基于成本控制的房地產企業財務管理途徑研究

高健

摘要：隨著最近幾年我國經濟的不斷發展，房地產行業呈現出迅猛發展態勢，由于其所關聯的行業十分廣泛，因此在發展進程中具有龍頭帶動效應，在國民經濟當中扮演著十分重要的地位。但是最近幾年，房地產企業呈現出投資不斷加大態勢，在很大程度上對我國經濟結構平衡產生消極影響。對于房地產企業來說，如果想要在今后實現可持續發展，就必須要對財務加以合理控制。本文在研究過程中就基于成本控制對房地產企業財務管理的途徑進行了針對性研究。

關鍵詞：成本控制;房地產企業;財務管理

一、引言

為了能夠合理控制我國房價上漲趨勢，政府相繼出臺了很多宏觀調控政策，在這樣的大背景下，令房地產企業面臨著十分嚴重的資金短缺情況。為了能夠改善這種情況，不但要積極拓展企業自身的外源性融資渠道，同時還應當在優化財務管理方面做好功夫。從具體角度看，房地產企業所開展的財務管理工作，需要對資金進行合理監管，進而實現對企業成本的合理控制。同時，在這個過程中還應當最大程度上發揮房地產企業財務部門的效應。從很多房地產企業所取得的實際經驗看，很多企業都沒有對資金使用形成良好的監管機制。受到企業“工程項目導向”以及財務管理人員自身素質的影響，經常存在著“重項目輕預算”問題。通過以上相關論述就能夠清楚看到，在房地產企業內部實施科學有效的財務管理，最為關鍵的一點就是對資金加以科學配置。

二、房地產企業成本構成

（一）房地產企業所面臨的顯性成本

從顯性成本的本質上看，其歸屬于會計成本類別。房地產企業受到自身特性影響，從其顯性成本構成上看，可以概括為以下幾個部分：

1.人工成本。毋庸置疑的一點，房地產行業屬于一個勞動密集型產業，因此，從房地產企業成本構成上看，人工成本所占比重還是比較大的。例如，非正式員工在提供勞動的過程中，報酬都是每日一結。通過以上論述能夠清楚看到人工成本在房地產企業當中屬于一種剛性的費用支出，尤其是在我國平均工資水平不斷提升的情況下，企業人工成本總量也呈現出不斷上升態勢。

2.設備購置成本。對于房地產企業而言，無論是市場競爭方面，還是在資質認證方面，設備規模都是一個十分重要的因素。而目前建筑市場當中，大型設備一般都處于寡頭市場結構，所占比重超過60%，所以機械設備的價格相對來說也比較高。而這也令房地產企業面對著比較大的資金壓力。

3.資金使用成本。房地產企業在日常經營管理過程中，一般都需要較大的外源性資金供給。在這樣的情況下，企業就會向商業銀行尋求借款并支付一定利息。另外，為了能夠滿足自身企業對房地產市場變化的適應性，所以相關行為也在很大程度上提升了資金使用成本。

（二）房地產企業所面臨的隱性成本

對于房地產企業而言，在進行成本管理的過程中，沒有重視對隱性成本的合理控制，而這種情況的出現，導致企業成本管理效用無法得以最大程度上發揮。因此，本文針對沉淀成本、機會成本兩項內容進行闡述。

1.沉淀成本。對于房地產企業來說，沉淀成本主要產生于大型成本購置過程。對于大型成本而言，其具有資產專用性比較高的技術特征，也正是在這樣的情況，對于房地產企業而言，如果改變企業性質，也無法將設備用于其他領域，所以在這個過程中必然會導致沉淀成本的存在。

2.機會成本。對于房地產企業來說，主要來源于資金的實際使用。房地產企業在確定開發項目之后，將會有大量的資金注入，最終能否發揮資金效應，完全取決于項目選擇是否科學。而在資金短缺的情況下，必然會產生機會成本。

三、房地產企業成本控制存在的問題

（一）工藝和流程不合理

近年來，信息技術的發展帶動其他產業的發展速度有了飛速的提升，原先陳舊的生產流程和生產工藝已經不能滿足當前新時代的建筑施工的需求，這就要求房地產企業在進行建筑的實際施工過程中要做好全面的準備，根據時代和當前的社會現狀的要求，及時對自身的工藝流程進行升級。但是，在房地產企業中，工作人員的年齡都比較大，而且思想守舊，房地產企業管理層也有類似的人，所以房地產企業并沒有在這方面予以足夠的重視，這在一定的程度上延緩了房地產企業自身的工藝升級和改造的步伐，從而在市場競爭中處于劣勢地位，影響房地產企業的發展。此外，建造過程中不必要的人力、財力支出存在著很大的殘余，很多建造工藝的效率有待提升。因此，施工工藝流程的不合理是影響建筑工程施工的主要問題之一。

