新形勢下房地產公司成本管理的分析

文/祖芳，中國人民大學

社會經濟的快速發展帶動了房地產行業，各個房地產行業迅速發展起來，但是從當前發展實際情況來看，房地產企業的成本管理在思想認識、制度體系、成本控制手段、管理體制等方面存在問題，嚴重制約了房地產行業的發展。為此，文章結合當前房地產行業成本管理現狀，為如何優化房地產公司的成本管理進行策略分析，旨在能夠更好的促進放低長行業發展。

1 房地產企業成本管理概述

1.1 內涵

成本控制是指企業在一定時期內預先設定的成本管理目標，具體是由成本控制責任主體在職責范圍內對各類影響企業發展成本的因素進行一系列預防、防范、調節措施，目的是達到保障成本管理目標。

1.2 構成

房地產企業的成本包含直接成本和間接成本兩種，直接成本具體細化為直接成本和變動成本，間接成本細分成機會成本和管理成本。在不考慮房地產行業施工材料增長的情況下，建安成本在設計風格確定、建筑級別確定的情況下就能夠做出精準的預測和分析。

1.3 重點和原則

想要實現對房地產行業發展的有效管理需要將房地產建設任務具體分解到容易控制的程度，并具體落實到每個人身上來完成。房地產企業成本管理的任務目標包含資源要求、資金計劃、時間計劃、驗收標準等，通過對企業發展成本的管理來實現對成本的綜合控制。

2 新形勢下房地產公司成本管理存在的問題

2.1 沒有形成系統全面的成本管理理念

當前，房地產行業發展具有資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高的特點，表現為房地產項目從獲得土地到最終開發完成一般需要兩年以上的時間，同時還需要額外花費時間來為項目完成提供相應的配套設施支持，由此可見，房地產公司在發展的過程中面臨比較復雜的產品構成，相應的成本管理也會提升。但是從當前房地產企業的成本管理發展實際情況來看，房地產企業的成本構成缺乏統一、規范的標準，且成本管理沒有形成統一的系統標準，在成本管理過程中只重視財務領域，忽視了立項、規劃設計和招標等過程的管理。

2.2 缺乏科學合理的成本管理體系

成本控制是對房地產各個項目實施過程的支出控制，當前，由于房地產企業沒有樹立系統、全面的成本控制理念，使得一些房地產企業也沒有建立相應 的成本控制體系，沒有制度完善的成本控制制度，使得企業的成本管控無跡可尋，不利于優化房地產企業的成本管理成效。

2.3 成本管理忽視重點

當前，房地產企業的成本控制僅僅局限在施工和財務管理領域，忽視了對房地產企業決策、規劃設計、招投標、合約等前期施工階段的成本管控，且房地產企業的成本管理只重視顯性成本管理，忽視了對隱性成本的控制。

2.4 房地產企業開發周期較長，資本費用較高

房地產企業在接收到工程項目的時候，如果項目開發周期較長，在工程建設的過程中不可避免的會出現資金成本浪費的現象，比如工程材料價格上漲、過高的人力資源成本費用、工程再投資周期較長等，在無形中額外增加了整個工程發展成本。另外，在房價漲落影響下， 房地產的開發周期不斷拉長，預售前的預約付款和墊付施工單位的工程價款會對房地產企業發展帶來經濟負擔。

2.5 房地產企業合同管理和預算管理脫節

在一項協議達成之后，房地產工程會根據工程的施工季度來在“工程進度單”上簽字確認，在簽字確認之后才部門會對簽字內容是否合理進行審核，之后根據審核結果來支付工程款項。在一系列的操作過程中，工程合同和工程預算基本上處于一種脫節的現象，在發展的過程中無法根據合同的決算情況來科學判定項目總成本是否超出了實際預算。

2.6 營改增稅制改革加大了房地長行業發展的稅負壓力

房地產行業深刻關乎到建筑行業的發展，在建筑行業實施營改增之后，無形中對房地產行業的發展成本帶來了壓力，具體表現為：首先，房地產行業發展所需要采購的材料類型、數量增多，在采購產品增多的情況下無法確保每一項材料都能夠從正規渠道采購，且采購產品拿不到相應的增值稅專用發票。其次，房地產行業作為勞動密集行業，項目發展建設往往需要消耗大量的勞動力，加上勞動力市場管理不規范，無法確保房地產行業獲取正規的增值稅發票。最后，在房地產項目建設過程中需要租賃一定數量的設備，這些設備的購入需要繳納一定比例的增值稅， 在無形中導致房地產建設項目的成本增加。

