房地產經濟管理存在的問題及其解決對策

朱宏圖

山東省萊西市自然資源局不動產登記中心 山東萊西 266600

1 房地產經濟管理中存在的問題

1.1 調控政策目標模糊

政府將調控重點放在供需平衡上，嚴格控制房價和提高供應數量。但是在經濟管理方面卻存在缺陷，調控政策模糊，導致工作很難順利開展。政府宏觀調控的目標是抑制需求，但在政策頒布之前已經有很嚴重的問題，導致缺乏連續性和穩定性，短期調控政策和長期調控政策目標相互之間存在矛盾，例如經濟適用房、稅收等政策的落實情況不理想。

1.2 缺乏有效監督

房地產經濟管理的主要目標是提高管理水平，保證行業的健康發展，但是在政策落實時缺乏有效的監督，沒有真正發揮出作用。目前房價在逐年上漲，最直觀的情況是房價在被拉動上漲，超出了購買者的承受能力。調控原則與實施細則不一致，國務院和地方政府的監督管理存在交叉情況，導致管理范圍模糊不清，造成了阻礙。同時缺乏完善的管理制度，雖然房地產行業具有成本低、產出高的特點，但部分地方政府為了增加財政收入，推動地區經濟發展，不斷抬升土地價格，容易出現權力尋租、腐敗以及權錢交易等問題。

1.3 法規體系不健全

我國房地產行業發展目前處于初級階段，雖然在規劃、設計、交易以及管理等各個階段展開管理，但是沒有完善的經濟管理法。現行法律法規已經不適應發展的需求，在很多方面都存在缺陷，無法解決實際中遇到的問題，自身權威性比較差。政府在特定的領域雖然建立了一些法規，但是由于缺乏管理細則，導致存在嚴重的政令不通、有法不依現象。沒有法律法規約束的直接后果是市場秩序比較混亂，不會按照規定程序去辦事，容易出現一系列問題。為了實現房地產行業的長遠發展，要注重法律法規體系的建設，提供穩定有序的社會環境[1]。

1.4 經濟泡沫現象

房地產行業占據著大量的社會資源，由于回報率比較高，市場競爭非常激烈，容易出現經濟泡沫現象。雖然在一段時間內，房產價格會出現環比下降，但是從整體趨勢來看，其依然呈現上升的趨勢。根據有關部門的調查，房地產成交量如果出現萎縮，那么會面臨資金鏈斷裂的情況，所以行業將會面臨巨大的壓力。因此不能僅依靠政府的資金投入來維持增長，由此可見泡沫現象危害非常大，要學會用發展眼光去看待問題，對可能出現的問題做出科學合理預測，制定出有效地應對策略，減少不必要的損失

2 相關問題的解決對策

2.1 加強立法建設

從當前房地產管理的基本態勢出發，可以發現市場調控已經基本處于失效狀態，依然強調“經濟發展自由化”，可能產生與資本主義國家類似的經濟泡沫化風險，建議發揮我國經濟制度優勢，加強宏觀調控，通過立法工作對房地產經濟進行全面+重點相結合的管理制度。各地（縣/區一級）可將房地產經濟發展態勢生成報告，包括可利用土地面積、房屋成交量（商品房/公寓）、房屋均價、投資總額等等一系列關鍵信息，并出具地方性管理計劃草案，上交至上級（市一級）部門，由上級部門進行匯總、審核，對草案進行評估完善。完善后的方案上交至省級管理部門，最終由中央政府根據報告內容進行立法，如限制單一自然人/家庭持有多套房產、限制囤房等，再將法律推向執行。對于無法有效執行相關法律，或者提交了虛假報告的地方部門，要求予以嚴厲懲處，從而有效保證法律的可行性和執行效果，加強法律層面的房地產經濟管理[1]。

2.2 完善融資環境

金融環境的完善，可以從兩個角度進行房地產經濟的調控，一是增加投資渠道，使投資人的閑置資金，可以通過其他方式保值/增值；二是使被吸納到房地產行業的資金可以快速進入其他領域的循環中，避免其再次無限制投入到房地產領域中，以降低該領域的投資熱度。要求各地加大民辦銀行的興辦力度，適當降低準入機制，允許百億以上規模的財團開辦民營銀行，但限制其融資額度，允許新注冊的民營銀行在經營的一年內，吸收相當于注冊資本20%的資金，放款額度不得高于自身資本總額（含吸收資本）的40%，此后每一年增加5%，一方面發揮民營銀行在金融活動中的作用，另一方面避免金融無限制活躍帶來的投資風險。此外，金融環境的完善能夠直接抑制房地產價格，使多余資本可以注入其他領域。如通過法律條文約束一線/二線城市房價、增加三線/四線城市購房補貼等，實現購房重心的轉移。

2.3 管理因地制宜

管理的因地制宜，是指以中央和上級部門的框架性政策為基準，結合自身實際情況，擬定更具針對性的管理措施，確保政策的執行效果。如某地對一線/二線城市房價進行了約束，但三線/四線城市的房屋銷售態勢并不理想，境內投資人寧愿購買其他城市的商品房，也不愿意到當地小城市購買房屋。經進一步分析，發現當地三線/四線城市交通環境不理想，且基礎設施不完善，投資人并不滿意生活環境，房產升值空間也比較有限。在此背景下，建議當地結合三線/四線城市的優勢特點，引導建立完善的產業鏈[2]。假如當地旅游資源豐富，可引導成立國有大型旅游公司，帶動周邊物流、商業服務、旅游配套設施的同步建設發展，使投資環境、金融環境和生活環境更趨完善，為上級政策的執行提供幫助。

3 結語

房地產其他方面的管理制度也存在很多不科學的地方，整體的執行措施還沒有完全的制度規劃，并且與經濟管理的發展措施想悖離，部門地區甚至出現泡沫經濟的經濟發展假象，使得房地產經濟管理方面的問題逐步增大。為了徹底改變這一局面，必須結合政府的經濟管理制度，對現行房地產經濟管理體制存在的問題加以糾正和完善，并逐步優化各項經濟措施，實施穩定科學的經濟手段，從而保障經濟的合理高效發展。