（二）合同文本的完善度不夠高

建筑工程的施工是一個相對比較大的經濟活動，涉及的資金也是相對比較多的，這就要求房地產企業在進行施工活動的前期，必須要根據實際的需求，做好自身的項目文本的制定，從而保證房地產企業利益不受損失。但是當前房地產企業在這方面的法律意識淡薄，完全依靠口頭的評說來進行相關的活動，不對合同文本進行嚴格的審查，這就會導致房地產企業在一些問題的法律處理過程中處于劣勢，從而造成不必要的成本損失。此外，房地產企業在合同制度的過程中隨意性較大，沒有對合同予以足夠的重視，導致合同存在諸多問題，對房地產企業自身的利益有很大的負面影響。

（三）項目部門之間的聯系不夠緊密

建筑工程項目比較復雜，涉及到多個部門以及施工技術，如何將各個部門進行有機的結合是當前急需解決的問題。在實際施工的過程中，參與施工的各個部門作為一個有機的整體，只有他們之間實現了密切的配合和高效的協作，才能夠保證自身的項目管理活動能夠實現妥善的處理，保證在整個施工過程各個環節都能夠安全、高效完成。當前的房地產企業現狀是：房地產企業在參與建筑工程的建設過程中，房地產企業自身的內部信息流動不夠通暢，沒法實現完善的信息共享，各個部門之間的交流不夠頻繁、不夠深入，導致了在一些事務的處理上，無法實現高效的解決，延誤的時間會給房地產企業的發展帶來很大的不利影響。所以說，為了保證建筑工程的順利施工，加強項目部門之間的充分溝通是非常重要的。

四、基于成本控制的房地產企業財務管理對策

（一）加強材料費用管控

在材料費用的管控上，要做到嚴格細致，針對采購、運輸、存儲等過程中的費用支出，要做到嚴格的審批和明確的記錄。制定好針對性的限額規劃，開源節流地保障材料費用能夠控制在一個相對合理的范圍內。嚴格規范相關工作人員的實際操作，保證在運輸過程中能夠實現一步到位。保證在進行使用的過程中，成本才能夠得到最大限度的節省。此外，在施工材料選購的過程中，需要貨比三家，在質量保證的基礎上，盡可能的選擇價格有優勢的廠家，從而有效的對成本進行控制。

對于物料費用的成本管理工作，出了傳統的采用加強采購與儲存管理工作，嚴禁漏、滴、冒、跑以及嚴格限制物料出庫入庫工作等方式之外，還應該嚴格把握工程物料采購過程中的結算關、驗收關、運輸關、價格關以及質量關等。工程施工方應該充分把握住自己作為買方的權利和機會，設立構建相關材料與工具的招標采購制度，在工程施工過程中所需要購買的材料與設備進行公開的招標采購，根據相關的路途、安全、保養以及報價等各方面因素進行綜合評價，選定最有利節約成本，同時又能夠充分保證工程施工需要的賣方單位，進行采購。

（二）加強機械使用費管控

在機械使用費用上，最為主要的就是要保證操作人員的規范操作。機器的損毀和維修主要包括兩部分，也就是人為因素和自然因素，通過相關的統計數據我們可以了解到，人為因素所占的比重是遠遠大于自然因素的。規范好了操作人員的日常操作，不僅會使得機械費用的支出大大降低，而且還會有其他的很多附加效果，包括對施工人員的安全性以及機械設備的使用壽命等等，所以說加強機械設備操作人員操作的規范性非常重要。

（三）加強分包工程費用管控

分包工程費用是一個相對比較難以處理的問題，因為它所涉及的人為因素是相對比較多的，但是這一部分也是造成成本浪費最為嚴重的部分，如何做好這一部分的成本管理是直接影響到施工企業自身的發展的。應該從三個方面入手：首先，需要做好前期的市場規劃和調查，充分了解參與到工程分包的各個企業的實際情況和往期業務記錄，這樣才能為分包成本的估算提供一個合理的依據。其次，在事務的處理過程中，應該按照自身的實際需求做好針對性的調整，這樣可以有效避免一些不必要的分包成本支出。最后，財務部門要做好定期的項目資金的審查，保證分包工程的項目資金處在一個實時可控的范圍內，從而保障所有分包工程的成本可控性和進度統一性。

五、總結

本文在研究過程中從成本控制角度出發對房地產企業財務管理情況進行了針對性分析，分析了目前存在的問題，并針對性提出幾點建議對策。

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