關于城市土地儲備經營制度對土地市場的影響分析

摘 要：土地儲備經營制度下，城市土地資源市場化機制日益完善。文章主要圍繞城市土地市場展開了更深層次的剖析，旨在增強城市土地資源的利用率。

關鍵詞：城市土地;土地儲備;影響

城市建設離不開城市土地資源的供給，需要在城市經濟宏觀調控的管理下使得城市土地資源獲得科學的配置。在現階段，城市建設與社會發展越來越快，對城市土地的需求也在不斷增加，亟需應對的挑戰就是如何科學運用新時期土地儲備經營制度對土地市場的進行有效地調控?；谕恋貎浣洜I制度機制下，城市土地資源能夠入市交易，要想保證土地資源利用率的提高，需要切實應對當前宏觀管理中存在的一系列影響。

一、 城市土地儲備經營制度可以強化土地市場調控的認識

長期處于傳統計劃經濟條件下，我國土地市場調控集中表現在土地的開發與利用。我國城市土地開發與利用而言，與國家規定的合理利用與配置目標相差甚遠。經濟體制的改革也就是為了彌補傳統計劃經濟的缺陷，然而在實際建設過程中，經濟體制的完善，需要耗費較長的時。基于這種情況，城市土地進入市場中，一方面推動土地資源價值的快速增長;另一方面，在市場規劃建設中，大量土地資源沒有得到合理配置，直接影響到大量土地資源閑置，從而出現了大量土地資源利潤的流失。與此同時，城市合理開發利用并沒有緊跟社會發展腳步，直接影響到土地使用制度的改革，基于上述因素，可以通過完善與之相關的土地儲備經營制度，由此才能進一步提高城市土地市場宏觀調控水平。

二、 城市土地儲備經營制度可以實現土地節約集約利用

城市土地的保護不能簡單地認為是調控城市土地開發與利用，還應該從做好土地節約與集約利用方面下功夫。一方面，對于城市周邊的農戶，要鼓勵其到城鎮集中。原則上不允許批準分散農民建房的審批請求，鼓勵到城市或城鎮購房。通過土地承包權有償轉讓的方式，避免失地農戶生計無著，科學引導農戶有序地轉為城鎮居民。在此基礎上，適當拓展城鎮建設用地規模，便于容納更多人口，做到城市土地合理規劃，并提前做好農戶安置準備。另一方面，工業用地向工業園集中。借助城市土地儲備經營制度中的利好政策，通過宏觀調控的政策手段，盡可能將新工業項目安置在工業園區。特別是，對于沒有入駐非工業園區的企業，應該適當依據原有企業占地面積，對應劃撥符合置換政策的土地，鼓勵工業企業向工業園區集中。為了更加合理地適應對土地市場所需，在現行土地儲備經營管理制度的基礎上，完善土地使用權入股制度。

三、 城市土地儲備經營制度可以實現土地計劃使用

隨著城市化進程加快，城市土地逐漸減少的情況下，不得不占用農村土地，然而在城市建設發展過程中，土地占用量是無限制的。針對農村耕地不斷減少的負面影響，需要加強土地計劃使用，結合社會建設發展，在合理規劃的情況下，計劃使用土地，保證土地資源的利用。耕地的減少，短期措施，主要是嚴格控制城市土地，具體言之，城市建設項目均需要上報相關政府部門，并在申請用地計劃指標，在獲取相關部門批準之后，才能立項施工。首先，完善土地集中管理體制，土地利用計劃的實施是保證土地管理水平增強的基礎條件。只有在合理控制好批地這一工作，將有利于控制土地利用。其次，強化城市規劃對土地利用計劃的指導與約束作用。鑒于城市規劃具有長期性特點，就需要在結合城市功能主要產業發展為導向，合理規劃城市土地資源利用方向，最后，強化指標管理。計劃脫離了指標，實施效果往往是難以令人滿意，然而指標是否合理，直接關系到土地資源配置的合理性。在此基礎上，在人均耕地量不斷減少的情況下，有必要規范指標，并通過加強指標管理，以此保證土地利用計劃實施效果。

四、 城市土地儲備經營制度可以管理好土地市場價格

土地儲備經營制度的背景下，土地資源的管理，需要做好土地市場價格的管控。原因在于城市土地資源入市交易之后，其價格直接關系到土地資源的利用。首先，規范土地市場，政府需要管理好地產市場，在整個管理過程中，需要發揮政府的引導與宏觀調控作用，借鑒國外的一些先進管理經驗，主要是引進房地產公司管理，由政府部門直接管理城市建筑公司，之后由城市建筑公司參與管理，鑒于此實現了城市土地資源初次配置，并嚴格按照了城市規劃具體要求實施建設。需強調的是此處的城市建筑公司，指的是具有一定的資質的公司，而不是一般的建筑公司。然而在土地使用權轉讓過程中，也就是土地資源再配置過程中，需要進行必要的登記，由此保證土地市場的公平。

五、 結語

由此可知，在城市建設發展中，城市土地資源逐漸成了制約城市建設發展的重要影響因素。在此基礎上，需要加強城市土地資源的宏觀調控管理，保證城市土地資源的合理利用的在此基礎上，滿足社會市場經濟發展需求。在實際的工作中，城市土地儲備經營制度對土地市場的影響是巨大的，需從加強土地市場調控認識、土地計劃使用等幾個方面入手，切實做好土地管理工作。

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作者簡介：

王強，義縣土地儲備服務中心。