土地規劃管理與城鄉規劃實施的關系探究

閆麗娜 宗寧 原媛

1．青島時代建筑設計有限公司 山東青島 266000

2．山東榮泰建筑工程集團有限公司 山東青島 266000

3．青島時代建筑設計有限公司 山東青島 266000

1 土地規劃管理與城鄉規劃之間的關聯

1.1 土地規劃管理是城鄉規劃實施的前提

城鄉規劃實施以土地規劃管理為前提，要對農業用地與產業發展的需求間的關系協調好，進行準確的定位，避免存在強行征地的行為，要使民眾的用地需求得到滿足。此外，在城鄉統籌發展方面，要改變建設用地的結構，由分散向集中轉變，使各個鄉鎮地區具有更加明確的土地規劃方向。因此，在我國城市化發展的過程中要對土地管理與城鄉規劃實施間的關系進行明確，保證土地資源開發利用的科學性、合理性以及高效性。

1.2 土地管理限制城鄉建設用地

在城市建設中，舊城改造主要是對存量用地進行二次利用，而城區擴建則要開發建設用地。其中，后者是土地規劃的重點，實現途徑是控制新增用地的審批量。基于土地規劃、土地利用條件下，對新增建設用地進行計劃管理，避免城鎮無序擴張。以往城市規劃忽視了空間布局，導致建設項目分散化，產業用地不足，公共設施落后。而在綜合規劃理念下，以結構和布局為核心，城鄉建設、基礎建設不能混為一談，最終實現向城鎮集中居住、向園區集中產業的目標。

1.3 土地規劃決定城鄉規劃的布局

土地規劃的開展，推動了新城擴建、舊城改造等工作，影響城市的規劃和面貌。但是，由于土地儲備量小，土地資源分散，難以滿足城市的整體布局和建設要求，甚至阻礙規劃、建設工作的開展。對此，應該加大房地產市場的管控力度，正確認識土地規劃的性質、作用，編制近期規劃和中長期規劃；將規劃中已經確定的建設用地為核心，劃分功能片區，合理配置土地，編制用地建設進度；針對特定功能區、交通沿線土地，應該制定科學的經營策略。

2 加強土地規劃管理城鄉規劃實施之間聯系的措施

2.1 促進土地規劃與城鄉規劃的協調發展

為了土地規劃與城鄉規劃可以協調發展，在實際的操作中要注意兩點內容。首先，在土地規劃中要考慮以城鄉發展的前景與需求，從而制定出能滿足城鄉長期發展的土地規劃方案；其次，城鄉規劃要以土地規劃為前提與基礎，依據土地規劃的方案制定城鄉規劃方案。

2.2 城鄉建設用地與新建設用地規劃有效結合

土地規劃一般有兩種模式：一種是舊城改造，另一種是新區擴張。控制城市擴張可以使土地的利用效率加強。部分小城鎮以及開發區進行城鄉規劃是通過擴張來實現的。大城市中的土地資源相對缺乏，就需要對舊城改造以及新區擴張進行有效協調，要對當地的城鄉發展情況全面掌握，將建設用地量控制在規定范圍之內，對規劃方案中土地用途以及經濟結構進行全面分析，在實施規劃之前還應該對土地的類型以及發展的重點進行區分，可使用讓居住地區與產業地區更加集中的方案。城市規劃實施與土地規劃管理之間存在著密切的關系，兩者是不可分割的。以上只是闡述了兩者之間的主要關系，實際上兩者在各個方面都存在一定關聯性。通過上文的一系列介紹可以得知，只有城鄉規劃實施與土地規劃管理協調統一發展，才能使這兩條規劃得到共同進步、共同發展，使我國的土地資源得到更加高效地利用。

3 工程案例分析

某市為例，隨著我國城鎮化進程的推進，某市城鎮化發展取得可喜成就，市場經濟體制改革之后，城市發展活力被釋放。從2005年至2011年，全市城鎮化率從33.5% 提升至40.6%；2012年，某城鎮化率達到 42.95%，城鎮人口約有247.39萬人。分析某小城鎮的發展特點，一是“小”，城鎮等級總體偏低，1-2萬人的D類小城鎮占比超過60%；二是“密”，這些小城鎮是由村莊發展而來，數量多，集中分布在沅水及支流的各大平原地帶。具體到某市中心鎮，屬于城郊型城鎮，位于某市中心鎮東南，距離某市中心城區約21km，具有良好的交通區位條件。規劃建設期間，存在問題如下：

①職能定位偏差②經濟實力較低③產業結構不合理 ④用地結構不合理⑤開發模式單一 ⑥部分地區安全性差⑦基礎設施建設落后⑧生態景觀利用率低。

對此，規劃目標是發揮出小鎮的交通區位優勢，利用自然環境、民俗文化，打造成經濟良好、文化繁榮、交通便利、基建齊備、環境美麗的生態型、特色文化旅游樣板鎮。規劃原則是 ：堅持資源開發利用、生態環境保護相結合，兼顧經濟、社會、環境效益；適應市場經濟發展，提供適宜的社會環境；正確處理近期和遠期、舊城和新區、現實和規劃；合理節約用地，切實保護耕地；因地制宜，并有利于生產、生活。

在空間布局規劃上，要點如下：

①考慮到用地條件、交通條件、景觀、環境、區位經濟的影響，避免規劃的盲目性、隨意性②在用地發展方向上，北部是基本農田，東部是農田和山體，不宜作為城鎮建設用地。南面地勢較低，具有洪水沖刷風險，經防洪改善后，地勢較高的部分可作為建設用地使用。西部是山體和平地，不處于基本農田保護范圍內，因此可作為城鎮建設用地使用③用地結構的規劃，結合草坪鎮的地理環境、交通條件，決定采用緊湊型、連片發展的團塊狀形態，簡單概括為“一帶”、“兩片”。

在城鄉發展的過程中通過規劃工作的進行可確定其主要的發展方向，保證城鄉的建設按照其發展需求來進行，而土地規劃管理則是通過對土地發展潛力及承載能力進行分析來確定土地資源的利用方向，通過土地規劃管理可以推動城鄉的可持續發展。為此在實際中必須要對城市土地規劃管理特點及情況進行深入研究，并立足于此分析如何對城鄉進行科學合理的規劃，進而使得土地資源得到更好利用。