住宅小區日常不動產測量的方法與特點

孫浩川

河北省地質測繪院 河北 廊坊 065000

隨著我國法制化國家的建設，不動產在人民生活中的地位越來越重要，不動產的登記與管理又提高到了一個新的高度，如何提高不動產測繪要素的精度，對于我們測繪工作者來說又是一個新挑戰，我單位承擔了廊坊市所有不動產測量與發證工作，現就近幾年的不動產測繪工作，提出一些建議和措施，以推動不動產測繪行業的發展。

一、概況：

廊坊市區位于京津之間，市區面積80平方公里，行政隸屬河北省，由于國家京津冀一體化的推進，城市發展突飛猛進，城市面貌日新月異，舊有的市民居住區被新建的現代化住宅小區所取代，不動產權屬也發生了很大變化，這也對不動產測繪精度和可靠性提出了新的要求，針對這種情況，我們采取了一系列措施，以滿足客戶要求。

二、測繪工作的實施：

（一）工作流程：

（二）收集資料：

小區規劃圖：包括控制性規劃和詳細規劃。

實測的房產測繪面積表：一定是最終實測定稿的產權面積表，不是預測繪面積表。

土地使用證：小區整體的土地使用證。

法人代表身份證件、單位營業執照。

測繪單位的營業執照、資質等級證書、質量管理體系認證證書。

(三)內業審查：

主要包括以下幾項：

小區土地使用情況：是劃撥還是出讓，是不是在抵押狀態，有時一個小區包括幾個宗地，這種情況下就要確定是否進行合宗處理。

小區實地建設情況是否與規劃一致，與規劃不一致的小區是不能發證的。

產權面積表是否是實測的。

(四)外業測繪：

1、控制測量：在城市原有控制網的基礎上，針對不動產測量的特點，我們慎重選擇rtk測量的方法，對于rtk測量，我們本著上午，下午各觀測一個時段，然后，二次結果取中數的方法進行測量。

小區內一般綠化較好，樹木茂盛，對于rtk測量具有局限性，對于這種情況，我們較多利用導線測量的方法，先在小區內做一級圖根導線，但最弱點中誤差控制在5cm,在此基礎上，針對個別住宅樓做二級加密導線，最弱點中誤差控制在5cm。不動產測繪要求建筑物各拐點的相對位置要求高，所以，在導線測量過程中，除應遵守一般導線的測量原則外，還應注意以下幾點。

（1）選點：選點時一定要保證觀測時能看到目標根部，也就是能直接看到控制點，這樣可極大減小目標偏心的影響。

（2）嚴格矯正儀器的對中裝置以及十字絲，盡量減小對中誤差和2C誤差對觀測精度的影響。

（3）用小的反射棱鏡或小的反射片，并在觀測時正對儀器。

（4）對于商業密集地區的商業性住宅，還應布設精度較高的控制網，最弱點和相鄰控制點中誤差控制在2cm為宜。

2、界址點測量：

測量界址點時，除采用常規測量方法外，還應注意以下幾點：

1、應特別注意界址點的相對精度，界址點的相對精度決定建筑物面積的計算精度，所以，采用實地采點與實地量邊相結合的方法，這有利于提高測繪對象的面積精度，所以，在實際工作中，同一建筑物應盡量采用相同的控制點進行測量；建筑物的主要拐點采用實地測量界址點的方法進行測量，部分隱蔽界址點采用實地量邊附和的方法完成。

2、對于商業區的界址點測量，由于地價較高，界址點精度也提出了更高要求，所以，在這類地區，我們采用一級界址點的精度要求。

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以上表格是一般住宅小區的檢查數據，由此看出，80%的成果都能滿足差值≤2cm的精度要求，100%的數據滿足差值≤5cm的精度要求，說明這種方法是可行的。

(五)外業質量檢查：

主要檢查項目如下：

1、樓基座測繪是否符合精度要求，采用實地散點和實地量邊相結合的方法。

2、建筑物占地面積的確定：陽臺、門廊的處理是否合理，一層陽臺、有柱或有圍護結構的門廊，計算占地面積，否則，不計算占地面積。

3、實地測繪結果與規劃定位圖是否一致，如果不一致，應在測繪報告中說明，以供不動產登記中心裁決。

三、存在的問題以及改進的建議：

1、地上建筑物與原土地使用證的土地用途不一致：原土地使用證的批準用途是城鎮住宅用地，但實際地上建筑物有很大一部分是商業用地，而且也符合規劃，針對這種情況，建議：不符合土地批準用途的地上建筑物，采用補償土地出讓金的方法進行處理。

2、不符合規劃：在小區詳細規劃圖上，有些樓房規劃是六層，但實際層數超過六層，這種情況的處理方法是：超過部分按違法處理，不予發證，按本例來說，六層及以下層數，符合規劃，辦理不動產權籍證，六層以上部分，違反規劃，屬于超建部分，不予發證。

3、由于以前采用不同的坐標系統，當轉換到現有的2000國家大地坐標系成果時，不能做到無縫對接，致使緊密相接的幾個宗地產生重疊或裂縫，當進行合宗處理時，與原土地資料不一致，這就需要做進一步調整，使最后成果即做到讓客戶滿意，又能滿足數據庫的入庫要求。

由于不動產測量起步時間不長，有針對性的經驗還比較欠缺，以上只是本人近來工作的經驗和體會，希望大家多提寶貴意見，我們一起把不動產測繪工作推向前進。