公立醫院物業管理審計的重難點

文/楊理程，深圳市公立醫院管理中心

公立醫院物業管理審計是提高公立醫院物業管理透明度，遏制物業管理缺失蔓延勢頭，加強醫院物業的內部控制建設，減少醫院物業管理中存在的風險，維護國有資產權益的有效措施。本文結合開展過的審計工作，就公立醫院物業管理審計中的重難點做出如下探討。

1 基本情況

1.1 審計范圍。公立醫院物業管理審計范圍，一是由政府投資，醫院代為管理的物業，如醫院的門急診大樓、住院大樓、在建工程、停車場經營、商鋪租賃等；二是醫院與第三方物業管理公司簽署的合作協議，如聘請的社會化專業物業管理公司、安保公司等；三是醫院自行投資開辦，與物業管理相關的各類產業，如院辦后勤服務公司、培訓中心、洗滌中心、鮮花食品眼鏡店等。

1.2 審計依據。開展公立醫院物業管理審計主要依據，一是《行政單位國有資產管理暫行辦法》(財政部35號令)，二是《事業單位國有資產管理暫行辦法》(財政部36號令)，三是《深圳市本級行政事業單位資產管理辦法》（深府辦〔2010〕109號），四是《深圳市本級行政事業單位政府物業出租管理辦法》（深財規〔2018〕3號）并結合公立醫院物業管理的實際情況，客觀開展。

1.3 審計方式。在相關物業管理的政策法規等文件的基礎上，緊扣公立醫院物業管理的內部控制環節，檢查其內部控制的有效性，了解掌握其權責組成、財務狀況、經營成果、業務流程及財務核算等與物業管理相關的活動，并獲取物業管理的支持性材料，如竣工決算報告、工程進度報告、監理進度報告、發票、憑證、會議紀要、招投標文件、不動產證明、資產清查報告、立項批文、預算概算等；充分運用訪談、調查問卷、重新計算、抽樣、穿行測試、實地檢查等方式，分析其內部控制建設與執行情況，查找其物業管理中存在的缺陷，并以此為切入點，提出建設性意見，及時糾正在物業管理發展過程中的錯誤方向，促進和改善公立醫院物業管理的整體水平。

2 物業管理審計的重難點

2.1 權責管理。在物業權責管理中，審計主要關注以下三項，但不限于此三項風險點：一是物業或場地的不動產登記證的辦理，符合辦證條件的，是否及時、準確，是否存在漏報、錯報的現象；不符合辦證條件的，是否保留好原始憑證（發票或收據等）,及有關部門和醫院黨委（組）會議或辦公會會議紀要，是否登記物業管理的專用臺賬，是否與不動產管理部門就未決不動產事項積極溝通建言，保障好醫院政府物業的權益，防止國有資產的流失；二是醫院是否存在隨意抽離物業管理的資金，如停車場收入等，影響其物業管理的日常經營，或對物業管理缺乏基本的約束性指標，造成醫院物業在管理過程中存在做多做少一個樣的潛意識，或營造出物業管理的經營收入是“唐僧肉”，醫療周邊行業都來咬一口的亂象；三是院辦產業是否存在權屬不清、醫企不分、多方參股，或其物業管理的人事權、財務權受到醫院多重節制，自主經營受限的現象。

