現代物業管理和設備運維中BIM的應用

呂帥

摘 要：面對現代物業管理的發展和BIM在建筑設計施工中的廣泛應用，對BIM應用于物業管理和設備運維方面的前景和可行性進行了探討與分析。

關鍵詞：物業;設備運維;BIM

面對日益激烈的市場競爭，物業管理正朝著規模集約化、智能信息化的方向發展。面對更加智能的建筑、更先進的設備、更高標準的安全要求，要實現產業化發展、精細化管理、個性化服務，除了轉變觀念，開拓市場，提高服務質量，還應該采用專業、高效的管理手段和技術應用。

BIM即建筑信息模型，多維模型通過數字信息仿真模擬建筑的真實信息，具有可視化、協調性、模擬性、信息完備性、信息關聯性、可出圖性等優點，可實現各項信息的整合與共享、分析與計算。目前，BIM在建筑工程項目的設計和施工中得到了越來越廣泛地應用，也發揮了越來越大的作用。但是后期的運行使用和維修保養等物業管理范疇的才是在建筑全生命周期中占據時間最長的、最重要一環，BIM也應該在物業管理和設備運維方面發揮更多更大的作用。

1 運行數據動態監控

利用各設備控制系統所得到監測信息數據接進BIM模型中（軟件數據接口協議支持），就可以通過BIM模型構建的動態三維環境，實時動態監測管理區域內各設備的運行情況，實現精準把控，及時發現并處理問題。

1.1 供配電設備

從配電室進線端供電情況到各出線運行負荷變化，可以隨時了解其運行狀態，掌握各區域用電峰谷時段和負荷情況，在用電高峰到來前做好應急準備，確保故障及時發現及時處理，避免超負荷因其的停電事故。同時通過數據分析，調整線路負荷和無功補償，減少供電損耗。

1.2 智能照明

利用BIM模型對各區域照明進行智能化遠程管理，尤其是人員密集場所、公共區域、夜間路燈和室外、應急照明等實現照明情況再現，為物業管理人員提供直觀便捷的手段。

1.3 中央空調機組

對于復雜的空調系統，利用BIM模型不但可以對建筑氣流、溫度變化、能耗等進行模擬，而且可以非常直觀地對機組設備情況、運行參數、供回水溫度、整體風量、風溫及末端設備的送風溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等進行監控，方便運行策略研究，節約能源消耗。

2 應急維修與安全處置

2.1 設備故障搶修

通過BIM組建的動態三維模型，可以詳盡直觀地掌握管理區域內配電、照明、給水、通風、供暖、制冷、電梯等設備分布情況和管線、橋架等的走向，在各節點的監控數據出現異常變化的時候，便可準確辨別設備類型，掌握故障發生點，了解所處環境結構和上下層級對應關系，方便及時高效地做出應對決策和處理維修方案，從而避免了進行逐級檢查帶到來的人力、時間方面的消耗，盡可能降低損失。

2.2 災害應急處置

在物業管理區域的出入口、電梯/步梯口、餐廳及公共場所等關鍵位置，利用智能的視頻監控系統加上軟件模糊計算，就可以得到人流（人群）、車流的大概數量，這就可通過BIM模型了解各區域人流量、車流量。在相關數據積累分析的基礎上，BIM可以動態模擬不同位置突發情況下的人流量，制定優化的疏散方案。在面對突發的火災、地震等災害情況，BIM模型也可以根據各處的報警設備和傳感器反應的情況，及時了解現場情況，幫助救災決策，并借助對講系統或廣播系統，引導人員和指揮人們從正確的方向疏散。

2.3 安防能力

結合視頻監控、門禁、車輛識別等智能安防手段，在BIM模型中就可動態立體呈現各關鍵點位的實時情況，識別、標識和鎖定、跟蹤不良人員或非法人員，定位巡檢安保人員或車輛，及時有效決策處置，進一步提高安防水平。

3 設備運維管理

隨著物業管理范圍擴大，管理設備的種類和數量也愈加復雜和龐大。利用BIM可以建立設備基礎數據管理，從初期建設安裝到后期維護管理，設備的類別、型號、性能、參數、安裝位置等信息將統一管理，結合二維碼標簽是普及使用，將在日常運行巡檢過程中通過掃碼準確掌握設備的相關信息及上下層級系統構成，也可將運行數據和巡視資料回傳至BIM模型中。

針對設備運行使用信息，可在BIM模型中詳細了解設備保養各階段，了解元器件維修更換情況，提前制定維修保養計劃，按系統信息補充庫存易耗品，按時進行維修保養。對與長期使用需更換的大型設備，如制冷機組、發電機組、鍋爐等，可利用BIM模型輕松模擬設備的搬運路線，作出可拆裝、封堵、移位的預留條件，便于維修更換。

BIM的應用使設備管理的更加直觀、便捷、準確、高效，這就需要對各項設備信息需求、管理項目及內容進行確認，包括設備基本信息、設備（模型）參數與外部鏈接信息等，并將設備信息數據建立在BIM模型中，在運行使用過程中不斷更新維護和管理，這也將成為物業管理和設備運維工作中一項重要內容。

4 困難與思考

BIM模型建立時以及施工過程總相關信息的準確更新，決定了其各種優勢在后期管理使用中能否充分發揮。建立BIM模型之初應先確認運行維護階段所需維護的設備系統及項目，判斷設備的維護需求性、外觀、位置、模型信息及維護信息等五項因素，將實際維護的流程考慮在內，否則物業管理和設備維護人員將因執行上無法感受導入BIM后所帶來的便利性。

因此，建立BIM 就應將后期物業管理和設備運維的實際情況考慮在內，做好與BIM工程師的交流溝通，將自有的管理運維模式融合BIM技術中，這樣才能提升管理和作業效率，同時提高新技術的利用率。

參考文獻

[1]李偉.基于BIM技術的物業運維管理研究[D].河南工業大學， 2016.

[2]武斌.BIM模型在物業管理及設備運維中的應用[J].黑龍江科技信息，2015，（36）：262.