房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理措施

宋巍 張坤

濟(jì)南中海地產(chǎn)有限公司 山東濟(jì)南 250000

1 管理任務(wù)

房地產(chǎn)前期管理的任務(wù)主要包括四個(gè)方面：首先，項(xiàng)目策劃任務(wù)，其內(nèi)容主要包括選址策劃、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品策劃、投融資策劃、市場(chǎng)推廣策劃、銷售策劃等。其次，可行性研究報(bào)告任務(wù)，完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證報(bào)告的編寫工作，根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算結(jié)果進(jìn)行盈虧平和計(jì)算，此外還要組織研究和調(diào)整任務(wù)目標(biāo)。再次，土地和規(guī)劃審批任務(wù)，其內(nèi)容包括前期跟蹤、土地收儲(chǔ)、土地出讓等。最后，設(shè)計(jì)質(zhì)量管理任務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案階段設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行管理，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及規(guī)范要求對(duì)施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，保障設(shè)計(jì)內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)性和合理性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理存在的風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1 項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段，工作人員必須綜合考慮企業(yè)自身、當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)分析結(jié)果、項(xiàng)目方案等多方面的內(nèi)容，保障其內(nèi)容的真實(shí)可靠，但項(xiàng)目中存在的不確定因素以及時(shí)效性的限制決定了可行性研究報(bào)告的預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)必然會(huì)和實(shí)際情況存在一定的偏差，這就是風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因。例如一些未確定的內(nèi)容，包括未考慮到的投資內(nèi)容、低估的項(xiàng)目成本、政策引起的投資變化等都會(huì)導(dǎo)致一定的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，貨款利率持續(xù)居高

新形勢(shì)下，直接融資市場(chǎng)的發(fā)展速度較快，但是間接融資為主的格局暫時(shí)難以打破，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依賴銀行的信貸支持仍舊是一個(gè)主要的渠道?，F(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有資本密集型行業(yè)的特點(diǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)單一化的局面仍未打破，間接融資仍然占據(jù)較大比例。特別是近幾年，國(guó)家出臺(tái)了一系列提高房地產(chǎn)開發(fā)商貸款門檻的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金缺口比較大，個(gè)別的已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司每年要支付上億的銀行貸款利息，可見其融資成本的高度。上述分析的結(jié)果不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制勢(shì)在必行，換言之，也只有盡最大限度降低資金占用費(fèi)，才能相對(duì)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈利潤(rùn)。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期管理措施

3.1 項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究風(fēng)險(xiǎn)管理可以分為兩個(gè)方面：其一，綠色建筑建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制，具體措施有根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)空調(diào)參暖系統(tǒng)效能進(jìn)行控制；使用非傳統(tǒng)水源系統(tǒng)；冷熱源、輸配系統(tǒng)以及照明等各部分能耗采取獨(dú)立分項(xiàng)計(jì)量的方法等，將項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際和質(zhì)量預(yù)期差距控制在最小的范圍內(nèi)。其二，盈虧測(cè)算指標(biāo)分析和風(fēng)險(xiǎn)控制，引入不同控制參數(shù)對(duì)控制標(biāo)準(zhǔn)所制定的目標(biāo)調(diào)整，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)盈虧平衡的有效控制。例如，對(duì)最高工程費(fèi)用進(jìn)行分析，基于此對(duì)可行性研究預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

3.2 強(qiáng)化工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本控制創(chuàng)新

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行持續(xù)穩(wěn)妥的滾動(dòng)開發(fā)，能有效的減輕資金壓力。對(duì)于大型開發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)施分期分批開發(fā)，與此同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目也可以進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)度，推行滾動(dòng)式開發(fā)。對(duì)于一個(gè)大型項(xiàng)目，可以通過分期開發(fā)，有效降低資金運(yùn)行總量，及早將資金收回，并將前一期的收入款項(xiàng)投入到下一期的開發(fā)項(xiàng)目之中，實(shí)現(xiàn)具有活力的滾動(dòng)式開發(fā)。

3.3 建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度，保證嚴(yán)格執(zhí)行

首先要在企業(yè)規(guī)章制度上入手，對(duì)內(nèi)部管理工作進(jìn)行“制度設(shè)計(jì)”，這不是一般意義上的設(shè)計(jì)，而是升華了的具有相應(yīng)管理功能的設(shè)計(jì)，此處的設(shè)計(jì)是針對(duì)制度而言的，也就是相關(guān)部門的分析人員根據(jù)其所屬領(lǐng)域的具體情況進(jìn)行探討，結(jié)合所存在的各種問題，先得出解決問題的方案，然后將該方案與該領(lǐng)域的具體情況結(jié)合起來，得出一個(gè)總的制度的政策性方案，并且該政策性方案內(nèi)的各項(xiàng)內(nèi)容一定要有聯(lián)系性和相關(guān)性，符合現(xiàn)實(shí)的企業(yè)管理環(huán)境，還要根據(jù)具體管理問題的發(fā)展情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整；“制度”當(dāng)然就是一個(gè)總的管理制度，設(shè)計(jì)完成后首先要作用于企業(yè)各個(gè)部門并緊密的觀察各部門執(zhí)行的情況、實(shí)施對(duì)象的反應(yīng)以及是否達(dá)到一定的效果和取得的功效等，如果該設(shè)計(jì)能夠滿足相應(yīng)的內(nèi)部管理問題和改善企業(yè)各部門管理能力，同時(shí)又符合法律規(guī)定的話，那么該設(shè)計(jì)就可以通過既定的程序上升到制度的層面。同時(shí)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該高度重視，并嚴(yán)格執(zhí)行實(shí)施，真正提高企業(yè)內(nèi)部控制管理效率。

3.4 項(xiàng)目土地審批風(fēng)險(xiǎn)管理措施

首先，在土地收儲(chǔ)環(huán)節(jié)，一方面通過合理合規(guī)的收儲(chǔ)補(bǔ)償能夠減少建設(shè)單位的資金成本。另一方面主動(dòng)解決土地審批困難，從審批人員、政府、建設(shè)單位以及拆遷戶的角度出發(fā)，充分考慮土地收儲(chǔ)過程可能遇到的相關(guān)問題，積極采取措施進(jìn)行解決。其次，在土地出讓環(huán)節(jié)，一方面在出讓公告上對(duì)出讓部門設(shè)的特殊條件進(jìn)行協(xié)調(diào)，提升土地競(jìng)得優(yōu)勢(shì)。另一方面則要充分發(fā)揮組織協(xié)調(diào)能力，主動(dòng)幫助審批者思考解決問題，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)獲得土地使用權(quán)證。

3.5 提高企業(yè)內(nèi)部管理人員的專業(yè)素質(zhì)，提高企業(yè)文化認(rèn)同感

首先，要不斷提升企業(yè)內(nèi)部管理人員各方面專業(yè)素質(zhì)和技能，在他們上崗之前要進(jìn)行全面的培訓(xùn)教育工作。為內(nèi)部控制管理部門培養(yǎng)高質(zhì)量的人才。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)該不定期的對(duì)內(nèi)部控制管理人員進(jìn)行培訓(xùn)教育，建設(shè)完善的人才培訓(xùn)體系，培養(yǎng)企業(yè)真正需要的管理型人才。

4 結(jié)語

近些年來社會(huì)環(huán)境為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，但由于發(fā)展過快，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)中都存在著一定的問題，加之廣大消費(fèi)者的消費(fèi)心理日益成熟，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越高。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要進(jìn)一步提升自身的項(xiàng)目管理水平，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，如此才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得良好的發(fā)展。綜上所述，以上內(nèi)容就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作中的管理措施的論述。