舊城商業社區公共空間改造的更新策略研究

李五妍 孫悅昕 李翅

北京林業大學

1.引言

隨著社會的發展和城市的不斷更新，層出不窮的新城拔地而起。當前我國城市化率已接近 50%，到2020 年將達到 55%～60%左右。在城市更新過程中，一些原本繁華的舊城區因為功能不能匹配當下生活需求而逐漸落寞，年輕人紛紛逃離，而那些習慣于生活在此的老人守著這蕭條的街景。舊城中的許多社區都面臨著重新開發和利用的困境，如何改善空間功能及提升形象來帶動舊城社區的吸引力和活力成為舊城更新的當務之急。2018年北京新大都酒店作為北京西城區地標性社區就啟動了社區更新工作，采用一系列改造措施，力求在有限的空間和復雜問題和矛盾中探索一條適宜社區自我更新的路徑和策略，來營造生態和諧的社區生活，解決舊城社區的眾多發展困境。

2.概述舊城商業社區改造

舊城社區改造主要是為迎合當下現代化城市建設與發展的需求，在實現人民優良生活環境的目標下對舊有城市的土地、住房、環境等作出改善，保證人們生活的城市環境實現新的優良風貌，改造的形式主要有對現有物資和土地的保護改造、修復改造、二次開發改造，其中保護改造是對現有設施進行加固保護，保護城市具有價值的建筑物；修復改造是對設施中的危險或者不利于設施安全、美觀的部分拆除，并重新加固完善，以保護價值高的設施。同時，作為商業社區，創造社區價值帶來高效益回報是改造關注的重點

新大都社區位于北京西二環，距故宮僅10公里，毗鄰中國住宅與城鄉建設部和中華人民共和國生態環境部兩大國家部委，與北京最具有代表性的現代住宅小區社區百萬莊莊相接。新大都規劃始建于1954年，在1970年到2000年期間經歷了兩次改造，以商業辦公服務為主，其中酒店單元是為迎接1990年的亞運會日本隊新建而沿用至今的，社區地理位置重要，其建筑具有歷史價值，是北京舊城商業社區的典型代表。

1954-2000年新大都商業社區變遷（Genslor設計事務所提供）

3.舊城社區改造中存在的問題

以新大都社區改造為例，主要存在以下幾個主要問題：

3.1 建筑功能雜亂，公共空間不足

Genslor設計事務所對社區內現有建筑進行了編號分析，并列出了現有建筑的功能業態，社區總面積約21200㎡，主要建筑共計14處，建筑總占地面積約8716㎡，占社區用地的41.1%。 建筑主要功能包括了酒店、辦公、餐廳、接待及會議室，還有配套的建筑，如宿舍、鍋爐房、洗衣房、變電站、旅行社。編號的建筑并未涉及由于歷史原因加建的部分建筑，這部分建筑主要臨街門店、餐館等。建筑風貌各異。由于歷史改造加建，原有用地因為建筑無序發展而變得局促，現在剩下的相對完整的公共空間僅為社區中部的空地，除中心廣場以外，開敞空間沒有很好界定，并被周邊雜亂無章不同元素干擾視覺。

3.2 對外交通不暢，基礎設施年久失修

整個社區屬于封閉大院，現在有3個出入口，主要出入依賴于南側車公莊大街的東南出入口1處，西側出入口服務與后期車輛使用，西南出入口基本常年鎖閉不使用。停車主要集中在社區內僅有中心空地，北側國際會議中心和新大都酒店的地下車庫基本不再使用，地面停車僅能解決120個左右的臨時車位，基本建筑間的間隙空地都利用上了，而且社區內人車混行，開敞空間不歡迎行人活動。同時社區內的建筑設施老化和戶外設施的缺乏，導致社區公共空間無休閑服務配套，不鼓勵人聚集交流，只是點對點的過渡服務。

3.3 社區發展落后，定位及功能急需更新

由于老舊的建筑、設施缺乏、交通不暢等一系列問題，致使新大都酒店已經選擇停業整頓，已入住餐館也面臨倒閉的，臨街的商鋪也無人問津。因此如何利用建筑，對其功能進行合理更新與利用，并對空間進行有效改造，提升社區品質與服務功能成為當務之急。

4.改造策略

舊城商業社區改造需要以綜合開發為基本建設改造原則，綜合開發要求下城市的高價值區域多以具備經營性質的商業房屋為主，使得建筑的價值在改造后能夠獲得較大規模的提升，而創造的效益資金可以用于完善無法迅速創造高價值的改造區域，即用回收的資金補償經濟效益較弱區域，促進改造工程可以順利實現。

針對新大都社區在改造前期經歷了幾輪的研究與探討，最后由genslor公司提出的理念成為最終改造的主要思路，其改造的核心是創造價值，重新定義社區，讓社區重新煥發生機，具體體現在一下3個方面：

4.1 生活與工作融合

單純的辦公環境是造成現在新大都缺乏活力的主要因素，鼓勵辦公的同時創造各式各樣的生活場景，形成不同的功能的開放空間用于休閑娛樂，制造愉悅的社區氛圍是激活園區的一劑良藥。將現有空間進行適度整理，通過騰退違建和臨建、停車空間讓位于行人休閑等一系列措施，釋放空間，營造宜人的戶外環境。

4.2 將封閉的社區創造成城鎮體驗

新大都發展的瓶頸是封閉式管理運營，打破現有建筑邊界。Genslor在設計中嘗試將臨中心廣場一周的建筑一層進行改造，突破墻體對空間的束縛，將有條件的位置改造成通廊，這樣大大增加了中庭的戶外空間面積，也為建筑的內部空間帶來了發展的新契機。同時，在交通上也進行了重新梳理，將原有人車混行和地面停車的問題進行了調整，保證了社區的進出問題，將人流自外向內更便捷的引入，停車將重新啟動地下停車的空間，并在社區北側空地增設升降停車位解決目前停車難，車位少的問題，營造更利于社區商業活動的環境會帶動社區價值的提升。

4.3 鼓勵街道活動，打造交流和活動的空間

在公共空間中增設停留空間、漫步空間、集會空間等多樣環境，并配以相應的服務設施，為戶外活動創造更多的機會與可能。Genslor在設計中倡導未來的商業辦公社區圍繞的人群應該創造一個彈性的、個性化體驗和有感知的社區。需要吸引人才、創造多樣的生活方式以及提升社區空間的表現力來經營。

5.結語

舊城商業社區改造除了對原有建筑進行翻修外，舊有的公共空間的提升更新也尤為重要，舊城商業社區改造中受限于各項條列和開發商的原因容易造成建設周期長、資金回收速度慢等問題，開發商往往優先考慮建筑的更新而忽視對公共空間的營造與利用。為了改善這些問題，需要優先考慮整體社區的改造內容及重點，加強綜合開發，做好現狀研究與分析、以人為本去考慮整體社區的規劃設計，促進就成社區改造工作的順利完成。