房地產(chǎn)項目投資決策分析

文/權(quán)海霞，安徽工商管理學(xué)院

目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢趨向穩(wěn)定，國家相關(guān)政策陸續(xù)出臺，但是仍然存在部分房地產(chǎn)的泡沫、爛尾等現(xiàn)象，其中房地產(chǎn)項目投資決策行為直接關(guān)系到企業(yè)市場風(fēng)險的管控。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策風(fēng)險

1.1 經(jīng)濟風(fēng)險

第一，利率作為我國政府進行宏觀調(diào)控的重要手段，通過引導(dǎo)資本投入，合理調(diào)控我國經(jīng)濟運行方式與方向。房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，需投入大量資金，通常超過其總投資額度的一半，因此需獲得包括銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)支持。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，利率變動所產(chǎn)生的負面影響主要體現(xiàn)在兩個方面：利率使得地產(chǎn)自身價值降低，利率提高在一定程度上增加了項目費用。此外，利率增加也會抑制社會公眾的購房需求，影響社會公眾的商品房購買力，并對企業(yè)的資金造成影響。

第二，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本涉及前期階段、建設(shè)階段等，通貨膨脹使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的材料成本、人力成本以及管理成本提高，從而增加商品房的銷售成本，使得社會公眾對商品房的購買期望降低，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生損失。

1.2 決策與經(jīng)營方面風(fēng)險

第一，房地產(chǎn)項目的投資決策風(fēng)險方面主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)初期對土地進行購買的過程中，出現(xiàn)的投資風(fēng)險問題。隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，社會公眾對商品房的質(zhì)量、多樣化等方面的需求不斷提升，使得房地產(chǎn)商品房的價格逐步增長。同時，房地產(chǎn)項目投資呈現(xiàn)周期循環(huán)態(tài)勢，具體表現(xiàn)為收縮—低谷—高峰—恢復(fù)等環(huán)節(jié)。伴隨著房地產(chǎn)項目的大規(guī)模投資，根據(jù)其趨勢變化，需要一段時間恢復(fù)正常產(chǎn)業(yè)狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)項目在開放經(jīng)營的過程中，應(yīng)科學(xué)合理地進行可行性分析，避免投資決策過程中的盲目性。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)項目類型和時機風(fēng)險主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型表現(xiàn)為寫字樓、商品房等多種形式，不同形式的項目會對房地產(chǎn)項目的開發(fā)造成不同程度的影響。同時，因房地產(chǎn)項目多表現(xiàn)為一定的周期性，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，應(yīng)把握好一定時機，綜合考慮周邊的經(jīng)濟發(fā)展水平、公眾收入水平以及公眾消費心理等宏微觀環(huán)境。

2 房地產(chǎn)項目投資決策策略

2.1 運用定量與定性、動態(tài)與靜態(tài)結(jié)合的分析方法

通過定量分析方法分析房地產(chǎn)項目投資決策，通常需要較多的具有技術(shù)性特點的數(shù)據(jù)信息作為重要支持，并運用清晰的數(shù)量計算得出相應(yīng)的數(shù)字和指標，以此對投資項目展開分析與評價。但是運用這一方法所分析出的結(jié)果通常忽視了投資項目所處的政策和市場環(huán)境，以及其他的難以定量化分析的因素，這些因素的變化極有可能對投資項目帶來重要影響，因此，將定量與定性分析相結(jié)合來進行項目投資決策的分析。除此之外，房地產(chǎn)項目投資決策分析還應(yīng)該結(jié)合動態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟評價分析。通過靜態(tài)分析所獲得的項目投資收益率和回收周期，并未充分的考慮資金的時間價值。對于房地產(chǎn)項目投資來說，其需要大量的資金投入，并且回收周期較長，而企業(yè)的資金來源通常是通過銀行貸款所獲得，資金成本與企業(yè)所獲取的利潤有著直接的關(guān)系。因此，在分析房地產(chǎn)項目投資決策時，需要重視資金的時間價值。

2.2 加強市場調(diào)研工作，構(gòu)建規(guī)范的市場調(diào)研機制

第一，需要構(gòu)建健全的市場調(diào)研工作具體流程，并形成具有指導(dǎo)性的市場調(diào)研工作文本，以此規(guī)范和標準化該項工作，充分明確每一次調(diào)研工作的主要任務(wù)和職責(zé)。第二，注重對相關(guān)市場調(diào)研工作人員的培養(yǎng)，提高其專業(yè)水平和素養(yǎng)，可以通過加大對外人才引進的力度，加強對內(nèi)人才培訓(xùn)的力度來組建一支具有寬泛知識面和較強專業(yè)水平的調(diào)研人才隊伍。第三，擴大獲取信息的有效途徑，市場調(diào)研工作不僅可以通過實地考察來獲取信息，同時還可以運用網(wǎng)絡(luò)、媒體等來擴大獲取信息的途徑，從而獲取更多有效的信息。第四，積極構(gòu)建完善的市場監(jiān)控體系，可以通過網(wǎng)絡(luò)或者有關(guān)的專業(yè)服務(wù)平臺來對項目投資所在城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進行定期的監(jiān)控，并定期將相應(yīng)的信息進行匯報，為企業(yè)的房地產(chǎn)項目投資決策提供重要依據(jù)。

2.3 加強投資規(guī)劃方案設(shè)計，為項目投資決策把關(guān)

項目投資規(guī)劃方案的設(shè)計是房地產(chǎn)項目投資決策分析工作中非常重要的環(huán)節(jié)，雖然該時期的方案設(shè)計內(nèi)容基本上還處于概念層面的設(shè)計，但是依然具有重要的價值，相關(guān)設(shè)計師需要有效領(lǐng)悟到這一時期規(guī)劃方案設(shè)計的主要目的，并認真、深入的對投資項目進行分析和探究，所設(shè)計出的規(guī)劃方案不僅能夠符合市場的定位，同時還需要具有較強的競爭力。以此為后續(xù)的投資項目分析工作奠定良好的基礎(chǔ)，在一定程度上確保分析結(jié)果的準確性。否則，則會大大降低項目投資決策分析的效果，甚至?xí)率蛊髽I(yè)在項目投資決策上出現(xiàn)失誤。因此，在進行房地產(chǎn)項目投資決策分析工作時，應(yīng)該加強規(guī)劃方案的設(shè)計，為項目投資決策把好關(guān)。

3 結(jié)語

綜上所述，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目投資決策分析越來越重要。企業(yè)若想在現(xiàn)階段較為激烈的市場競爭中得以長遠發(fā)展，就需要對項目投資決策分析工作引起足夠的重視，并積極通過多種途徑不斷的對其進行改進和完善，以此確保企業(yè)的投資效益和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。