房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理研究

王雷

摘要：隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的資金需求也逐漸加大，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足經(jīng)營(yíng)資金需求，通過(guò)一定的融資渠道幫助企業(yè)籌措經(jīng)營(yíng)資金，促進(jìn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。而在開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的過(guò)程中，為了實(shí)現(xiàn)最大的項(xiàng)目開發(fā)效益，需要對(duì)資金進(jìn)行設(shè)計(jì)、規(guī)劃、預(yù)測(cè)以及研究，針對(duì)不同的業(yè)務(wù)特點(diǎn)、階段特征等，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌管理。現(xiàn)金流管理作為資金管理的重要一環(huán)，主要是通過(guò)合理的安排預(yù)算，強(qiáng)化收入及支出的執(zhí)行監(jiān)管，優(yōu)化現(xiàn)金流轉(zhuǎn)以及控制等措施手段來(lái)有效降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)隱患，提高企業(yè)的資金管理水平與綜合管理效益。本文首先簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀與現(xiàn)金流管理特點(diǎn)，然后分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的關(guān)系，最后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況提出了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略，希望能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)管理人員提供一定的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);融資;現(xiàn)金流管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀與現(xiàn)金流管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是采用自有資金和銀行貸款來(lái)進(jìn)行籌資，當(dāng)資金不足時(shí)，還會(huì)通過(guò)股權(quán)、債券等進(jìn)行融資，融資的渠道相對(duì)單一。由于目前我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展尚不成熟，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度增加。

現(xiàn)金流直觀地表現(xiàn)為企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)狀態(tài)和支付能力，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理實(shí)際上就是對(duì)企業(yè)一段經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)的現(xiàn)金流動(dòng)的時(shí)間、流向以及金額大小等作出全面的分析預(yù)測(cè)、規(guī)劃和執(zhí)行。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常現(xiàn)金流的資金數(shù)額較大，其投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)各個(gè)項(xiàng)目階段都需要大量的資金流入和流出。并且由于企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，現(xiàn)金流的循環(huán)周期也相應(yīng)延長(zhǎng)，資金回籠速度較慢，這對(duì)企業(yè)自身的資金運(yùn)作能力提出了較高要求。由于資金具有一定的時(shí)間價(jià)值，在項(xiàng)目開發(fā)前期投入了大量的資金成本后，隨著投資回收期的延長(zhǎng)，企業(yè)所面臨的現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)也逐漸加大。而在后期的銷售階段，現(xiàn)金流入遠(yuǎn)超過(guò)流出，流入與流出的不均衡也進(jìn)一步加大了現(xiàn)金流管理的難度。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)金流管理主要集中在生產(chǎn)和籌資兩個(gè)方面[1]。在生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)既可以完全由企業(yè)獨(dú)立完成生產(chǎn)建設(shè)，也可以將部分生產(chǎn)施工承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，因此企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)金流的管理需要區(qū)分不同的生產(chǎn)對(duì)象，制定相應(yīng)的現(xiàn)金流管理策略。在籌資方面，由于涉及到土地款項(xiàng)、工程款項(xiàng)的支付，并且利潤(rùn)的分配、債務(wù)及利息的償還都會(huì)加大企業(yè)的資金占用量，因此需要針對(duì)特定的現(xiàn)金流需求開展融資活動(dòng)，同時(shí)通過(guò)現(xiàn)金流的管理來(lái)保障融資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資與現(xiàn)金流管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要大量的資本投入，企業(yè)的資金需求量大，僅靠自身的資本能力難以完成全部項(xiàng)目的開發(fā)，因此，企業(yè)必須要借助一定的融資手段來(lái)進(jìn)行籌資以滿足企業(yè)的資金需求。從這個(gè)角度上看，融資是企業(yè)現(xiàn)金流管理的基本保障，只有合理地進(jìn)行融資，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的高效管理。或者說(shuō)融資實(shí)際上就是企業(yè)在籌資階段為了防止資金短缺而開展的現(xiàn)金流管理手段之一，也是后期經(jīng)營(yíng)階段現(xiàn)金流管理活動(dòng)得以順利開展的基礎(chǔ)前提。

反之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流的管理質(zhì)量對(duì)企業(yè)的融資能力也有較大影響，現(xiàn)金流管理能力是企業(yè)實(shí)力的象征，是企業(yè)主要的經(jīng)營(yíng)資本，具備充足的資金，現(xiàn)金流管理運(yùn)轉(zhuǎn)良好是企業(yè)獲取融資的重要保障，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)融資效益，達(dá)成融資目標(biāo)的必要因素。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理優(yōu)化策略

（一）綜合分析經(jīng)營(yíng)環(huán)境，合理規(guī)劃企業(yè)投融資

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境直接影響到其投融資規(guī)模、資金流向以及現(xiàn)金流量，不合理地的投融資規(guī)模都會(huì)增加企業(yè)的現(xiàn)金流量壓力，并且會(huì)加重企業(yè)的償債負(fù)擔(dān)，對(duì)企業(yè)的再融資能力產(chǎn)生不良影響。因此，企業(yè)要提高投融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，對(duì)資金的前期規(guī)劃以及后期管理全過(guò)程加強(qiáng)分析控制，結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)需求制定合理的投融資資金管理計(jì)劃。

