淺談“小產權房”的成因及對策

李 茜

浙江省金華市中級人民法院，浙江 金華 321017

“小產權房”的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會各界關注熱點始于2007年，這一年，城市的房價進入了快速上漲時期。該類房的出現不僅涉及國家土地與住房政策，同時也涉及國家耕地保護與人民群眾居住權益，故對該問題，應予以妥善解決。

一、“小產權房”的現狀

(一)“小產權房”的概念

“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。從特點來看，“小產權房”是建設在農村集體土地上的房屋，因沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會進行備案，所以“小產權”并不構成真正法律意義上的產權。

(二)“小產權房”的隱患

風險一，沒有國家發放的產權證。因建在集體土地上，該類房只能在村集體成員內部轉讓、置換，不能向集體成員以外的第三人轉讓或出售。風險二，拆遷難補償。在政府規定范圍外的違章建筑，如果與規劃相沖突，很有可能被拆除，而業主也可能因此得不到拆遷安置補償。在個別情況下，一些業主雖能得到一定比例的補償，但數額相較于業主為購房或建房所投入的成本，遠不足以彌補損失。風險三，質量難保證。這類房多是未經國家批準，沒有按照嚴格標準施工的項目，難以保障質量，一旦出現問題，購房者的合法權益難以得到保障。風險四，遺贈時存在問題。由于缺乏產權，將來在遺產繼承時也會遇到諸多麻煩。

二、探究“小產權房”的成因

(一)經濟利益帶來的開發亂象

由于“小產權房”建在集體土地上，沒有向政府交納土地使用權出讓金、城市基礎設施配套費和其他稅費，其開發成本自然要比正常開發的商品房低。開放商不用投入稅費成本即可建造房屋出售，這其中可能產生的利益差可想而知。這類房產的開發一定程度上擾亂了正常的市場秩序，不利于房地產行業的健康發展；占用了農村的集體土地，不利于對農田耕地的保護。

(二)城市房價持續快速攀升

城市的高速發展，使得城市房價飛速提升，相較于價格昂貴的商品房或是一房難求的經濟適用房而言，“小產權房”似乎有著得天獨厚的條件。一些“小產權房”的價格只有普通商品房價格的一半左右，這對于無法負擔高昂房價的部分城市中低收入群體而言，以較低的購房成本享受幾十年的產住房，無疑是很大的誘惑。于是，一些人抱著僥幸的心理選擇購買“小產權房”。價格的低廉掩蓋了有可能要承擔的風險，市場需求旺盛也加速了“小產權房”的發展。

三、解決“小產權房”問題的對策

(一)完善土地管理政策及相關立法工作

進一步完善土地監管體系，推進精細化、規范化管理。強化法律規制，嚴肅對待“小產權房”買賣，杜絕個別開發商在利益驅使下作出不法行為。完善集體土地流轉相關法律制度。

(二)規范引導存量“小產權房”

在摸清存量“小產權房”底數的基礎上，進行價值重估，予以分類處理。對于符合城市規劃和質量安全的部分，按照重估價格給予優惠，在補繳各類稅費或土地出讓金后，補辦產權證，使其享受商品房待遇，以此解決產權問題。亦可由政府出面收購，將該類房作為經濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入。對于存在非法占用耕地、嚴重違反城市規劃和土地利用規劃、房屋質量存在嚴重安全隱患等情形的部分，則采取強制拆除的措施，嚴格管理。

(三)加強監管，杜絕新增違規

在現行法律框架下，主要任務在于嚴格控制新增“小產權房”。相關部門應加強管理和綜合服務，變事后補救為事前預警和事中監督。強化對鄉鎮和村級行政隊伍的管理，加強巡查力度，對違法新建決不手軟，從快從嚴，該拆就拆，該罰就罰。

(四)構建合理有序的房地產市場

構建合理有序的房地產市場是解決問題的重要支撐。要進行指導買房需求，使得消費能力的超前和無效要求相對減少，同時，需加強建設住房，保障城市中低收入者有居住所并普及法律教育，讓城市居民對“小產權房”負面影響和違規購買嚴重后果的認識，形成自覺抵制的社會氛圍。

四、結語

妥善解決“小產權房”問題，需要完善土地管理機制，全面審視集體土地相關問題，統籌規劃，切實保障農民權益。需要推進保障性住房建設，關注住房問題，提高住房水平，改進居住質量，維護人民群眾的基本住房權益。以期為實現百姓安居樂業，為營造和諧社會夯實基礎。