房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理分析

胡少華

莒縣悅雋置業(yè)有限公司 山東日照 276500

隨著近年來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不斷增多，人們對(duì)于房產(chǎn)工程質(zhì)量也給予了高度的重視，不僅要做到安全穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)環(huán)保，而且還要具備較多的應(yīng)用功能，能夠完全滿足人們的日常居住需求。因此，這在一定程度上就給房產(chǎn)工程管理工作帶來了新的挑戰(zhàn)，必須制定一系列嚴(yán)格的管理制度和管理規(guī)范，對(duì)房產(chǎn)工程項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行科學(xué)策劃，這樣才能在保質(zhì)保量的基礎(chǔ)上，最大化提升房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，實(shí)現(xiàn)其長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展目標(biāo)[1]。

1 房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理主要內(nèi)容

房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理主要內(nèi)容包括：工程項(xiàng)目規(guī)劃、工程項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督、工程項(xiàng)目協(xié)調(diào)合作、工程驗(yàn)收等幾方面。首先，需要結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目特點(diǎn)及功能需求，制定可操作性較高的規(guī)劃方案，減少工程變更，控制好工程項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間和成本。工程項(xiàng)目建設(shè)完成后，需要參照國家質(zhì)量審核標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合工程項(xiàng)目具體質(zhì)量要求，對(duì)工程進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，為開展工程結(jié)算打好基礎(chǔ)。

2 當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理存在的問題

2.1 管理機(jī)制不夠完善

雖然我國房產(chǎn)開發(fā)工程已經(jīng)發(fā)展了多年，但是從其項(xiàng)目管理工作發(fā)展水平來看，其與房產(chǎn)開發(fā)工程的發(fā)展規(guī)模表現(xiàn)出較大的不對(duì)稱性。導(dǎo)致這種情況出現(xiàn)的原因，與當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)工程管理機(jī)制不夠完善有著直接的關(guān)系，導(dǎo)致很多項(xiàng)目在具體管理的過程中，并沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的遵循，導(dǎo)致各項(xiàng)管理工作在具體開展的過程中，存在較大隨意性，彈性空間較大。

2.2 管理人員素質(zhì)相對(duì)偏低

從當(dāng)前國內(nèi)從事房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理人員組成結(jié)構(gòu)來看，總體的學(xué)歷水平相對(duì)偏低，影響到房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理工作水平的最終高度。同時(shí)，在入職之后，國家與企業(yè)也沒有給管理人員提供出充足的在職培訓(xùn)機(jī)會(huì)，導(dǎo)致很多先進(jìn)的房產(chǎn)開發(fā)工程管理理念并不能及時(shí)應(yīng)用到具體的管理工作中，影響到房產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的最終效果[2]。

2.3 管理督查力度較弱

導(dǎo)致當(dāng)前國內(nèi)很多地區(qū)出現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目爛尾的主要原因之一，就是對(duì)房產(chǎn)開發(fā)工程管理工作的總體督查力度非常弱，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)工程開發(fā)時(shí)，各項(xiàng)管理工作漏洞百出，例如，很多項(xiàng)目在未取得預(yù)售證的前提下，就將開始以各種名義進(jìn)行售賣，消費(fèi)者的合法權(quán)益沒有得到較好的保護(hù)，整個(gè)房產(chǎn)工程開發(fā)市場(chǎng)也越來越混亂。

