淺談宏觀調控對我國商業銀行房地產信貸的影響

李煜東

（江蘇紫金農商銀行，江蘇 南京 211100）

一、貨幣政策對房地產市場的影響

國家貨幣政策在當前一直處于緊縮狀態，故而貨幣政策對房地產市場最直接的影響是融資空間。房地產行業是資本密集型行業，在發展過程中需要大量的資本，因此房地產行業與銀行信貸之間有著密切的聯系。國家的貨幣政策能夠直接影響房地產與銀行之間的關系，在貨幣政策的支持下房地產行業的發展性質出現轉變，貨幣政策支持下房地產行業的開發行為就會轉變為開發和銷售行為。加息能夠直接刺激投資者成本的提高，從而抑制收益，導致投資者利用銀行信貸炒房等現象減弱。

近年來國家貨幣政策逐漸開始調整，貸款利率逐漸上調、首付比率也逐漸上調，緊縮的貨幣政策讓房地產行業的發展特點逐漸轉變，導致當前房地產行業的企業以開發、周轉、再開發的循環模式運作資金。同時國家貨幣政策的影響下，房地產行業企業的直接融資比例逐漸下調，房地產行業企業的間接融資比例增大。

二、宏觀政策調控對商品房價格的影響

宏觀政策能夠直接對商品房的價格產生直接影響，國家宏觀調控能夠直接影響商品房的價格和市場銷售情況，近年來宏觀政策的相繼出臺導致不同城市的商品房價格得到不同程度的控制，商品房價格的基本漲幅得到一定控制。商品房的價格得到一定程度的控制，意味著房地產商投資行為也會收到市場價格波動而產生影響，從近年來房地產商投資行為和投資意向分析，不同城市的房地產商投資行為存在明顯的差異。一線大城市中房地產行業逐漸趨緊飽和，房地產投資開發行為也受到國家宏觀政策的影響，因此在投資方面較前十年出現大幅緊縮，房地產中商品房的投資開發規模大幅縮減，部分房地產商轉投其他行業，房地產商的投資行為受到一定影響。商品房價格的波動以及投資者投資行為的改變，都會帶來商品房銷售面積的變化，商品房銷售面積在近年宏觀政策的影響下呈現出一定的下浮，由于國家宏觀政策的調控，抑制了房地產市場的炒作，導致房地產銷售面積比率出現一定程度的下浮。

三、宏觀調控對房地產信貸的影響

市場的宏觀調控政策能夠直接影響房地產市場的供需關系，同時能夠對房地產發展的基本資金和規模產生影響。政策調控下的房地產發展資金帶來的影響直接表現在房地產融資結構的變化，在過去我國房地產發展過程中銀行信貸產品的比重較大，一般能夠分為信托融資、信托基金融資以及融資租賃三個方面。在國家政策的刺激下房地產開發資金受到系列政策的直接影響，房地產市場需要尋求新的融資方式是必然的。從我國早期至今的房地產企業融資結構變動中就可以看出融資結構的逐漸調整，早在1999年，我國房地產市場以自籌資金作為主要地融資手段，而發展到2011年，我國房地產市場銷售中取得的七成收入都隸屬于銀行信貸。自2012年起國家逐漸緊縮的貨幣政策，直接導致了部分房地產開發商來自于銀行信貸的資金鏈逐漸斷裂，部分開發商在開發過程中面臨的風險逐漸增大，一些較小且缺乏資本實力的房地產開發商正在逐漸消失。

四、宏觀政策對我國房地產企業信貸風險的影響

房地產市場的發展與宏觀政策的調控之間存在密切的關聯，宏觀政策能夠直接影響房地產的基本市場走勢，還會對房地產的項目基本收益和成本帶來極大的不確定性，故而需要從政策的調適角度降低房地產企業信貸產品的基本風險。我國近年來基本的宏觀政策的影響之下，對銀行信貸的發放條件增大了房地產市場資金的收放難度，同時對房地產企業的基本資質要求也出現了變動，房地產企業在政策影響下不得不做出改變，甚至部分房地產開發企業的基本資金周轉出現不同程度的影響。在宏觀政策調整下部分房地產中小企業借貸難度增大，基本資金周轉出現問題，導致資金鏈斷裂，最終消失在房地產資本市場的洪流中。政策對房地產市場帶來的影響進一步表現在消費者身上，原本存在購買意向的消費者一直處于觀望階段，房地產企業的基本投資收益難度被增大，房地產企業的投資資金難以得到有效回籠。

從另一角度分析，房地產的開發對商業銀行房地產信貸產品造成的影響主要表現在以下幾個層面：一是房地產開發貸款不良率逐漸提升，房地產政策能夠直接導致房地產開發過程中山商業銀行的不良貸款率逐漸攀升。主要是因為宏觀政策波動下房地產企業的資金難以在有效時間內回籠，一旦資金鏈斷裂那么將會導致中小房地產企業難以償還銀行的貸款；二是房地產抵押品的價格降低導致商業銀行運營風險提高，宏觀政策的調整下房地產市場價格受到影響，造成房地產抵押品的商品價格受到影響，當還款余額大于抵押品價格，借款人的違約概率被增大，商業銀行在運營過程中面臨的運營風險被直接增大，銀行信貸產品的資金風險累積并增大；國家政策對房地產市場的調整并不是淺嘗輒止，國家宏觀政策的調整進入深水區將會導致銀行貸款風險被增大，對于消費者而言，房地產除了居住還可以用于投資，但是在國家政策的深水區中，房地產不再是炒作的投機空間，誠如習近平總書記提出的房地產不是用來炒的，就意味著個人借助房地產炒作的時代已經過去，住房貸款下引起的壞賬風險也被相應提高。

五、結語

由上可知，宏觀政策對房地產信貸的影響是較為顯著的，房地產的信貸發展受到宏觀政策的影響，故而在房地產信貸產品設計中需要衡量國家政策的波動，在政策波動的基礎上，及時根據市場調整信貸產品內容和方向。