探析房地產企業應收賬款管理

邵陽大漢置業有限公司

現如今有很多房地產企業為了能夠快速在市場當中站穩腳步，從而在擴大市場規模的時候運用應收賬款，運用應收賬款不僅能夠有效提升房地產企業的銷售額度，還能促使房地產企業在激烈的市場競爭當中加大自身競爭力，所以，這就需要房地產企業能夠高度重視針對應收賬款的管理，促使企業資金周轉率能夠得到有效提升。

一、房地產企業應收賬款的相關概念和必要性

(一)應收賬款的概念

所謂的應收賬款指的則是企業由于銷售商品或提供服務等形式從而形成的債權，而且對于房地產而言，房地產企業和其他企業相比有著特殊性，所以應收賬款不僅是房地產企業會計核算方面的資金體現，更是房地產企業的賬外管理，所以房地產企業的應收賬款管理應當更加的傾向于現金流，將按照應收賬款形式的不同，可以把應收賬款的類型劃分成為應收銀行按揭款、應收客戶按揭款以及應收分期付款欠款等幾種形式。

(二)開展應收賬款的必要性

1.有效滿足企業資金需求

我國房地產企業和其他企業的不同之處就在于，房地產企業所進行銷售商品的成本和價格要比其他企業銷售商品成本和價格要高，那么這一因素就在一定層次上決定了房地產企業的資金需求量較大，若是從資金來源方面進行分析的話，其組成以對外融資和房產銷售回款為主，所以加大應收賬款管理能夠有效滿足于我國房地產企業的資金需求。

2.有效影響現金流入方面

賒銷作為房地產企業的主要特征之一，雖然運用這種形式能夠有效提升銷售效率、幫助企業增收，但是同時也會促使應收賬款數量不斷加大，假設房地產企業對應收賬款管理不當，那么就會促使企業資金匱乏，嚴重的話還會引發財務危機產生。

二、房地產企業應收賬款存在的主要問題

(一)應收賬款的周轉率較低

現如今應收賬款周轉率是主要體現房地產企業應收賬款管理質量的關鍵，將針對房地產開發企業應收賬款管理工作開展分析，當房地產企業在運營發展過程當中，應收賬款周轉率低下已經成為了最為普遍的現象。將以某個房地產企業的2016年和2017年的應收賬款周轉率變化情況作為例子，在2016年的時候，該企業的平均應收賬款周轉率為16.25次，平均周轉天數為20.26天/次；在2017年的時候，該企業的平均應收賬款周轉率為9.37次，平均周轉天數為 40.12天 / 次，將根據上述數據可以清晰的看出，和2016年同期相比較，該房地產企業2017年應收賬款變現次數正在逐漸減少，也就是說應收賬款管理質量正在不斷下降，那么對于我國資金需求量較大的房地產企業而言，應收賬款轉率不斷下降就會促使企業的資金流動較慢，從而影響房地產企業的正常運行。

(二)客戶信用評估不準確

隨著近幾年我國房地產企業數量的不斷加大，企業在面對激烈的市場競爭當中，企業對內部銷售人員和財務人員等都施加了大量壓力，那么當企業銷售人員進行約談客戶的時候，并且客戶表現出了購買意向之后，銷售人員以及相關的企業內部人員都為了能夠完成銷售目的和目標，從而在最短的時間內完成了客戶信用等級的評估，促使最終的信用評估結果不準確，當客戶已經簽訂合同之后，時常都會出現逾期回款等現象，嚴重影響了房地產企業的應收賬款管理質量和效率。

例如：浙江杭州的某電子制造企業管理人員，在其年銷售額在7.9億左右，年貨款回籠率在78.34%，壞帳時有發生，應收帳款居高不下，那么由于房地產企業的相關管理人員沒能針對該客戶企業和該客戶的實際經濟情況進行分析，從而導致客戶在償還貸款的過程當中出現償還失敗和無力償還等現象發生。