3 房地產企業成本管理優化對策

3.1 引導房地產行業全員樹立成本管理意識

房地產行業的成本管理需要立足于企業管理發展實際情況，堅持以人為本，在成本管理的過程中充分發揮出全體成員的合作配合作用，值得全體成員都能夠以全身心的狀態投入到企業成本管理中。為此要求房地產行業的管理人員要充分發揮自身的帶頭作用，引導企業各部門人員都能夠全身心的投入到成本管理中。另外一個方面，房地產行業需要強化對相關人員的成本管理培訓，通過培訓提升成本管理人員的工作效率，優化對各類成本的管理。

3.2 加強對房地產開發項目前期發展階段的成本管控

根據房地產企業項目開發方式的不同，房地產企業前期階段的成本管控也會體現出差異，同時，受國家政策的影響房地產開發項目前期發展階段需要加強對各項成本消耗的控制。在工程施工前期階段，建設基地的成本控制是項目成本控制的第一個環節，建設基地成本控制是否合理對整個房地產工程的成本控制有著直接的影響，比如可以根據對建設基地的投資論證、土地基本信息來確定選定地塊的項目定位，了解房地產施工土地成本，并結合其他房地產企業的項目售價、市場需求等來論證房地產開發項目投資的可行性，明確房地產工程施工的市場定位。

3.3 加強對房地產規劃設計環節的成本管理

設計費用雖然在房地產項目全部施工成本中所占的比例不大，但是從房地產企業的總體發展運作情況來看，規劃設計環節在房地產成本開發中占據十分重要的地位，切割規劃設計直接決定房地產工程項目開發成本，而之所以出現這樣的原因是因為在工程設計階段，產品的結構形式、材料應用、設備選擇、工程投資等已經確定，在具體施工管理中管理人員需要結合設計來進行。根據確定好的目標受眾群體，需要結合其需要為其提供既能夠滿足需要，又能夠節省造價的產品，從而避免盲目追求設計效果而出現的成本浪費現象。

3.4 加強對房地產施工階段的成本管理

3.4.1 加強對房地產招投標環節的成本管理

房地產招投標環節涉及到工程設計、預約合約、銷售等多個部門的實際操作，在這個過程中標書的制定和評選是房地產企業成本控制的難點。在施工之前，房地產企業需要招標 范圍、方式、質量要求、付款方式、結算方式等內容進行反復的考證，為接下來的工程施工提供重要保障。同時，房地產企業還需要嚴格審查參與競標單位的業績和社會信譽，選擇實力強、信譽好的且參與工程招標工作。在房地產工程項目啟動之前需要通過召開會議來引導各部門明確自己的工作任務，打造《項目合約規劃》，為房地產工程項目的啟動提供重要制度支持。

3.4.2 加強對房地產施工合同的成本管理

在成本管理過程中房地產企業的合同履行部門需要全面參與到合同簽訂過程談判，通過談判及時發現合同履行的難點，增強合同的執行力，確保合同內容制定的科學完整。為了減少合同紕漏和法律風險，合同的制定和實施還需要經過多級評審。在合同簽訂完成之后要根據確認的施工圖紙來準確計算工程量，強化工程施工的總體造價控制。

3.4.3 加強對房地產設計變更和簽證的成本管理

在辦理每一筆簽證之前需要對工程量、成本費用的增減進行分析，避免出現現場施工人員違規簽證、簽證不及時、重復簽證現象的發生，另外在房地產企業成本管理的過程中還需要采取有效措施盡可能減少施工設計變更，確保 工程實施擁有完善的手續支持，強化對工程施工成本的控制。

3.5 強化財務管理體系建設，合理應對營改增

房地產企業的財務管理水平在某種程度上決定了房地產企業對成本管理風險的認識，也是房地產企業成本管理的重要基礎，因而為了能夠提升財務管理水平需要打造完善的財務管理體系，在財務管理體系的作用下實現對各類資源的合理優化配置。首先，企業財務成本管理科目設置要和財務管理保持一致，實現彼此的充分銜接。其次，為了能夠減少房地產企業的稅負，財務部門需要強化對增值稅發票開發、鑒別和使用的管理。

3.6 加快開發速度，縮短開發周期

在國家對房地產開發管理的不斷限制下對房地產企業成本管理帶來了較大的風險。在這種情況下，房地產企業為了能夠更好的規劃風險需要加快開發速度，縮短產品開發周期，比如房地產企業可以在獲取土地使用權的同時應用土地資源抵押貸款，并調動一切積極因素做好房地產企業施工之前的準備工作，一邊進行工程建設一邊對房產進行預售，提升各項資金的利用效率，強化對房地產企業發展成本的控制。

4 結束語

綜上所述，在激烈的市場競爭環境下想要更好的促進房地產企業發展需要相關人員強化對房地產企業發展的成本控制，結合房地產企業發展實際情況不斷完善內部控制管理，從而不斷提升房地產企業的經營管理水平，促進房地產企業的深遠發展。