3 增強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理效果的相關(guān)對(duì)策

3.1 對(duì)房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理制度進(jìn)行完善

針對(duì)當(dāng)前國內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)工程管理工作較為混亂，管理制度不夠完善的情況。應(yīng)當(dāng)對(duì)房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理制度進(jìn)行針對(duì)性的完善。在具體實(shí)施的過程中，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)高校、研究院所在房產(chǎn)開發(fā)工程管理方面的技術(shù)、人才等方面的優(yōu)勢(shì)納入到管理制度的制定當(dāng)中。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)與我國當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)工程所處的實(shí)際發(fā)展階段相符合，全面增強(qiáng)整個(gè)管理制度可行性。此外，在制定的制度中，對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)工程管理中存在的違規(guī)等行為進(jìn)行定量化規(guī)定，有效降低整個(gè)規(guī)定的彈性，增強(qiáng)整個(gè)規(guī)定的可執(zhí)行性，也需要加大對(duì)各種不符合規(guī)定的管理行為，適當(dāng)加大處罰力度，增加其違法成本，這對(duì)于倒逼房產(chǎn)開發(fā)工程企業(yè)遵循相關(guān)的管理規(guī)定，提升自身管理工作開展的最終效果有著較大的促進(jìn)作用。

3.2 強(qiáng)化房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理人員培訓(xùn)與考核

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)中從事房產(chǎn)開發(fā)工程管理人員總體素質(zhì)相對(duì)偏低的情況，全面強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)開發(fā)工程管理人員進(jìn)行培訓(xùn)是非常必要的。在具體實(shí)施時(shí)，國家應(yīng)當(dāng)制定出一建、二建等類似的房產(chǎn)開發(fā)工程管理資格認(rèn)證制度，并對(duì)規(guī)定必須通過相關(guān)的考試才能拿到相關(guān)的證書，并對(duì)相關(guān)證書的適用范圍等進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，確保當(dāng)管理人員拿到了相關(guān)的證書之后，其可勝任相關(guān)的工作級(jí)別。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)從事房產(chǎn)開發(fā)工程管理人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)工作，培訓(xùn)的過程中不僅要注重理論培訓(xùn)，還應(yīng)當(dāng)將具體的實(shí)踐培訓(xùn)內(nèi)容加入到其中，這對(duì)于提升管理人員對(duì)工作的適應(yīng)能力是非常重要的。此外，還應(yīng)當(dāng)采取考核的方式增強(qiáng)對(duì)管理人員培訓(xùn)工作的效果，將具體的考核工作與其待遇等方面相聯(lián)系。考核過程中也應(yīng)當(dāng)注重對(duì)實(shí)踐能力的考核，者對(duì)于保證考核工作的全面性是非常重要的[3]。

3.3 增強(qiáng)房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理督查

針對(duì)當(dāng)前很多房產(chǎn)開發(fā)工程在具體管理工作中存在的不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)從采用督查的方式來對(duì)其管理工作開展的實(shí)際水平進(jìn)行提升。在具體實(shí)施的過程中，應(yīng)當(dāng)使用“督考合一”，也就是說不僅要重視年終的督查考核，還應(yīng)當(dāng)重視對(duì)日常的督查情況與最終的考核結(jié)果進(jìn)行聯(lián)系。以省或者市為單位，對(duì)所有的房產(chǎn)開發(fā)工程企業(yè)進(jìn)行排隊(duì)，將其管理工作開展的實(shí)際效果，通過實(shí)際督查的分?jǐn)?shù)反映出來，這對(duì)于提升各個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程企業(yè)主動(dòng)提升其項(xiàng)目管理水平是非常關(guān)鍵的。同時(shí)也有助于廣大的群眾選擇出綜合實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的房產(chǎn)開發(fā)工程企業(yè)所開發(fā)的房產(chǎn)，更好保護(hù)人民群眾的財(cái)產(chǎn)安全。此外，在具體督查的過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)督查方式進(jìn)行創(chuàng)新，多采取“雙隨機(jī)一公開”的方式，隨機(jī)選擇督查隊(duì)伍、隨機(jī)選擇督查對(duì)象，并將督查結(jié)果進(jìn)行公開，這對(duì)于提升整個(gè)督查工作開展的質(zhì)量是非常關(guān)鍵的。

4 結(jié)語

做好房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理，不僅是增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的重要方式，也是滿足廣大業(yè)主實(shí)際需求的必要舉措，更是推進(jìn)城市化建設(shè)進(jìn)程的有力手段，必須提高重視力度，將其在實(shí)際工作中加以落實(shí)。為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。