云南省產業園區自主開發模式項目投資分析

云南工投曲靖經開區產業投資開發有限公司 彭禮云

云南省政府日前出臺《云南省工業園區產業布局規劃(2016—2025年)》，提出到2025年，工業園區主營業務收入達到3000億元，規模以上工業增加值突破7600億元，占全省工業的比重達90%，培育打造10個主營業務收入增量超千億元的重點園區，50個增量超百億元的專業園區。《規劃》明確，到2025年，新興產業和先進裝備制造業主營業務收入占全省園區工業的比重達60%，形成40個左右特色產業集群，爭取建成3～5個國家級制造業創新中心，培育建設一批綠色示范工廠和綠色示范園區，實現工業園區產業規模和效益顯著增強，產業轉型升級取得明顯成效，現代產業體系基本形成，產業空間格局進一步優化，園區配套設施水平大幅提升、支撐服務體系日趨完善。因此，近幾年產業園區建設的步伐不會停止，建設的規模和質量會不斷提升，研究產業園區自主開發模式項目投資具有一定的實踐意義。

1 云南省產業園區發展概況分析

截至2018年底，云南省共有131個產業園區，國家級園區8個（國家經濟開發區5個，國家級高新區3個），省級園區60個，州市級園區63個，實現了129個縣域全覆蓋；入駐工業企業約8000多家，園區從業人數116.55萬人；全省產業園區主營業務收入16935.36億元。其中：主營業務收入超千億元的園區4個，100～500億元的29個，全部工業企業利潤總額實現750.58億元，利稅總額達到1272.45億元。

2 云南省產業園區發展過程中取得成績和遇到的瓶頸

云南省產業園區經過多年的發展，在全省經濟和社會發展中的戰略地位日益突出。取得了如下的成績：(1)園區發展規模不斷擴大；(2)園區分層分類格局初步確立；(3)園區基礎設施逐步改善；(4)科技創新能力逐漸強化；(5)政策支撐體系初步完善。

全省各州（市）都有一定數量的園區，但發展過程中也面臨許多問題，成為園區開發過程的瓶頸：(1)園區發展不平衡，空間集中度高；(2)整體發展水平低，工業增長動能不足；(3)園區總體規劃水平較低，主導產業不突出，產業定位不明確，產業同質化較為嚴重；(4)園區建設資金不足，融資渠道狹窄；(5)產業生態發展意識不強，產業鏈關聯性不高，產業集聚效應不強；(6)招商引資吸引力和力度不夠，優惠政策落實不到位。

雖然云南省產業園區在開發建設的過程遇到了不同程度的問題，但是在經濟和社會發展大局中的戰略地位已日益突出，特別是園區開發平臺企業在與地方政府接洽過程中，各方所體現出的基礎設施建設、產業研究與規劃、資源導入賦能、招商引資和園區運營服務等訴求，使得實體經濟的發展依然需要園區的支撐。在推動供給側改革中，產業園區的發展依然處于重大機遇期。

3 A公司自主開發模式項目投資收益的案例分析

3.1 背景介紹

A公司是云南省園區投資開發公司，近年來先后參與了云南省省會及各地州城市的園區投資開發，在本省基礎設施建設、自主投資開發、存量土地盤活和園區運營等方面具有豐富的經驗。假設A公司自主投資開發的產業園區為B產業園區，位于云南省C市。

3.2 項目介紹

(1)項目位置及交通。B產業園位于C市東南，初步規劃用地約為1071畝，目前園區僅完成一條主道路建設及部分用地平整工作；擬配套的商住用地位于C市東南新城，總用地約2300畝，距離B產業園約6.5公里，項目用地自繞城河與西環線交叉帶起，沿西環線兩側的區域分布。(2)B產業園配套建設道路及水電投資估算。假設C市政府要求A入園企業先進行園區基礎設施開發，具體為道路、管網、綠化及照明工程，待基礎設施開發完畢后，按照投資總額C市政府會通過招拍掛的方式將產業園區的住宅用地按照80萬元/畝的價格計算畝數賣給A公司。按照C市工信局提供的原控制性規劃、部分道路斷面示意圖，結合相關經驗數值，初步估算建設總投資為13074萬元，如表1所示。(3)擬配套建設的商住項目投資估算。第一，商住項目區位及市場初步調查。2019年A公司市場營銷部對項目用地周邊5公里范圍內的樓盤進行了初步市場調查，經現場調查，商住項目周邊為近山郊區，配套設施不完善，目前僅有西環公路一條城市主干路經過項目用地，項目用地距離C市政府約10公里，距離城市公園約7公里，距離C市人民醫院約5公里，距離C市第一中學約9公里，距離配套完善的C市碧桂園、雍和居、世紀花園、匯東駿園、天一公園首府約5公里；項目周邊配套完善的樓盤中高層項目售價為4500～5500元/m2，花園洋房及別墅售價為6000～6900元/m2，其中C市碧桂園開盤價為6000元/m2，目前二手房價格為8000元/m2。第二，商住項目投資估算。A公司通過自主開發模式擬建設的商住用地，結合市場調查情況，擬摘牌的商住用地總計按照600畝，容積率2.4，土地摘牌單價為80萬元/畝，總建筑面積為960005平方米，建安成本按照2700元/平米，開發成本按照3075元/平米，銷售單價按照5000元/平米，結合各類稅費綜合測算，項目凈利潤為13781萬元，此金額覆蓋了B產業園園區基礎設施投資額，如表2所示。

表1 B產業園園區基礎設施工程投資估算表(單位：萬元)

表2 B產業園園區自主開發項目收益測算(單位：萬元)

通過B產業園園區基礎設施投資估算表和自主開發項目收益測算表可以看出，A公司在拿地面積、建筑容積率和產品售價方面是按照基礎設施投資表的投資總額來控制的，是出于先收回投資成本的基礎上按照最低的標準來對自主開發項目的指標進行估算，在真正進行投資開發時會按照市場來調整相應指標來達到公司的預期利潤。

4 項目投資建議

為了使A公司通過在B產業園首先進行基礎設施開發投資建設，再通過政府招拍掛的方式獲得商住用地，進行項目自主開發商品房首先收回基礎設施投資，并獲得相應項目收益，為了順利摘牌土地、完成基礎設施建設和自主項目開發，能夠有效及時地進入項目和退出項目以及獲得C市政府更多的政策扶持和優惠，可以采取以下措施。

一是政府擁有土地和政策，在洽談協議時，應對一企一策進行明確，如拿地價格、優惠扶持補助政策、稅收優惠政策等，并獲取政府在產業園區運營管理等方面的綜合服務。

二是在項目開發推進過程中需政府相關部門能給予基礎設施配套方面的大力支持，避免因基礎設施配套的不完善影響項目落地。

三是短期內，引入品牌房企對商住用地進行合作開發，利用品牌房企的開發專業優勢和品牌溢價能力，提升項目價值，實現高周轉快開工，公司分享收益；或在能夠以產城融合爭取商住用地價格最低的前提下，政府同意以投入B產業園的基礎設施建設總成本以相應的商住用地進行沖抵，以資源前置為前提，獲取一定數量的項目用地，在一定時段有序退出。