佛山的限購“松綁”，還是深汕合作區“解凍”房地產市場，都屬于典型的人才導入政策。那么，兩地新政出臺后，市場反應如何？新政背后的原因又有哪些呢？

佛山購房門檻降低

11月29日晚間，廣東省佛山市人社局、住建局聯合發布《關于進一步完善人才住房政策的補充通知》（下稱“通知”）。

通知明確指出，認定為優粵佛山卡A卡（尖端人才卡）、B卡（高級人才卡）、C卡（中初級人才卡）、T卡（特色人才卡）的人才享受佛山市戶籍人口購房政策;在佛山市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。

而此前的政策是，佛山市戶籍居民限購兩套房，非戶籍人口在限購區域（包括禪城全區、南海桂城街道等8個熱門區域）買房，需提供購房之日前兩年內在該市累計繳納一年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明，可限購一套房，非佛山市戶籍的優粵佛山卡持卡人若在該市無住房，可在限購區域購一套住房。

因而，通知發布后，除優粵佛山卡持卡人可享戶籍居民購房政策（可購兩套房）外，還有大量在佛山工作的本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才也將實現首套購房“零門檻”。

12月4日，佛山市住房和城鄉建設局即發布《關于進一步完善人才住房政策的補充通知》操作指南，明確人才購房套數認定以家庭為單位。

而在具體操作指南還未發布前，此限購“松綁”政策就已使得佛山樓市蠢蠢欲動。當地不少樓盤聞風漲價，中介亦對“本科及以上學歷”人士發出了“專車接送”的邀請。

對于樓盤發布“折扣優惠隨時取消”“馬上漲價賣”等借勢海報，廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，限購放松后很多開發商希望趁機走量，此類做法更多是一種噱頭，真正漲價的可能性不大。

雖然不少樓盤借勢宣傳，但是據媒體此前報道，11月 30日的佛山樓盤營銷中心現場狀況冷熱不一，有的項目門庭若市，有的項目則比較冷清。佛山房地產網數據顯示，截至12月1日18時，新政出臺后的第一個周末，該市網簽新建住房815套，略高于平時周末，但并未出現大面積網簽的現象。

佛山中原地產策略研究中心總監朱偉德告訴《中國經濟周刊》記者，新政主要對佛山市中心和廣佛交界的限購區域影響較大，對產業發展較好的鎮街也有利好。

據貝殼找房旗下佛山房產中介閔小姐介紹，新政公布后，來自廣州、深圳的客戶咨詢比例較高。她表示自己所負責的樓盤項目地處禪城，未來交通配套較完善，目前房價又較低，因而吸引了不少投資客。

深汕特別合作區商品房 “解凍”

相比佛山限購“松綁”之后，各樓盤項目冷熱不一的現狀，深汕合作區房地產市場正式“解凍”后，則迎來了大批意向購房者。

深汕合作區地處粵港澳大灣區最東端，于2011年正式設立并開始運作，規劃范圍包括汕尾市海豐縣鵝埠、小漠、鲘門、赤石四鎮，距深圳市東部約60公里，原為深圳市和汕尾市共同合作管理， 2018年12月16日，其正式成為深圳第“10+1”區，由深圳市全面負責建設管理。

此前，為維持深汕合作區房地產市場穩定健康發展，防止炒房客擾亂正常市場秩序，深汕合作區房地產市場從2017年5月開始進入凍結狀態。

12月2日，深汕合作區管理委員會（下稱“深汕管委會”）對外發布公告，啟動合作區過渡期商品房銷售工作，意味著該合作區房地產市場正式“解凍”。

公告規定，居民家庭限購兩套（包括商務公寓），成年單身人士限購一套（包括商務公寓），5年內禁止轉讓。同時，公告還提到，在深汕合作區買房并不影響深圳市其他區的購房名額，反之亦然。

值得注意的是，公告指出，將抽取目前待售的兩個樓盤30%的住宅房源用于解決合作區內企業員工的居住需求。據在深汕合作區工作的劉先生介紹，合作區企業內部將有名額給到員工，不需要參與搖號即可直接購買。這或將有利于為當地企業更好地留住人才。

除此之外，深汕合作區的樓盤項目還將吸引更多深圳市其他區居民購買。

據了解，目前深汕合作區僅振業時代花園和輝煌花園兩個樓盤有房源待售，共推出房源2000套左右，均采取誠意登記—搖號線下選房的銷售形式。

其中，振業時代花園已拿到預售證，備案價為9434元每平方米起，與62866元每平方米的深圳一手住宅價格相比，深汕合作區的房價可謂是“白菜價”，僅為深圳房價的七分之一。

對于購房條件，據振業時代花園銷售人員張先生介紹，非深戶籍人士需提交深圳5年不間斷社保清單辦理按揭。另據輝煌花園營銷中心彭先生介紹，該樓盤共推出約1400套房源，12月7日已開始誠意登記，申請辦理按揭條件與振業時代花園相同。