2.2 賬務管理。在物業賬務管理中，審計主要關注公立醫院物業的入賬是否真實、及時、準確、完整。一是以購置方式取得的，應按照購買時的實際成本入賬，主要風險點是入賬的及時性及折舊計提的完整性；二是公立醫院接受捐贈或無償調撥取得的物業，主要風險點是不入賬，存在賬外物業的情況；審計建議是接受捐贈或無償調撥取得的物業，其入賬價值應按照有關原始憑據注明的金額加上相關稅費確定，沒有相關原始憑據的，其入賬價值應參考周邊、或同類物業的公允價值加上相關稅費確定，或委托具有相關資質的會計師事務所評估后入賬；如上述方法實無法確認入賬價值的，或評估成本過高，應按照名義金額1元人民幣先行入賬，以后調整；三是由政府出資建設的公立醫院業務用房，主要風險點是已交付使用但未辦理竣工決算的在建工程，長期未轉為固定資產；政府投資的項目，其交付使用、辦理竣工決（結）算、審計，流程時間跨度長，時常存在已經交付使用但尚未辦理竣工決算手續的物業未及時暫估入賬的現象；審計建議應按照發改部門的立項文件，及實際支出成本等憑證等暫估物業價值登記入賬，并及時計算折舊，竣工決算手續辦理完成后，及時調整物業原值，但不更改已按暫估價值計提的折舊，下一期計提折舊則需按照更新后的原值調整；四是檢查醫院在建工程發生的費用，其資本化及費用化是否合理，會計處理是否準確，是否存在關聯方交易或代開發票等現象；五是執行“收支兩條線”的醫院，是否按時向承租人收取物業租金收入，繳納相關稅費后及時上繳國庫，重點是是否存在坐支、截留、挪用或私分租金收入，不執行“收支兩條線”的醫院，相關收入不上繳財政；執行或不執行“收支兩條線”的醫院，均應按照新政府會計制度的規定，將物業管理的收支全盤納入醫院預算，統一核算管理；六是是否存在“小金庫”的現象，是否存在使用物業資金承擔醫院“三公”經費的現象。

2.3 出租管理。在物業出租管理中，審計的主要風險點有：一是是否存在對外出租物業或場地未按規定文件履行報批及備案手續，擅自對外出租物業；二是物業出租的采購招標程序是否符合規定，承租人是否缺乏應有的專業資質，是否存在故意拆分租期，規避公開招租的行為，非公開招租的，其自行采購規則是否合規、合理，評審流程是否存在舞弊，執行是否到位；三是是否存在未簽訂租賃合同的現象，及檢查物業出租合同條款是否顯失公平，是否對承租人的租賃責任界定不夠清晰，導致醫院陷入出租合同糾紛或法律訴訟，是否存在國有資產流失的風險，或未經審批，擅自降低或減免物業或場地的租金，或合同是否約定以應收的租金抵減醫院應承擔的有關費用等財政部門嚴令禁止的條款；四是租賃合同到期后，是否存在出租物業未依照合同約定收回，或未重新履行招標程序，或未經組織許可，直接延續合同的行為；五是是否存在承租人未經出租人同意轉租，或從事“二房東”經營的行為，或承租人未按照合同約定使用醫院物業，或擅自更改物業使用范圍，致使醫院物業受到損失；六是物業租金的約定或計算是否合理，是否嚴重低于市場水平或政府定價，如租金收入按照承租人經營收入進行分成的，醫院是否對承租人的經營收入開展完整性、準確性核查；七是是否存在隨意更改出租合同內容的現象，合同條款的變更，如租金、期限、租賃范圍等，是否重新履行了報批及備案手續；八是醫院是否存在閑置的政府物業，閑置物業可根據醫院的實際情況報主管部門進行合理調劑，充分盤活閑置物業，降低政府物業的空置率，提高政府物業的使用效率及經濟效益；九是公立醫院是否存在政府明令禁止的“使用政府物業或場地抵押或對外提供擔保的行為”；十是發生分立、合并、解散、被撤銷的醫院，是否參照市場的“買賣不破租賃”原則，由接收單位承接原租賃合同，做好物業出租的銜接工作。

3 結語

在國家審計署、衛健委加強推進醫療衛生系統內部審計工作的背景下，開展公立醫院物業管理審計，提高公立醫院物業管理資金安全和使用效率，是公立醫院內部審計精細化管理的體現，是推動醫療衛生事業健康與長效發展的重要方式之一，是全面貫徹國家審計全覆蓋，公立醫院內部審計向縱深發展的有效舉措。各地公立醫院的物業管理存在區域性政策差異，筆者見識有限，僅結合自身的公立醫院內審工作提出幾點思考，望能給公立醫院內部審計的建設工作添磚加瓦。