企業(yè)在作出開發(fā)投資決策時(shí)，要組織專家進(jìn)行決策論證，研究所投資對(duì)象未來(lái)是否具有足夠的盈利能力，現(xiàn)金流量是否可觀，存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患是否在企業(yè)的可控范圍內(nèi)等，通過(guò)充分的論證分析，確保資金安全，項(xiàng)目正常開展。在計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目收益率時(shí)可采取的方法包括凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率以及獲利指數(shù)等，這些方法都是從資金的時(shí)間價(jià)值角度來(lái)衡量開發(fā)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值，以確保投資決策的科學(xué)性、合理性。另外，考慮到資金的安全性以及流動(dòng)性，企業(yè)還要實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目開發(fā)狀況，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)階段及業(yè)務(wù)特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整投資策略和投資計(jì)劃方案。

在融資方面，企業(yè)要減少對(duì)銀行貸款的單一融資途徑的依賴，大力開拓股票、債券、信托等融資渠道，結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)金流量需求，改進(jìn)融資方式，積極探索多元化的融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，合理地控制融資規(guī)模，以強(qiáng)化企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)的管控。

（二）優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與預(yù)算管理

為了降低企業(yè)的負(fù)債率，防止產(chǎn)生負(fù)債危機(jī)，企業(yè)要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)[2]，企業(yè)要擴(kuò)大自由資金的持比，確保自有資金流量充足，以盡可能降低市場(chǎng)環(huán)境變化對(duì)于企業(yè)現(xiàn)金流量產(chǎn)生的不良影響。同時(shí)要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的“高杠桿，高周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式，控制投資規(guī)模，加快商品銷售，積極促進(jìn)現(xiàn)金流的回籠，逐步強(qiáng)化企業(yè)的“造血”功能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最佳現(xiàn)金流狀態(tài)。

企業(yè)要將現(xiàn)金流管理同企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，在制定戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，要將企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流量運(yùn)轉(zhuǎn)是否通暢，現(xiàn)金流量是否能夠得到充分利用等考慮在內(nèi)。從戰(zhàn)略高度來(lái)對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和適度調(diào)整，確保現(xiàn)金流收益性、流動(dòng)性以及增長(zhǎng)性三者之間的平衡，保證企業(yè)的現(xiàn)金流管理是在為企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)服務(wù)，不發(fā)生偏離，不產(chǎn)生阻礙作用。

企業(yè)要做好現(xiàn)金流預(yù)算，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境變化趨勢(shì)，企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)展動(dòng)向等的分析和預(yù)測(cè)，以經(jīng)營(yíng)效益最大化為導(dǎo)向合理地進(jìn)行資金分配。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中所涉及到的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)地匯總和分析，將其作為企業(yè)平衡計(jì)劃現(xiàn)金收支的重要工具。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)與預(yù)算指標(biāo)的對(duì)比，及時(shí)了解可能會(huì)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量缺口，制定相應(yīng)的防范措施，確保現(xiàn)金流量總體平衡，有效防范現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善現(xiàn)金流管理制度體系，加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督管理

企業(yè)要建立健全現(xiàn)金流管理制度體系[3]，制度包括企業(yè)的投融資管理制度、資金規(guī)劃及使用制度、預(yù)算管理制度、現(xiàn)金調(diào)配和審核制度、資金監(jiān)管制度等，通過(guò)建立健全管理制度體系，確保各項(xiàng)現(xiàn)金流管理活動(dòng)有序開展。同時(shí)，企業(yè)要結(jié)合業(yè)務(wù)開展情況對(duì)制度進(jìn)一步細(xì)化和完善，構(gòu)建從開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期到營(yíng)業(yè)期再到最終結(jié)束期的全階段的現(xiàn)金流管理制度，將“人、財(cái)、物、機(jī)”都全部納入企業(yè)現(xiàn)金流管理的范疇內(nèi)，確保形成全過(guò)程、全方位的現(xiàn)金流管理制度框架，有效杜絕現(xiàn)金流管理制度漏洞。并且為了提高企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，確保資金安全，企業(yè)要建立嚴(yán)格的現(xiàn)金流責(zé)任管理制度，將現(xiàn)金流管理責(zé)任落實(shí)到各個(gè)具體的部門及崗位個(gè)人，降低現(xiàn)金管理的隨意性，增強(qiáng)現(xiàn)金流管理的抗風(fēng)險(xiǎn)能力水平。另外，為了保證融資及現(xiàn)金流管理活動(dòng)的高效、有序性，房地產(chǎn)企業(yè)要積極地開展審計(jì)監(jiān)管工作，確保審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性，針對(duì)融資及現(xiàn)金流管理進(jìn)行日常審計(jì)和專項(xiàng)審計(jì)，形成常態(tài)化的審計(jì)監(jiān)管機(jī)制。要求審計(jì)人員要深入到企業(yè)現(xiàn)金流管理業(yè)務(wù)的一線環(huán)節(jié)，強(qiáng)化過(guò)程監(jiān)管。將監(jiān)管重心前移，逐步從過(guò)去傳統(tǒng)的時(shí)候監(jiān)管模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑笆轮惺潞蟮娜^(guò)程監(jiān)管，以便更加及時(shí)、精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)并處理經(jīng)營(yíng)管理中的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)異常情況，有效防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)隱患。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過(guò)合理地規(guī)劃籌資方法，探索多元化的融資渠道，改進(jìn)和完善企業(yè)的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)以及預(yù)算管理，建立健全現(xiàn)金流管理制度體系框架等一系列措施手段，全面提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)夯實(shí)根基。

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