三、加大房地產企業應收賬款管理的主要措施

(一)有效改善應收賬款周轉率方法

1.事前控制方法

所謂的事前控制方法，指的則是房地產企業可以運用創設優惠政策等形式，從而提升客戶一次性付清購房款的積極性，并且還要把在和客戶交易當中所產生的應收賬款風險轉移到雙方進行創設交易關系之前。如客戶沒有付款的時候，即交易失敗，從而在無形當中有效避免了雙方在建立交易關系之后可能會產生回款不及時等風險問題；如客戶經濟條件不允許，在這個時候就可以積極鼓勵客戶進行選擇按揭付款。例如：我國房地產企業可以在銷售優惠政策當中明確規定“假設客戶進行選擇一次性付款方式，那么就可以有效減免購置費用的1.5%等”。

2.事中控制方法

事中控制則是在發生應收賬款的實踐管理當中，把傳統的管理方式逐漸替換成為事中控制法，并且還要在安排專人負責應收賬款追蹤管理的時候，和相關銷售人員進行相互合作，合理運用銷售人員針對客戶的了解優勢，從而一同開展應收賬款的分析工作，確?？蛻羰鄯靠钅軌蚣皶r進行匯款，防止由于資金拖欠對企業現金流入以及盈利所產生的嚴重影響。例如：應收賬款管理人員和銷售人員一同進行合作，將通過銷售人員針對客戶的實際了解情況實施動態掌握客戶的資金狀況。

3.事后監督方法

為了有效提升應收賬款管理水平，房地產企業可以針對應收賬款管理工作進行創設分級預警機制，分別針對不同級別的客戶運用不同的措施。例如：在面對逾期1個月以上沒能進行及時回款的客戶將設置成為三級預警，可以通過電話催收、書面函件等形式進行催收，若是還是沒能有效回款，就將參照客戶購房合同當中的相關法律條款交接給法律部門進行處理；面對逾期不夠1個月的客戶將設置為二級預警級別，積極的和客戶進行聯系，并且還要運用多種方式進行有效催收；而在約定期限內沒能履約的客戶設置成為一級預警，將通過短信、電話等多種方式進行提醒客戶履約。

(二)綜合開展客戶信用評估機制

現如今我國房地產企業可以和銀行進行相互合作，合理運用多重信用評估機制。在評估的過程當中，假設客戶存在經濟收入較低和沒有穩定經濟來源等問題的時候，房地產企業的相關人員就可以針對這一客戶進行持續的追蹤，以此來有效確保信用評估結果的準確性。例如：某客戶和某房地產企業的銷售人員進行口頭商定，將擬一個1周之后所進行簽訂的購房合同，并且客戶還表示將運用分期付款的方式進行購買，先繳清30%的首付款之后，將在每一個月進行提供3500元的貸款，但是通過后期的溝通才發現，該客戶的平均月收入均在2000-2500左右，那么這就需要房地產企業的相關人員能夠針對客戶進行信用綜合評估，在通過系統分析之后，才發現該客戶并沒有拖欠信用卡等額外的不良行為，而且還有一份兼職所在，其月收入在4000左右，最終的評估結果是該客戶擁有還款的能力。

(三)構建獨立的應收賬款管理部門

房地產企業將創設獨立的應收賬款部門，從而有效提升應收賬款管理質量，解決各個部門之間溝通不順暢等問題。房地產企業可以在實際情況允許的基礎之下，從而創設獨立的應收賬款部門，并且還要把應收賬款管理工作當中的工作內容都將交接給獨立部門進行負責和管理，有效解決傳統管理模式當中所存在的問題，或者在創設獨立部門的時候還要在財務部門和銷售部門之間選擇一些工作人員進行負責應收賬款管理工作，充分運用應收賬款工作的優勢，促使企業各個部門之間都能進行相互溝通，有效提升回款效率。

四、結束語

綜上所述，根據當前我國房地產企業的實際運營現狀來看，大部分企業都在應收賬款管理方面存在有著較大問題，所以這就需要我國房地產企業能夠根據自身實際情況從而有效改善應收賬款管理，將通過運用多種形式的方式，提升回款效率，降低應收賬款風險，進一步促進我國房地產企業的發展。