振業時代花園代理方深圳中原董事總經理鄭叔倫此前曾對媒體透露，此次新政對深圳戶籍客戶購買有巨大吸引力，在深汕合作區買房不占深圳市其他區的名額，加上深汕合作區目前房價處于絕對低洼，低于臨深片區（包括東莞、惠州和中山三市臨近深圳的片區），因此，該合作區定會吸引深圳市其他區居民外溢購買。

不過，部分市民也有自己的看法，深圳市民劉先生就表示，深汕合作區作為一塊跨區域的“飛地”，主要功能還是接受深圳的產業轉移，公共基礎設施配套等仍待完善，短期內不會考慮在該區置業。

而據樓盤營銷中心工作人員介紹，上述兩個樓盤的商品房，全國各地居民亦可一次性付款購買，前提是遵守家庭兩套、成年單身人士一套的當地限購政策。因此，該合作區能吸引到的不只深圳市民。

不過，公告中亦有較為嚴格的限購政策。限購房屋類型包含商務公寓（深圳市其他區限購政策不涉及商務公寓），并明確自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓，也即購房者必須長期持有房產，并且，深汕管委會及深圳市住房主管部門將對商品住房和商務公寓項目實施銷售價格指導。

中國（深圳）綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁則表示，房地產市場放活，是為了促進房地產市場的活躍，促進經濟的發展，畢竟還是有政策限制，且深汕合作區的供給量也不大，所以對整個深圳房地產市場不會帶來多么大的影響。

12月11日、12日，振業時代花園一期開盤，分別面向合作區企業員工和社會人士，且房源全部售罄。其中，376套面向社會公開發售的房源，僅認籌就吸引了2618批購房者，中簽率僅為14.36%。另據輝煌花園官方微信公眾號最新信息顯示，該樓盤面向社會公開銷售房源1031套，誠意登記數為5335批，中簽率僅為19%。

“人才爭奪戰”全方位展開

實際上，在此之前，佛山市已出臺了大量人才支持政策。

2017年5月，航拍深汕合作區內的鵝埠鎮。

比如，去年10月出臺的《佛山市人才發展體制機制改革實施意見》就提出市財政投入不少于1億元提升人才團隊資助和引進領軍人才力度等。今年9月，佛山市則計劃向該市各類人才發出優粵佛山卡約95萬張，并明確持卡人可享優惠服務。

佛山市作為大灣區的產業重鎮，特別是產業升級轉型和創新發展等，都需要較多高端人才。而在11月28日佛山市住房和城鄉建設局發布的《佛山市住房發展規劃（2018—2022）（征求意見稿）》也明確了其承接廣深等熱點城市產業和人口轉移的任務。

因而，此次放松人才限購政策其實是佛山市引進人才舉措的延續，該政策將對人才，特別是高端人才落戶佛山提供便利。

朱偉德分析稱，此舉其實意味著佛山正式進入“搶人才”的城市隊伍，目前政策最大的利好還是對佛山產業的升級，吸引人才落戶，促進產業發展。

不過，朱偉德也提到，人才客戶的購買力和置業目的跟投資客完全不同，真正要吸引人才，還需要有一系列的人才支持政策，購房政策只是其中之一，后市還有待市場檢驗。

與此同時，肩負承接深圳產業轉移任務的深汕合作區，目前有供地產業項目76個，其中69個來自深圳，計劃總投資超370億元，已竣工投產13個，全部達產后預計年產值654.8億元、預計年稅收56.4億元。

快速發展下的深汕合作區，放開房地產交易或是必然選擇，房地產市場的良好發展亦能更好地對接實體經濟。

鄭叔倫對深汕合作區一直保持著關注，他認為，經過兩年多的時間，理順體制機制后的深汕合作區獲得快速發展，產業規劃、交通規劃等逐步完善，人才保障房供應大大增加，市場對于深汕合作區也有更多認識，整體規劃完善后，放開房地產交易是必然的選擇。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則提出，深汕合作區此次調整住房政策屬于典型的人才導入政策，即為了吸引更多人才的落地，從而促進地方發展。

同時，深汕合作區住房市場的不同建設邏輯又更加體現了人才導入的味道。

根據深汕特別合作區管委會主任黃偉平介紹，深汕合作區房地產政策將借鑒“新加坡模式”，以保障房為主。他表示，在深汕合作區住房供應總量中，市場商品住房占比40%，公共住房占比60%（人才住房、公共租賃住房、安居型商品房各占20%），預計到2020年，該區將供應公共住房用地11宗，供應面積約140公頃，建設公共住房7萬套。

編輯：呂江濤 lvjiangtao@ceweekly.cn

編審：張偉

美編：孫珍蘭